Перетворення відносин земельної власності і землекористування в країнах Центральної та Східної Європи

Класичним прикладом правових змін у відносинах земельної власності у відповідності до першої юридичної моделі є Чехія і Словач­чина. Конституційні норми про право власності зосереджені в розділі першому «Основні права і свободи» Хартії основних прав і свобод Чеської республіки від 16 грудня 1992 р. У ньому встановлена важлива конституційна основа для усього чеського законодавства, зокрема: для переходу до ринкового високоефективного і конкурентноспроможного на світових ринках АПК; для реституції; для трансформації сільського­сподарських виробничих кооперативів (далі — СГВК) у нові підприєм­ницькі структури; для приватизації державних господарств.

Частина перша ст. 11 Хартії основних прав і свобод, не згадуючи про землю, визначає деякі загальні положення про форми власності, що мають важливе значення для трансформації системи земельної власності і реструктуризації СГВК. «Кожний має право бути власни­ком. Право власності усіх власників має однаковий законний зміст і за­хист. Спадкування гарантується». Тим самим підкреслена особлива значимість у переліку основних економічних прав і свобод такого кон­ституційного права як право власності, що складає основу правової інфраструктури ринку. По суті законодавець формулює єдине поняття права власності, що може використовуватися як родове до усіх форм власності: до права приватної власності громадян і юридичних осіб, до права власності держави й общини (населеного пункту). У результаті на основі такого єдиного поняття права власності закріплюється одна­ковий правовий режим для кожної із згаданих форм власності, що не допускає привілейованого положення державної власності і власності общин стосовно приватної власності громадян і юридичних осіб. У цих умовах набуває особливого значення послідовна реалізація в законо­давстві про земельну реформу конституційних приписів про те, що право власності усіх власників має однаковий законний зміст і захист.

Закон Чехословаччини «Про регулювання майнових відносин сто­совно землі й іншої сільськогосподарської діяльності» від 21 травня 1991 р. відмовився від традиційних для соціалізму форм земельної власності і послідовно провів принцип відновлення і оновлення права приватної власності на землю. Цей принцип обумовив неоліберальний варіант трансформації сільського господарства Чехії і Словаччини в ринкову систему на основі внутрішньої приватизації сільськогоспо­дарських угідь виробничих фондів між членами СГВК і реприватизації конфіскованих у повоєнний період земель.

Право на реституцію землі мають громадяни, що мешкають постій­но на території Чехії і Словаччини і володіли цією землею. Реституція в Чехії носить широкомасштабний характер як щодо складу повернен­ня майна, так і щодо розширення часових меж. Земельна і майнова ре­ституція здійснюється безкоштовно і переважно в натурі.

У результаті такого перерозподілу земель земельна реформа дозво­лила створити на базі реформованих сільськогосподарських коопера­тивів великі високоефективні і конкурентноспроможні кооперативи нового типу з загальною площею до 1,4 тис. га. Переважна частина та­ких земель закріплена за кооперативами — добровільними об'єднання­ми приватних земельних «гасників, яким гарантоване право вільного вступу і виходу з кооперативу із земельним і майновим паєм.

Чеський і словацький шлях формування ринкової земельної еко­номіки можна характеризувати як тривалий процес поетапних пере­творень, хід якому був даний Законом «Про землю» 1991 р., що заклав правові основи для внутрішньої приватизації сільськогосподарських земель і виробничих фондів усередині сільськогосподарських коопера­тивів. Внутрішня приватизація землі за змістом зазначеного Закону оз­начає відновлення права власності членів сільськогосподарських ви­робничих кооперативів на земельні ділянки, що були передані ними в користування сільськогосподарському кооперативу. У зв'язку з цим передбачається поновлення виплат по земельному паю. З досвіду ФРН і Австрії планується ввести виплати в розмірі 1—2 % державної ціни землі за кожний гектар внесеної в кооперативне користування землі.

   Впритул до ідеї трансформації земельного устрою, заснованого колись на постулатах націоналізації землі, одержавленні сільськогос­подарського кооперативного сектора, підійшло земельне законодавст­во Болгарії першої половини 90-х років. Його головна стратегія полягає в тому, щоб забезпечити вільний вихід кооперованих селян із колек­тивних і державних господарств, повернути землю її попереднім влас­никам або їх спадкоємцям.

