2020-01-14
70
Европейский стандарт определения стоимости:
При рассмотрении вопросов определения стоимости залога, когда ссуда дается под залог собственности, оценщик несет большую фидуциарную ответственность, и он должен учитывать цель оценки имущества, должен объективно оценить риск, сопряженный с оговариваемыми условиями оплаты предлагаемой ссуды, кроме того, представляемые в отчете данные по определению стоимости, состояния рынка и движению наличности должны быть прозрачны.
7.02.1. Важность того, чтобы определение стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, во всех странах - членах Европейского экономического сообщества проводилось по одним правилам, подтверждается увеличением финансовых потоков между этими странами, развитием рынка обеспечения ссуд с помощью закладных. Признание этого факта Европейским парламентом и Советом Европы отражено в предложенной Директиве ЕС, которая изменяет Директиву о коэффициенте платежеспособности от декабря 1989 года (89/647/EEC) в части ссуд под залог недвижимости. Что касается последней, которая допускает во всех странах Европейского союза 50% взвешивание для некоторых ссуд, обеспеченных товарной продукцией, то правительства стран-членов союза должны до 31 декабря 1997 года привести в действие законы, правила и административные нормы, необходимые для того, чтобы применялись точные критерии оценки, соответствующие требованиям этой Директивы. Эти нормы также должны быть представлены в Европейскую комиссию. Одним из результатов применения оценки риска только к половине сделок по обеспеченным ссудам должно быть повышенное внимание к качеству стандартов, используемых в отчетах по оценке стоимости. TEGOVA в настоящее время проводит консультации с Европейской федерацией по ипотеке, и есть надежда на то, что в скором времени будет опубликован документ по согласованной основе определения стоимости, принятый Индустрией предоставления ссуд, обеспеченных залогом и Европейской организацией оценщиков стоимости собственности. Существующее законодательство в этой области ограничивает возможности сторон использовать один и тот же метод оценки, который применялся бы по всей Европе. Настоящий Стандарт опубликован как точка зрения TEGOVA в отношении наилучших методов определения стоимости собственности при предоставлении ссуд под залог товарной продукции.
7.02.2. В настоящее время в странах, членах Европейского экономического сообщества существуют совершенно различные подходы к точным критериям оценки при определении стоимости имущества, и в разделе 10 ЕСОС приводятся ссылки на некоторые самые сильные отклонения от Европейских стандартов определения стоимости (ЕСОС). Основная дискуссия касается принятия методики определения стоимости по рынку реального товара или в соответствии с благоразумной банковской концепцией выдержанной долгосрочной стоимости. Наша Группа считает, что приемлемой основой для оценки может служить только Рыночная стоимость, которую можно проверить, и что только сам кредитор может принять решение применять благоразумную банковскую политику к своей ссуде, чтобы определить норму покрытия. Думается, что со стороны агентств по оценке кредитоспособности, связанных с международным рынком предоставления ссуд, обеспечиваемых с помощью закладных, и необеспеченных долгосрочных долгов, будет предпринято давление, чтобы были приняты критерии точной оценки, основанные на текущих рыночных ценах, которые легко можно проверить. Принятие такого подхода также согласуется также с международными стандартами, сослаться можно на Стандарт 4 МСОС. Понятие долгосрочной стоимости может, однако, использоваться в качестве специального типа определения стоимости какой-либо ценности, то есть это понятие может служить одним из орудий, используемых оценщиком и кредитором, которое может использоваться в контексте программ долгосрочных кредитов. Этот критерий имел практическое применение на устойчивых рынках некоторых стран Европейского экономического сообщества. Что же касается определения будущей стоимости, этот критерий должен использоваться только вместе с критерием определения стоимости по текущей рыночной стоимости.
7.02.3. Управление портфелем кредитов, и роль оценщика в команде, занимающейся разработкой методов управления при допущении риска, анализом циклов деловой активности и собственности и определением качества работы, требует дальнейшей проработки в соответствии со все увеличивающейся сложностью и сближением собственности как класса инвестиций на глобальном рынке капитала.
7.02.4. Этот стандарт будет применяться при определении стоимости, которые проводятся до предоставления и при рассмотрении новых ссуд, при выдаче новой ссуды взамен старой и при дополнительных выплатах, а также в иных аналогичных случаях, когда кредитор решает вопрос, в случае невыполнения получателем ссуды его обязательств по ней, договариваться ли с ним или принимать адекватные меры, и (или) когда формулируются правовое предписание об отчуждении имущества.
