Принципы составления отчета

 

9.01.1. Справки о проведенном определении стоимости часто требуются при составлении финансовых отчетов, а также для других коммерческих целей, когда вполне подходит сокращенная форма полного отчета о проведенном определении стоимости. Тем не менее эта справка должна содержать достаточную информацию, содержащую четкое определение основы, на которой производилось определение стоимости, и все другие относящиеся к делу моменты, чтобы тот, кто пользуется справкой не был введен в заблуждение.

 

9.01.2. Отчет должен быть объективным и оценщик должен гарантировать, что не существует никакого столкновения интересов, используя для этого, в частности внутрифирменную ревизию. Ни клиент ни третьи лица не имеют права оказывать давление на оценщика для того, чтобы он представил устраивающий их результат определения стоимости или выдал устраивающую их рекомендацию. В тех случаях, когда репутация оценщика в отношении его объективности подвергается риску он (или она) должен отказаться выполнять эту работу.

 

9.01.3. Форма справки, которую будет использовать оценщик, будет зависеть от полученного поручения клиента и целей, для которых эта справка будет использоваться клиентом. В справке рекомендуется отражать как минимум следующие моменты:

 

(а)   поручение о проведении оценки, дата и цель определения стоимости;

 

(б)  критерии, принятые за основу определения стоимости, включая тип       стоимости и определение термина стоимости, используемой в    качестве основы.

 

(в)  владелец имущества и классификация оцениваемого имущества;

 

(г)   идентификация и месторасположение оцениваемого имущества и дата и широта проведенного обследования;

 

(д)  законы и нормативные акты, в рамках которых проводилось определение стоимости;

 

(е)   особые допущения и ограничивающие условия;

 

(ж)  установки, машины и оборудование;

 

(з)   заявление о соответствии Европейским стандартам определения стоимости (ЕСОС);

 

(и)  прочие моменты, имеющие отношение к определению стоимости.

 

9.01.4 Ниже приводится более подробное, но далеко не исчерпывающее, толкование вышеперечисленных моментов. Для того, чтобы более глубоко разобраться в данном вопросе оценщику, в дополнение к разделу 9.02. ЕСОС, рекомендуется внимательно прочесть соответствующие разделы данного руководства, посвященные этим вопросам.

 

(а)   Поручение о проведении оценки - имя клиента и имя лица, поручившего провести оценку, если поручение было дано не самим   клиентом, цель, или цели, если их более одной, определения        стоимости, плюс особые допущения, если таковые имеются, и в качестве приложения копия условия договора о проведении данной работы.

 

(б)  Период времени - должна быть указана дата определения стоимости и обследования собственности, стоимость которой необходимо        определить. Эта дата должна совпадать с датой представления      отчета о проведенном определении стоимости или приходиться на        более ранее число.

 

(в)  Идентификация - следует указать вид оцениваемой собственности, а      также источники информации, касающиеся владельца   собственности, обременения ее залогом, плана использования земли,     лицензирования и других технических и экономических аспектов данной собственности. Должны быть приведены и объяснены все принятые допущения, а также должна быть указана информация, которая требует проверки. К отчету должен быть преложен протокол обследования приспособлений, установок, машин и механизмов, проведенного для определения их стоимости, которая обычно определяется совместно со стоимостью земли и зданий.

 

(г)   Адреса и стоимости - если справка о проведенном определении   стоимости относится нескольким объектами собственности, оценщик      может посчитать удобным отразить это в приложении к справке. В этом случае желательно показать сумму стоимостей имущества в самой справке. Следует привести адреса и идентификацию этих объектов. Отрицательные стоимости объектов должны быть   отражены в приложении и оформлены в виде сводки, однако их не        следует противопоставлять предыдущей стоимости этих объектов собственности. Если оценщику было дано задание определить      стоимость имущества, которое является торговыми фондами, его        стоимость должна приводиться в отдельном приложении. Приложения обычно подразделяются на четыре нижеприведенные категории, когда справка предназначена для финансового отчета:

           

А    Занятые владельцем - для своего производства;

 

В    Помещение капитала - для получения прибыли или дохода от      прироста капитала;

 

С    Излишек имущества, предназначенного для потребностей бизнеса; и

 

D    Торговые фонды, обозначаемые как текущие активы.

 

Вышеперечисленные классы имущества могут подразделяться и далее. По этому поводу см. раздел 7.01.7 ЕСОС и следующий за ним раздел. В Приложении А к ЕСОС приведен пример возможных приложений к справке о проведенном определении стоимости имущества.

 

(д)  Основа, принимаемая для определения стоимости - основой (основами) для определения стоимости служат используемые методы       определения стоимости и методы обследования различных категорий     собственности, принадлежащих к одному портфелю. Так,        необходимо указать, основывается ли определение стоимости на базе     Рыночной стоимости или на базе других критериев, необходимо ли   проведение расчета Ценности, а также должны быть указаны    ограничивающие условия и приведены определения (в смысле        дефиниции) используемых критериев оценки. Кроме того, необходимо четко описать используемую методологию и, если это необходимо, включить сами расчеты, при проведении которых    использовался анализ чувствительности, анализ степени риска и (или) анализ эксплуатационных показателей.