Оцінюючи нову Конституцію Болгарії як найважливіше джерело земельного права, треба насамперед відзначити його послідовну спря­мованість на формування ринкової економіки, заохочення ділової іні­ціативи, здорової конкуренції. А це означає відмову від ряду тради­ційних уявлень, відповідно до яких право земельної власності абсолют­не, а влада власника на належну йому земельну ділянку безмежна. На основі нового підходу до визначення поняття права власності болгар­ський законодавець формулює конституційне правило про те, що пра­во власності не може здійснюватися на шкоду суспільному інтересу. У зв'язку з цим надзвичайно важливі конституційні норми, що спрямо­вані на те, щоб не припустити монополізації господарської діяльності, нелояльної конкуренції, порушень прав споживачів.

Після прийняття нової редакції Конституції в Болгарії чітко про­явилася тенденція до корінних перетворень земельних відносин і зміни соціально-економічної структури сільського господарства, пов'язана з відродженням кооперативної власності і формуванням приватнопід­приємницького сектора на основі сучасного ринково-орієнтованого правового механізму, що забезпечує правовий захист кооперативних і селянських господарств від втручання державних органів у їх госпо­дарську діяльність. Відбитком цієї тенденції став Закон «Про власність і користування сільськогосподарськими землями» (далі — Закон «Про землю»), прийнятий Великими Народними Зборами Болгарії 22 травня 1991 р.

У силу традицій Болгарська соціалістична партія при підготовці й обговоренні проекту Закону «Про землю» стояла на тій точці зору, що земля повинна належати на праві власності тим особам, хто бажає її об­робляти й ефективно використовувати. Сучасний законодавець прий­няв іншу концепцію земельної реформи, закладену в Програмі Болгар­ського земельного народного союзу. У цій Програмі центральне місце займає ідея повернення землі її попереднім власникам або їх спадкоєм­цям, свободи виходу кооперованих селян із колективних господарств. З цим пов'язане відновлення прав власників на землю, внесену в ТКЗГ (трудове колективне земельне господарство) і ДЗГ (державне земельне господарство), а також на землю, незаконно вилучену після прийняття Закону «Про трудову земельну власність» 1946 р. З введенням удію За­кону «Про землю» 1991 р. підставами відновлення прав попередніх власників можуть бути визнані також вимоги осіб, що передали доб­ровільно на безплатних засадах землю в ТКЗГ або державі.

При відновленні права власності приймається до уваги кількість і якість землі, що належала колись власникові. У тих районах країни, де оброблюваної землі стало менше в результаті промислового будівницт­ва й інших видів діяльності, вводиться відповідний коефіцієнт редукції. За бажанням власника, що відмовився одержати земельну ділянку, дер­жава виплачує йому грошову компенсацію в порядку, що встанов­люється Урядом Болгарії.

Сучасна болгарська держава, яка в принципі схильна до ідеї прива­тизації і роздержавлення, прийняла приватизаційні програми щодо сільського господарства, які передбачають участь у приватизації землі попередніх власників і їхніх спадкоємців, а також малоземельних і без­земельних громадян, що бажають одержати землю. Практична реаліза­ція програми приватизації землі здійснюється на основі постанови Ра­ди Міністрів Болгарії від 25 квітня 1991 р., якою затверджені Правила застосування Закону «Про землю». У них містяться норми переважно процесуального характеру, якими закріплюється детальна процедура розгляду земельним відомством вимог колишніх власників про віднов­лення їх прав на земельні ділянки.

Чинне земельне законодавство, скориговане у 1992 р. кількома до­повненнями і змінами, усе ще не створює сприятливих умов для ево­люційного і безконфліктного ходу земельної реформи, не усуває нега­тивних наслідків її проведення методами шокової терапії. Законодавст­во, орієнтоване на відновлення власності на землю в колишніх межах, обумовлює подрібнення земельних ділянок, парцеляцію селянських господарств. Така позиція болгарського земельного права при відсут­ності розвинутого ринку землі, неупорядкованості орендних відносин створює перешкоди для концентрації землеволодінь значних розмірів.