7.02.5. Оценщик, дающий свои советы по вопросам, связанным с предоставлением ссуд под залог собственности, имеет особые фидуциарные обязательства, и он не должен браться за такую работу до тех пор, пока, как минимум, он или она не будет соответствовать требованиям, касающимся образования и опыта работы, которые выдвинуты в разделе 3 ЕСОС - "Оценщик имущества". В частности, оценщик должен иметь опыт работы с подобной собственностью и с рисками в подобной области экономики. Обычно кредитор сам должен оценивать риск, который может быть связан с финансовым положением получателя ссуды, либо с географическим положением, положением в данной отрасли экономики и т. п. Однако у оценщика могут спросить его мнение по этому вопросу, так как он является знатоком рынка.
7.02.6. Коммерческая и личная независимость оценщика, которая декларирована в разделе 3 ЕСОС, очень важна. Эта независимость устанавливается и определяется в законах некоторых стран. Оценщик может быть либо сторонним, либо он может работать у кредитора. Из этого следует, что если оценщик является внешним оценщиком, то поручение о проведении оценки и информацию он получает только от кредитора, а не от заемщика или посредника по получению ссуды. Таким образом, отчет всегда направляется кредитору, который, однако, может предоставить копию этого отчета другой стороне. Прямая заинтересованность или участие в финансировании, планировании, брокерском обслуживании или управлении собственностью, которая оценивается, являются абсолютным препятствием к тому, чтобы оценщик взялся за это дело. Оценщику следует сообщать о любых конфликтах интересов, как действительно имевших место, так и предположительных, и в отчете по определению стоимости он также должен сообщить об этом, за исключением случаев, когда клиент будет все-таки согласен продолжать это дело, посчитав, что такой конфликт не затрагивает сути дела.
7.02.7. Могут понадобиться специальные знания и соответствующий уровень компетентности (например, знание других методов оценки), требуемый в соответствии с пунктом 3.02. ЕСОС, прежде, чем оценщик сможет полностью ознакомиться с делом. Это, в частности, может касаться земельных участков или зданий, подверженных воздействию вредных веществ, когда кроме того, что это обстоятельство должно повлиять на стоимость такой собственности, оценщик должен учесть, что в случае, если кредитор станет владельцем этой собственности, от него при определенных обстоятельствах могут потребовать проведения работ по устранению этих загрязняющих веществ. Оценщик должен сообщить своему клиенту о своих пробелах в знаниях или о недостаточном опыте в определенных областях, и, если по согласованию с клиентом будет решено обратиться за дополнительной помощью к необходимым специалистам, поручение на проведение такой работы и информация должны быть выданы самим клиентом. Рекомендации должны быть выражены четко и ясно, они могут быть изложены в самом отчете по определению стоимости или в приложении к нему.
7.02.8. Поскольку работа оценщика часто может подлежать судебному разбирательству, для него важно, если он является внешним экспертом, позаботиться о соответствующем страховании. При коммерческом определении стоимости наша Группа рекомендует страховое покрытие этой услуги, пропорциональное величине предлагаемой ссуды, или как минимум 1 000 000 ЭКЮ на один иск. Во многих случаях необходима гораздо большая сумма страхования.
7.02.9. Оценщик всегда должен учитывать продолжительность и условия предлагаемого кредита с точки зрения банковского риска, а также способность или потенциал заемщика в создании движения наличности и накоплении процентов на капитал, чтобы он мог выполнить свои обязательства, включая выплату ссудного процента, а также он должен учитывать затраты при продаже и все другие расходы, включенные в документацию по ссуде. Иными словами, отчет кроме оценки стоимости собственности должен давать качественную оценку этой собственности, то есть подходит ли она в качестве залога. Мы рекомендуем оценщику работать в тесном контакте с кредитором и другими профессиональными советниками для того, чтобы все требования клиента были удовлетворены. Например, от заемщика могут потребовать в соответствии с благоразумными банковскими правилами, чтобы он избегал спекулятивных элементов в отражении "нормальных" рыночных условий, и чтобы он принял в расчет будущую реализуемость собственности, предлагаемой в качестве залога.
7.02.10. Рекомендуемый строгий критерий оценки основан на Рыночной стоимости, определение которой приведено ниже:
Рыночная стоимость - это установленная сумма, на которую недвижимое имущество может быть обменено в день определения стоимости между покупателем, желающим приобрести это имущество, и продавцом, готовым продать это имущество, в сделке между не связанными между собой сторонами после соответствующей маркетинговой проработки, и когда обе стороны сделки действуют сознательно, расчетливо и без принуждения.