 

(е)   Заявление о соответствии Европейским стандартам определения стоимости (ЕСОС) - здесь необходимо указать соответствие        стандартам, включая статус оценщика имущества, а также статус        специалистов и консультантов, принимавших участие в данной работе, особые допущения, принятые при оценке стоимости, наличие       каких-либо отношений с клиентом или наличие какого-то отношения к оцениваемой собственности, наличие ограничивающих факторов,        необходимо ли принимать какие-то меры для устранения недостатков, а также отклонения от стандартов.

 

(ж)  Состояние собственности и вопросы, связанные с экологией - следует   отметить, было ли произведено обследование устойчивости      конструкций зданий или обследование строительной площадки, или     иное другое обследование, а также проводилось ли исследование на        наличие токсических или иных вредных веществ или других       существующих или скрытых дефектов. Следует отметить, проводилось ли определение стоимости при допущении, что нет никакого загрязнения, или необходимо провести формальную     оценку состояния окружающей среды или иное техническое     обследование, включая обследование зданий. Кроме того, необходимо отметить, в какой мере оценщик принимал во внимание     информацию о таких материальных факторах, представленных       клиентом или другими специалистами, делал ли он запросы,     касающиеся вышеописанных факторов, или запросы о возможном        существовании особых сейсмических или климатических условиях        или наличии вредных веществ. Отсутствие детальных исследований     этих факторов должно быть отмечено особо.

 

(з)   Оценка риска - в случае определения стоимости имущества, когда оно предназначается в качестве залога под ссуду, или в иных случаях, когда большую роль играет изменчивость рынка, оценщик   должен высказать свои соображения по поводу риска, а также по поводу того, подходит ли оцениваемое имущество в качестве залога      с учетом условий предоставления этого залога.

 

(и)  Приложения к справке о проведенном определении стоимости - некоторые типы определения стоимости и оценки ценности требуют того, чтобы к справке были приложены документы, в которых бы детально раскрывался расчет движения наличности и другие        расчеты, которые использовались для формирования высказанного оценщиком мнения. По условиям Директивы ЕЭС (91/647/ЕЭС) методы определения стоимости каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного здания должны соответствовать     признанным в практике методам или методам, признанным Органами надзора за страховой деятельностью, а в соответствии с     Директивой ЕЭС (78/669/ЕЭС) распределение определения стоимости   по финансовым годам должно раскрываться в приложении к отчету. Эти методы обычно не меняются в периоды между отчетами.      Рекомендуется, чтобы были установлены методы определения        стоимости, которые не менялись бы в последующем при определении    стоимости для муниципальных органов и во многих других случаях проведения этой работы.

 

(к)  Обрабатывающее оборудование и машины - в приложении следует привести методы обследования обрабатывающего оборудования и     машин, а также другого технологического оборудования,     используемого на предприятии, которое может быть куплено с    оплатой в рассрочку, передано в лизинг или может находиться в       доверительном управлении.

 

(л)  Валюта, в которой проводилось определение стоимости - если в отчете фигурирует валюта (или несколько валют) не той страны, в которой расположена оценивавшаяся собственность, в приложении к      отчету указывается эта валюта (или валюты) и курс ее конвертации.

 

(м)  Опубликование данных отчета - оценщик должен давать   предварительное согласие на содержание и контекст, в котором       появляется открытая публикация, касающаяся ссуд под залог и     необеспеченных долговых обязательств, чтобы он мог убедиться, что     его оценка не может никого ввести в заблуждение.

 

(н)  Вопрос конфиденциальности - с предыдущим пунктом связан      вопрос о конфиденциальности, которую оценщик должен сохранять в интересах клиента, который имеет право полностью или частично отказаться от публикации пресс-релиза или иной другой публикации, соавтором которой может быть оценщик.

 

(о)  Ответственность третьих лиц - следует установить границы ответственности оценщика в отношении третьих лиц.

 

(п)  Налогообложение - оценщик должен отметить была ли принята в расчет ответственность за уплату налога в случае действительной или предполагаемой продажи имущества, и отражены ли в данном      определении стоимости затраты, связанные с приобретением или реализацией имущества. Обычно Рыночная стоимость - это цена продажи по контракту, в которой еще не учтены расходы, но при определении стоимости методом восстановительной стоимости   с        поправкой на износ в стоимость включаются расходы на создание собственности. Существуют некоторые исключения, в частности, в отношении имущества, предназначенного для продажи, торговой собственности и текущих активов или активов, которые оцениваются   в соответствии с договором о специальной финансовой отчетности.

 

(р)  Финансовая ответственность - следует указать степень и   согласованные рамки, если таковые имеются, финансовой ответственности оценщика перед клиентом за определение        стоимости имущества и связанные с этим рекомендации, а также взаимно оговоренных процедуры разрешения споров. Также следует указать были ли предъявлены особые требования к страховому полису оценщика, страхующему его от профессионального риска.

 

9.01.5. В дополнению к вышеоговоренному оценщику рекомендуется обратиться к другим Европейским стандартам, в частности к Стандартам 3 ЕСОС, 4 ЕСОС и 7 ЕСОС, а также к нижеследующему разделу 9.02. ЕСОС.

 

9.01.6. Могут быть обстоятельства, при которых целесообразно представить предварительный вариант оценки или версию старого отчета в сокращенной форме, которая не согласуется с Европейским данным стандартом. В таких случаях следует оговорить, что в будущем будет представлен детальный отчет, или делать ссылку на имеющуюся полную справку о проведенном ранее определении стоимости.