З цими обставинами пов'язані також труднощі, пов'язані з формуван­ням сільськогосподарських виробничих кооперативів приватних зе­мельних власників, що не мають можливості одержати сільськогоспо­дарські землі єдиним масивом.

Нині у політичній, економічній і правовій свідомості болгарського суспільства склалися два підходи до вирішення питання про трансфор­мацію сільськогосподарської земельної власності. Один із них перед­бачає орієнтацію аграрної політики держави на реституцію для усіх попередніх власників землі і їх спадкоємців, а також формування роз­винутого ринку землі з наданням сільськогосподарським товаровироб­никам кредитних і податкових пільг, створення ринково-конкурент­них стимулів розвитку виробництва.

Інший підхід орієнтується не на разову руйнацію одержавленої зе­мельної власності, а поступове реформування земельних відносин і підтримку приватного підприємництва з урахуванням реальності пере­ходу аграрної економіки до нових політичних, економічних і правових цінностей. У зв'язку з цим передбачається припинення діяльності лік­відаційних рад, що займалися реформуванням старих господарських структур; розширення системи юридичних гарантій для вільного вибо­ру селянами різноманітних організаційно-правових форм підприєм­ництва; завершення приватизації землі при збереженні переваг для ве­ликого механізованого виробництва; надання землі малоземельним і безземельним селянам; припинення безглуздої війни, у яку втягнені власники і користувачі землі.

Земельне законодавство Угорщини, як і інших країн Східної Євро­пи, виходить із вимоги максимальної приватизації сільськогосподарсь­ких земель, визнання приватного землеволодіння як пріоритетного на­пряму земельної реформи.

Особливість конституційного правового режиму земельної власно­сті полягає у тому, що на відміну від багатьох конституцій країн Цент­ральної і Східної Європи, що встали на шлях ринкових реформ, за­конодавець оперує категоріями «власність» і «право власності» як не­тотожними категоріями. Прийнята конституційним законодавством модель юридичного відношення власності базується на положенні про те, що держава гарантує право власності (частина перша § 13). Реаліза­ція цієї моделі забезпечується нормами різних галузей права, насамперед цивільного, земельного, аграрного, адміністративного, криміналь­ного права.

У частині другій § 13 містяться три важливі конституційні гарантії права приватної власності в цілому і права приватної власності на зем­лю зокрема: 1) відчуження власності може здійснюватися лише в пе­редбачених законом виняткових випадках, обумовлених інтересами суспільства; 2) таке відчуження припускається тільки у встановленому законом порядку; 3) відчуження можливе тільки при умові безумовно­го і негайного відшкодування збитків.

Загальні положення про ринкову економіку, які стосуються основ конституційного ладу, містяться в § 8—14 Конституції Угорської Рес­публіки 1994 р. Вони чинять значний вплив на розвиток земельного за­конодавства, яке орієнтоване: на реалізацію програм реприватизації зе­мель і повернення їх колишнім власникам; на трансформацію колишніх СГВК у нові організаційно-правові форми підприємництва — приватні сімейні господарства або акціонерні товариства або в нові, вільні, за­сновані на загальновизнаних принципах МКА, кооперативи; на прива­тизацію і структурні перетворення у продовольчому комплексі.

На відміну від законодавства Болгарії й інших країн Центральної і Східної Європи, яке орієнтоване на натуральну реституцію земельної власності, угорська програма реприватизації земель обмежується лише вимогою виплати колишнім власникам компенсаційних цінних папе­рів (чеків). Такі цінні папери (чеки) мають статус державних зобов'я­зань і можуть бути використані для купівлі у власність нових земельних ділянок та іншої сільськогосподарської нерухомості. Володар цінних паперів може використовувати їх також для купівлі акцій приватизова­них державних, у тому числі і сільськогосподарських, підприємств, му­ніципальних квартир, а також продати за гроші або обміняти на довіч­ну ренту.