Более детальный комментарий приведен в разделе 4.03. ЕСОС. Важно, там, где это необходимо, чтобы оценщик обращал особое внимание на затраты при продаже, которые уменьшают чистую стоимость залога для кредитора. В процессе оценки риска мы также рекомендуем провести оценку стоимости залога при его вынужденной продаже, оценку его стоимости, если оно будет предлагаться к продаже для использования по другому назначению, сделать прогноз стоимости залога в будущем, учитывая реальные допущения, с соответствующей оговоркой ограниченной ответственности оценщика (в отношении вышесказанного см. разделы 8.04, 8.06 и 4.05 ЕСОС). Комментарий по стоимости вынужденной продажи содержится также в разделе 7.02.22 ЕСОС.
7.02.11. Мы рекомендуем оценщику, который собирается заняться определением стоимости имущества, выдачей рекомендаций кредиторам и сторонам, участвующим в иных финансовых процессах, предварительно детально установить условия его найма, включая определение принимаемых допущений при оценке стоимости, его ответственность и гонорар. Различные категории земельных участков и собственности, под залог которых выдается ссуда, требуют различного подхода к определению их стоимости, и поэтому могут составляться различные меморандумы об ознакомлении с этой землей или иной собственностью, а также о содержании окончательного отчета и рекомендаций оценщика. Существует пять различных категорий:
* Инвестиционная собственность
* Собственность, занятая самим владельцем
* Строящиеся объекты
* Собственность, обычно оцениваемая на основе финансового прогнозирования
* Исчерпаемые фонды - минеральные ресурсы и т. п.
Особые виды собственности обычно не предлагаются в качестве подходящего обеспечения ссуды, кроме случаев, когда она оценивается по стоимости при ее использовании по иному назначению.
7.02.12. Если использовать предложенную в разделе 11.04 ЕСОС модель "Условий найма" перед деловой встречей, можно быть уверенным, что все важные моменты, которые необходимо учесть при приеме на эту работу, учтены, или в случае, когда предлагаемая модель по каким-либо причинам не подходит, она может служить aidememoire, либо основой для обсуждения и составления письменного контракта. Если уже после приема на работу возникнут какие-либо проблемы, их также следует фиксировать в письменном виде для того, чтобы избежать неправильного толкования и последующих споров.
7.02.13. Ниже приведены вопросы, предлагаемые к обсуждению, которые, в зависимости от конкретных обстоятельств, могут отличаться от главного ядра соглашения между клиентом и оценщиком, касающегося условий приглашения:
(а) цель, или, если это необходимо, цели определения стоимости или оценки;
(б) дата, к которой стоимость собственности должна быть определена, и эта дата должна быть той же, или более ранней датой, чем дата окончательного отчета о проведении формальной оценки стоимости;
(в) Предмет оценки (оценок) и согласованные источники информации, касающейся условий владения, текущий и будущий доход от ренты, план использования земли, статус зонирования, стоимость постройки зданий, данные бухгалтерского учета, необходимость ремонта, и иные технические и экономические аспекты собственности, а также степень доверия, которым может располагать оценщик;
(г) основа или основы, используемые для определения стоимости;
(д) условия предлагаемой ссуды;
(е) обслуживание установок и машин, а также аналогичного технического оборудования, используемого на данном производстве, приобретено ли оно с оплатой в рассрочку, по финансовому лизингу или им владеют на началах доверительной собственности;
(ж) оценщик должен давать предварительное согласие на содержание и контекст, в котором появляется открытая публикация, касающаяся ссуд под залог и необеспеченных долговых обязательств, чтобы он мог убедиться, что его оценка не может никого ввести в заблуждение;
(з) оценщик сохраняет конфиденциальность в пользу своего клиента и (или) клиента банка;
(и) границы юридической ответственности оценщика перед синдикатом или членами клуба и не связанными с ними третьими лицами;
(к) следует сделать заявление в отношении того, будет ли отчет об определении стоимости выполняться на основе допущения, что не существует никакого загрязнения, или необходимо провести оценку экологической обстановки, или провести технический осмотр. Далее, следует согласовать в какой степени оценщик может принимать во внимание материалы, предоставляемые клиентом или другими профессиональными советниками, или может ли он делать запросы, касающиеся этих материалов или касающиеся возможного существования особых сейсмических или климатических условий, либо каких-либо вредных веществ. Предварительный визуальный осмотр и неглубокий анализ, проведенный оценщиком после первоначальной проверки, может стать предпосылкой к назначению специалиста-консультанта, который может установить степень ответственности и стоимость ремонтных работ;
(л) размер и согласованные рамки финансовой ответственности перед клиентом (если это вообще будет оговариваться) за определение стоимости и рекомендации, взаимно согласованные процедуры разрешения споров и отношение сторон к страхованию профессиональной деятельности.
