2020-01-14
95
8.04.1. Стоимость при вынужденной продаже, или ликвидационная стоимость, иногда необходима для определения стоимости имущества, которое предназначено, или предполагается, что оно будет предназначено для обеспечения залога. Определение "Стоимость при вынужденной продаже" идентично определению "Рыночная стоимость" с той только припиской, что времени для проведения маркетинга очень мало, опубликование данных об этом имуществе и выставление на рынке неадекватно по сравнению со временем и мерам для продвижения на рынок, которые необходимы для получения наивысшей цены на рынке. Продавец также может находиться под принуждением или давлением.
8.04.2. Стоимость при вынужденной продаже не следует смешивать со стоимостью, получаемой от сделок, которые заключаются при понижательной рыночной конъюнктуре или на рынке, где мало покупателей. На рынках, подверженных быстрым изменениям, оценка требует проведения тщательной интерпретации данных, интерполирующих тенденцию, для того, чтобы предвидеть условия рынка не сильно полагаясь на предшествующую ситуацию. Необходимо четко установить время для проведения маркетинга, возможность опубликования данных об этом имуществе и его выставления на рынке при определении стоимости при вынужденной продаже, а также установить состояние коммерческой активности, сделать обзор рынка и дать разумное объяснение принятому времени.
8.04.3. Более детальное описание определения стоимости имущества, когда оно предлагается для обеспечения залога, приведено в разделе 7.02. ЕСОС.
8.05. Определение стоимости на основе критерия "Кирпич и раствор"
8.05.1. Определение стоимости на так называемой основе "Кирпич и раствор" концептуально означает представление стоимости объекта недвижимости на основе потенциала "продаваемости" отбрасывая все остальные элементы, которые увеличивают стоимость, например, лицензии и разрешения, а также репутацию фирмы. Группой TEGOVA этот метод рассматривается как пропорциональное разделение стоимости, а не как определение стоимости.
8.05.2. Это не та основа для определения стоимости, которую можно рекомендовать, в лучшем случае стоимость, вычисленная таким образом представляет гипотетическое пропорциональное разделение стоимости, полученной на основе Рыночной стоимости. Поэтому, если оценщику предлагается провести определение стоимости на основе этого критерия, когда он производит определение стоимости недвижимости, предназначаемой в качестве залога, предоставляемого банку, мы рекомендуем провести оценку на основе критерия альтернативного использования в дополнение к оценке на основе критерия "использование по тому же назначению, что и в настоящее время", который связан с производственным потенциалом.
Прогнозы
8.06.1. Прогноз или оценка будущей стоимости отличается от текущей или ретроспективной оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Прогнозы, в отличие от краткосрочных оценок, основанных на состоянии рынка и широкой базы предсказания поведения рынка и экономики, должны основываться на анализе всех экономических факторов, имеющих отношение к данному вопросу. Так называемые среднесрочные прогнозы, проводимые оценщиком, обычно зависят от аналитических способностей специалиста и научной базы. Такие оценки могут быть очень ценными с точки зрения определения добавленной стоимости, которая необходима для определения потенциально возможной стоимости как части технико-экономического обоснования программ строительства, как одной из составляющих определения дисконтированного движения наличности, определения ценности, для проспектов, и т. д.
8.06.2. Оценка возможной будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Прогнозы следует давать на основе принципа прозрачности, которая заключается в том, что допущения, объяснения, используемые экономические модели и методы анализа должны быть понятны и приемлемы для клиента.
8.06.3. Оценка возможной будущей стоимости включает:
* анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы дохода, расходов, коэффициента занятости, нормы капитализации и учетной ставки, на дату оценки.
* анализ экономических тенденций, который влечет за собой необходимость проведения обзора изменений в демографической и социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости и будущей конкуренции;
* изучение циклов деловой активности и характеристик макро- и микроэкономического климата.
Полученные выводы и представляемый отчет должны включать ссылку на временные рамки, в которые был подготовлен анализ, для того, чтобы четко обрисовать условия рынка и точки отсчета, от которых отталкивался оценщик в своих оценках.
8.06.4. При получении задания и при последующем представлении отчета оценщик должен согласовать все ограничивающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, и он должен исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за непредвиденные события или явления, которые могут повлиять на существующую стоимость еще до даты использования прогнозируемой стоимости.
8.06.5. Опубликование данных отчета должно также быть оговорено в том смысле, что на их цитирование, ссылку на них, их использование и т. п. необходимо получить письменное разрешение оценщика.