Позитивний бік такої реприватизації земель полягає у тому, що во­на дозволяє визначити розмір виплаченої компенсації на справедливій основі з урахуванням понесених колишнім власником збитків. Крім того, законодавство надає колишньому власнику земельної ділянки право вільно обирати форму одержання компенсації і брати участь в аукціонах з продажу земельних ділянок й іншої сільськогосподарської нерухомості. Негативний бік угорської моделі реприватизації — це те, що вона не дозволяє судам швидко й оперативно задовольняти вимоги колишніх власників про виплату їм компенсації за втрачені земельні ді­лянки...

Загальним принципом сучасного земельного законодавства Угор­щини є визнання за членами сільськогосподарських кооперативів ре­альних прав і свобод, включаючи визначення їх конкретної пайової участі в спільних фондах і спільному виробництві, а також забезпечен­ня можливості виходу з кооперативу і ведення індивідуальної госпо­дарської діяльності на наданій земельній ділянці і відповідній частці майна. При цьому на СГВК покладено обов'язок визначити конкрет­ний розмір паю кожного члена кооперативу в спільній вартості майна, а також земельного наділу в залежності від кількості пропрацьованих у кооперативі років, характеру виконуваної діяльності та ін. При цьо­му не менше 40 % усього майна, включаючи землю, розподіляється між членами кооперативу з урахуванням кількості пропрацьованих у кооперативі років і характеру роботи, не менше 20 % — з урахуванням майнового внеску члена кооперативу в спільну сумісну власність членів СГВК.

Законом про кооперативи був установлений термін (до 15 червня 1992 р.), протягом якого всі СГВК повинні були прийняти рішення на загальних зборах членів кооперативу про організаційно-правову форму аграрного підприємництва. Кооперативу було надане право або припи­нити свою діяльність або провести поділ кооперативу на приватні гос­подарства з перетворенням у товариство (господарське товариство) приватних осіб або зберегти організаційно-правову форму кооперати­ву, що функціонує на принципово новій основі. Закон 1991 р. «Про врегулювання відносин земельної власності» підвів під цю організацій­но-правову форму аграрного підприємництва додаткову законодавчу базу, встановив, що СГВК є добровільним об'єднанням земельних власників.

Угорський законодавець розглядає такі форми кооперативів як пе­рехідні форми аграрного підприємництва і передбачає створення на за­вершальній стадії приватизації землі фермерськими господарствами вертикальних форм кооперації із земельними наділами до 50 га. Такі організаційно-правові форми аграрного підприємництва, заснованого на приватному землеволодінні, широко кооперованого переважно в

невиробничих сферах (збут, постачання, кредит і т. д.), можуть стати серйозними конкурентами виробничим кооперативам, які утворюють­ся при розукрупненні колишніх громіздких за розмірами СГВК.

У рамках першої юридичної моделі земельної реформи здійсню­ються організаційно-правові перетворення земельних відносин у Східних землях Німеччини, правову основу яких складає Закон НДР «Про структурне приведення сільського господарства відповідно до соціальної й екологічної ринкової економіки в НДР», що вступив у си­лу 20 липня 1990 р. Цей Закон, прийнятий ще Народною палатою НДР, охоплює багато, але не усі важливі питання, пов'язані з формуванням нових організаційних структур приватного підприємництва в сільсько­му господарстві, тому 6 липня 1991 р. було прийнято новий Закон ФРН «Про зміну Закону «Про адаптацію сільського господарства (колиш­ньої НДР) до ринкових умов» [1]. Юридичне значення названого Закону виходить власне за межі правового регулювання реформування струк­тури сільського господарства і перерозподілу землі в Східних землях Німеччини.