(м) основа, величина и время выплаты вознаграждения, включая возмещение понесенных затрат и расходов, если оценщик привлекается к этой работе со стороны.
7.02.14. В дополнение к вышеперечисленному существуют различные обстоятельства, когда оценщик должен позаботиться о том, чтобы взаимные договоренности были оформлены в письменном виде либо до подписания договора, либо в процессе выполнения договора, если возникнут какие-либо вопросы, требующие согласования.
7.02.15. Каждый вид инвестиционной собственности, приносящей доход, оценивается отдельно, но в случае наличия портфеля ценных бумаг, проводится дополнительная оценка текущей стоимости этой собственности с точки зрения ее продажи как части портфеля ценных бумаг для того, чтобы отразить возможную рыночную скидку или приплату к номинальной стоимости. Различие между этими двумя стоимостями должны быть четко разъяснены.
7.02.16. Что касается определения стоимости собственности, занятой самим владельцем, ее следует оценивать на основе ее рыночной стоимости, как если бы она была не занятой готовой к продаже как свободная собственность. Главное условие - это определение той стоимости, которую эта собственность будет иметь при наилучшем использовании, включая стоимость при возможном использовании по иному назначению и стоимость при перепланировке.
7.02.17. Если рекомендации должны даваться в отношении участка земли, предназначенного для строительства и земли и зданий, когда ведутся подготовительные работы, определение стоимости будет зависеть от того, предоставит ли кредитор ссуду только после того, как будет получено разрешение на застройку и (или) собирается ли он финансировать строительство. В последнем случае необходимо определить стоимость строительства, как если бы оно уже было завершено. В подобном случае кредитору может потребоваться оценка квалифицированного специалиста. Полученные цифры должны быть предоставлены оценщику для того, чтобы он мог использовать их в своей оценке.
7.02.18. Строящиеся объекты представляют множество проблем для оценщиков, и оценки всегда должны включать анализ чувствительности. Кредитору следует объяснить в рамках выработки рекомендаций по оценке риска, что строящиеся объекты чувствительны к изменениям в предположениях, берущихся за основу в оценке их стоимости, то есть к изменениям в арендной плате, распределении по срокам работ, доходах и расходах. Рекомендуется, чтобы методы определения стоимости были понятны клиенту, и чтобы оценки дисконтированного движения наличности, ДДН, оценка остаточной стоимости и (или) оценка при помощи сравнения с аналогичными объектами сопровождались соответствующими пояснительными записками.
7.02.19. Собственность, стоимость которой обычно определяется на основе ее продажного потенциала, например, отелей, общественных зданий, частных клиник и большинства сооружений, предназначенных для отдыха, обычно оценивается на основе тщательного анализа уровня доходности, который может быть подтвержден данными бухгалтерского отчета. Здесь исключается денежная оценка предполагаемого будущего превышения прибыльности, которая выводится из анализа деятельности владельца, имеющего среднюю квалификацию управляющего. При оценке стоимости такого рода собственности кредитору следует указать на то, что стоимость работающего предприятия такого типа может сильно отличаться от его стоимости, если:
* предприятие закрыто
* оборудование вывезено
* лицензии/сертификаты, соглашения о специальных привилегиях или какие-либо разрешения не действуют, или есть опасность того, что они будут аннулированы;
* собственность варварски разрушена; или
* существуют иные обстоятельства, которые могут повлиять на будущую работу этого предприятия.
7.02.20. Оценщик должен информировать клиента о возможных в будущем отклонениях в статусе данной собственности, выступающей в качестве обеспечения, об уязвимости владельца с точки зрения изменений, происходящих в моде и (или) культуре, которые могут оказать влияние на прибыльность предприятий такого рода. В некоторых случаях может подойти оценка на основе стоимости такого предприятия, если его использовать по иному назначению, или на основе стоимости при вынужденной продаже. Когда такие предприятия строятся или реконструируются при помощи банковского финансирования, следует оценивать время, необходимое для получения всех необходимых разрешений и лицензий, и время, необходимое для развития устойчивого бизнеса, а также коммерческий риск, кроме того кредитор должен быть информирован о динамике в этой отрасли.