Перетворення земельної власності в нових федеральних землях Ні­меччини здійснюється в правовому полі, що враховує практику прива­тизації відповідно до так званої «Берлінської моделі» або «Моделі піклувального товариства з обмеженою відповідальністю щодо нерухомо­сті (надалі «Моделі ПТОВ щодо нерухомості»). У рамках цієї моделі відповідно до положень Спільної заяви Уряду ФРН і Уряду НДР «Про врегулювання відкритих майнових питань» від 15 червня 1990 р. зе­мельна власність у колишній НДР повинна бути повернута колишнім власникам. Одночасно відповідно до п. 25 Договору про об'єднання від 31 серпня 1990 р., § 11 абзацу 2 закону НДР «Про опіку» від 17 червня 1990 р., Законом НДР «Про структурне приведення сільського госпо­дарства відповідно до соціальної й екологічної ринкової економіки в Німецькій Демократичній Республіці», що вступив в силу 20 липня 1990 р., і Законом ФРН «Про адаптацію сільського господарства (ко­лишньої НДР) до ринкових умов» від 6 липня 1991 р., що вступив в си­лу 7 липня 1991 р., Відомству по опіці було передане майно колишньої народної економіки, включаючи майно сільського і лісового господар­ства. З перетворенням колишніх народних господарських одиниць у товариства, засновані на об'єднанні капіталу, земля, що належала ко­лишнім господарським одиницям, перейшла у власність нових то­вариств, заснованих на об'єднанні капіталу. У період 1991-1995 рр. Відомству по опіці було передано 1,95 млн га сільськогосподарських земель і біля 1,96 млн га лісогосподарських земель.

Це вимагало особливого правового регулювання використання ко­рисних сільськогосподарських земель, що було доручено Товариству по використанню землі і управлінню (ВУУО). Використання земель, не придатних для сільськогосподарської діяльності, було доручено То­вариству з обмеженою відповідальністю щодо нерухомості.

Необхідною умовою здійснення приватизації землі, що передбача­ється німецьким законодавством для цілей земельної реформи, висту­пає реституція (повернення землі її колишнім власникам). Одночасно Закон ФРН «Про майно» визначає ряд юридичне обов'язкових умов реституції, що сприяють усуненню загрози тривалого блокування гос­подарського розвитку в нових федеральних землях. Абзац 3 § З зазначе­ного Закону встановлює у зв'язку з цим заборону на використання зе­мельних ділянок, щодо яких була заявлена вимога на повернення ко­лишнім власникам, оскільки на опрацювання і з'ясовування заявлених претензій знадобилися б десятиліття.

   Для усунення загрози стагнації ст. 41 Договору про об'єднання бу­ло визнано не здійснювати повернення земельних ділянок або будин­ків, якщо дана земельна ділянка або будинок могли знадобитися для здійснення термінових інвестиційних цілей, зокрема, для створення промислових підприємств, що сприяло створенню робочих місць. Це правило, спочатку втілене в Закон ФРН «Про інвестиції», пізніше було відтворено в Законі ФРН «Про майно» (§ За), а потім підтверджено За­коном ФРН «Про перевагу інвестицій»

Відповідно до норм абзацу 3 § 3 зазначеного Закону продаж земель­ної ділянки колишньому власнику, незважаючи на заявлену вимогу, доз­волявся лише у випадку, коли при наявності певних інвестиційних цілей колишній власник-інвестор приймає зобов'язання вкласти по інвести­ційному договору визначені засоби в освоєння земель, будівництво буді­вель, споруд, складських приміщень, доріг і т. д. відповідно до положень закону ФРН «Про перевагу інвестицій». У період 1991-1996 рр. Відомст­во по опіці одержало інвестиції в розмірі 44,5 млрд німецьких марок., в результаті реалізації інвестиційних програм було створено і збережено 265 829 робочих місць.

Основним змістом земельної реформи в Східних землях Німеччини є перетворення СГВК у кооперативи нових власників землі і майна або розпуск СГВК при відновленні економічних і правових основ реалі­зації приватної власності. Законодавство вимагає виділення в натурі земельної ділянки, яку раніше селянин-кооператор вніс у кооператив, члену кооперативу, який виходить з СГВК. Крім того, передбачається, що усі права розпорядження земельними ділянками, переданими рані­ше СГВК, повертаються кооперованим селянам. Членам кооперативу, що не бажають брати участь у діяльності нових організаційно-правових форм підприємств, створених на базі реорганізованих СГВК, випла­чується відповідна грошова компенсація.

При неможливості повернути земельну ділянку в натурі члену СГВК, який з нього виходить, надається право вимагати обміну зе­мельних ділянок. Обмін земельних ділянок провадиться з таким розра­хунком, щоб нові сільськогосподарські угіддя, надані замість раніше внесених, були розташовані на прийнятній з економічної точки зору відстані від садиби, недалеко одна від одної і від господарських доріг. При цьому враховується також вид, розмір, бонітет земельної ділянки, внесеної раніше при вступі до СГВК.

За членами СГВК, що бажають створити або вже створили власне сільськогосподарське підприємство в районі діяльності СГВК, закріпля­ється переважне право на оренду або купівлю земельної ділянки, що на­лежить СГВК (§ 48 Закону). Це право обумовлене вимогою продажу або передачі решти в оренду СГВК земельної ділянки, що знаходиться в його власності, для подальшого сільськогосподарського використання.

Значна частина положень законодавства про земельну реформу у Східних землях Німеччини визначає приватноправові аспекти в право­вому режимі земель, повернутих кооперованим селянам. І головні ре­зультати реалізації цього законодавства проявилися в створенні на базі скасованих одержавлених 3200 приватних підприємств у формі юридич­них осіб. У новій структурі, що відрізняється множинністю організацій­но-правових форм підприємництва, переважають кооперативи земель­них власників або правові форми товариств і товариств на основі капі­талу (договірне товариство, повне і змішане, товариство з обмеженою

відповідальністю, командитне товариство, акціонерне товариство). Приватні підприємства-правонаступники реформованих СГВК вико­ристовують 75 % приватизованих перерозподілених сільськогоспо­дарських земель, що є спільною власністю часток учасників (членів) но­вих організаційно-правових форм сільськогосподарських підприємств.

Показово, що хоча середній розмір земельної власності такого підприємства в 1991-1992 рр. і скоротився в 3,5 рази, за даними Інсти­туту аграрних проблем і інформатики Російської академії сільськогос­подарських наук він набагато перевищує середній розмір земельної власності сільськогосподарського підприємства в західних землях Ні­меччини¹. У ході структурних перетворень у сільському господарстві Східних земель Німеччини було створено також 246 000 селянських господарств і 2300 об'єднань фізичних осіб. У їх власність було переда­но 25 % приватизованих і перерозподілених земель реформованих СГВК. Середній розмір земельної власності фермерського господарст­ва в Східних землях Німеччини майже в п'ять разів перевищує відпо­відний показник земельної власності фермерських господарств у ста­рих землях Німеччини [2]

Важлива особливість приватноправового режиму земель у Східних землях Німеччини полягає також у розширенні сфери дії правового інституту оренди сільськогосподарських земель. Частка переданих в оренду сільськогосподарських земель у Східних землях Німеччини складає більше 95 %. Існування такого правового феномена поясню­ється трьома причинами. По-перше, тривалістю процесу перетворення земельної власності СГВК, що реформуються, і формуванням нової ринкової структури сільського господарства. По-друге, посиленням конкурентної боротьби за земельні ділянки між особами, що вирішили створити одноособові господарства. По-третє, тим, що нові кооперати­ви, правові форми товариств і товариств на основі капіталу не можуть не рахуватися з тим, що власниками сільськогосподарських земель є колишні члени СГВК, що виступають як орендодавці таких земель.

Таким чином, законодавство і практика щодо форм землекористу­вання в Східних землях Німеччини не підтверджують побоювань, які набули широкого поширення в країнах Східної і Центральної Європи про те, що оренда гальмує адаптацію реконструйованого сільського господарства до умов ринку і знижує ефективність використання землі.

Суттєвою частиною польського законодавства про земельну ре­форму, що віддає перевагу економічним інструментам регулювання зе­мельних відносин, є Закон Польщі «Про продаж сільськогосподарсь­ких угідь державного земельного фонду й упорядкування деяких пи­тань щодо проведення сільськогосподарської реформи і сільського поселення» 1998 р. З прийняттям цього Закону були істотно обмежені адміністративно-правові інструменти регулювання земельного ринку в приватному і державному секторах сільського господарства, розшире­на сфера дії цивільного права через різні форми економічної і законо­давчої підтримки громадян, що виявили бажання купувати й орендува­ти землю, стимулювання й інтенсифікації землеобігу.