7.02.21. Особые проблемы возникают при оценке исчерпаемых ресурсов. В результате этого минеральные ресурсы и иные исчерпаемые виды собственности (см. раздел 5.02. ЕСОС) не пользуются успехом у кредиторов в качестве обеспечения ссуды. Если ссуда предоставляется под залог такого имущества, следует особое внимание обращать на срок и профиль ссуды, включая даты выплаты процентов по ней и дату погашения основной суммы в их связи с объемом этих исчерпаемых ресурсов и программой их добычи и (или) использовании в производстве.
7.02.22. Иногда необходимо определять стоимость при вынужденной продаже, или остаточная стоимость собственности, предлагаемой в качестве обеспечения ссуды. Понятие стоимости вынужденной продажи идентично понятию Рыночной стоимости, с поправкой на то, что время на маркетинг очень ограничено, и недостаточно времени для представления этой собственности на рынке, ее рекламы, по сравнению со свободной продажей, когда есть время для продвижения товара на рынок, позволяющее получить за него наилучшую цену. Продавец в случае вынужденной продажи может находиться под давлением или принуждением.
7.03. Инвестиции - страховые компании, общие инвестиционные траст-фонды и пенсионные фонды
Европейский стандарт определения стоимости:
Только методики определения стоимости, основанные на использовании Рыночной стоимости, определенной ранее, должны применяться для оценки стоимости там, где в качестве заклада предлагаются текущие и будущие проценты держателей страховых полисов и инвесторов в проекты, полностью или частично основанные на имуществе, представляющем собой объекты недвижимости, которое на рынке долгосрочного ссудного капитала функционирует в качестве инвестиций.
7.03.1. В большинстве случаев, когда существуют государственные интересы и (или) интересы акционеров, основой для оценки стоимости служит Рыночная стоимость. В данном случае оценки на основе Рыночной стоимости имущества при его использовании по тому же назначению, что и ранее, и на основе ВСПИ не совместимы с целью определения стоимости. Вся собственность (объекты недвижимости), которой владеют инвестиционные предприятия, используемая ли для собственных нужд, или предназначенная для инвестиций, должна рассматриваться как инвестиционная собственность. В первом случае эти объекты должны считаться не занятыми. В этом случае рекомендуется определение, принятое группой TEGOVA и МСОС:
Рыночная стоимость - это установленная сумма, на которую недвижимое имущество может быть обменено в день определения стоимости между покупателем, желающим приобрести это имущество, и продавцом, готовым продать это имущество, в сделке между не связанными между собой сторонами после соответствующей маркетинговой проработки, и когда обе стороны сделки действуют сознательно, расчетливо и без принуждения.
Дальнейший детальный комментарий содержится в разделе 4.03. ЕСОС. Группа считает, что определение TEGOVA-МСОС и определение Европейского экономического сообщества, приведенное в разделе 7.03. ЕСОС, являются синонимами. Оценщики в зависимости от местной практики могут принимать любое их этих определений. Какое бы определение ни было принято, оценщики должны понимать, что результаты использования любого из этих определений должны быть одинаковыми, и они должны соответствовать международным требованиям, предъявляемым к отчетам по определению стоимости.
7.03.2. Оценщик может дополнительно провести работу по определению стоимости для внутренних целей, связанных с потенциальными результатами деятельности (основанной на параметрах, полученных в результате исследований) фонда, структуры или корпоративного инвестора, там, где более подходит вычисление стоимости различных зданий. Оценщику рекомендуется проводить обсуждения с директорами, лицами, распоряжающимися имуществом на началах доверительной собственности или управляющими фондами для того, чтобы установить природу стоимости необходимой работы, и чтобы получить информацию о политике фонда и его правилах.
7.03.3. Этот сектор и этот класс имущества подпадает под действие различных нормативных актов в странах с различными законами. Кроме того, Директива Совета Европы по ежегодным и сводным бухгалтерским отчетам страховых компаний (94/647/EEC) имеет к этому самое прямое отношение. Группа TEGOVA в марте 1996 года опубликовала официальное "Руководство по определению стоимости имущества страховых компаний для бухгалтерских отчетов". В данном ЕСОС частично воспроизводится содержание этого руководства.
7.03.4. В данном ЕСОС внутренние, внешние и независимые оценщики рассматриваются одинаково, хотя, как будет оговорено ниже, могут существовать определенные особые требования, которые необходимо соблюдать.
7.03.5. Фонд может иметь инвестиции в компании, трасты или другие предприятия, которые в свою очередь могут иметь собственность. Если оценщику дается задание оценить эту собственность, он должен оценивать ее отдельно и представлять отдельный отчет данному предприятию.