Центральне місце на державному і приватному земельному ринку займає Агентство сільськогосподарської власності державної скарб­ниці (АСВДС), створене замість існуючого раніше Державного зе­мельного фонду. АСВДС здійснює викуп у селянських господарств землі і нерухомості, продає її перспективним господарствам. З фонду АСВДС здійснюється передача землі сільськогосподарським пере­селенцям: малоземельним селянам; молодим селянам, що бажають створити велике господарство; колишнім працівникам державних господарств.

Передача земель сільськогосподарським поселенцям провадиться або за договором купівлі-продажу або за договором оренди землі. Ціл­ком закономірно, що в результаті розширення ринкових механізмів пе­рерозподілу землі були істотно обмежені адміністративно-правові по­вноваження місцевої державної влади в сфері розпорядження землею, що перейшли до органів селянського самоврядування.

Купівля-продаж земельної ділянки оформляється договором, який може бути укладений також за участю фермера-пенсіонера. Останньо­му за таким договором виплачується пенсійна допомога з Державного холдінгового агентства. Як відчужувателі за таким договором виступа­ють громадяни, які стали непрацездатними за віком або за станом здо­ров'я. Селянин, передаючи Державній холдінговій компанії земельну ділянку, залишає у своїй власності лише жилі будівлі. Сама земельна ділянка є власністю холдінгового агентства, власник житлового будин­ку користується земельною ділянкою на принципах сервітуту.

Для наближення умов землеобігу до умов ринку законодавець від­мовився від принципу пріоритету земель кооперативних організацій, що існував раніше. Це полегшило можливість придбання земель на до­говірних умовах селянськими господарствами, які здатні виробляти то­варну сільськогосподарську продукцію. При цьому пріоритет при укла­данні договорів віддається тим покупцям, які мають відповідну квалі­фікацію для ведення приватнопідприємницького господарства і спроможні здійснювати товарне сільськогосподарське виробництво.

Закон «Про продаж сільськогосподарських угідь державного фонду землі й упорядкування деяких питань щодо проведення сільськогоспо­дарської реформи і сільського поселення» 1998 р. надає можливість місцевим органам селянського самоврядування проводити торги та за­проваджувати конкурсну систему розподілу земельних ресурсів, що сприяє максимальній приватизації земельної власності і створенню ринку землі.

 У нормах ст. 41 глави 11 «Основні права і свободи» частини 11 «Основні права, свободи й обов'язки» Конституції Румунії 1991 р. ос­новний акцент зроблений на закріплення основних економічних прав і свобод громадян, і, насамперед, права приватної власності, що скла­дає основу для свободи приватної ініціативи, здійснюваної в рамках де­мократичної і соціальної економіки.

Прийнята частиною першою ст. 41 Конституції модель юридично­го відношення власності базується на тезі про те, що право власності, а також боргові зобов'язання держави гарантуються. Ця норма містить ряд застережень, які пов'язані з визнанням права власності суб'єктив­ним правом, що безпосередньо випливає із закону. Відповідно до за­значених вихідних начал про суб'єктивне право власності, що є єдиним для усіх власників, тут закріплюється виняткової важливості положен­ня про те, що зміст і межі права власності встановлюються законом.

Конституція проголошує рівність усіх форм власності. Це означає, що не тільки усі форми власності, визначені цивільним і земельним за­конодавством, рівні, але і суб'єкти всіх правовідносин усіх форм влас­ності також рівні. Саме принцип рівності усіх форм власності кладеть­ся румунською конституцією в основу положення про те, що приватна

власність рівною мірою охороняється законом незалежно від її носія (частина друга ст. 41). Водночас у Конституцію включені окремі поло­ження, які обмежують право власності іноземних громадян. Такі поло­ження містяться в частині другій ст. 41, яка встановлює, що іноземні громадяни й апатріди не можуть набувати права власності на земельні ділянки.

Для конституційно-правового режиму приватної власності харак­терно також те, що законодавець, з одного боку, оперує поняттями приватна власність і право приватної власності як різними правовими категоріями, підкреслює, що право власності гарантується державою, з іншого боку — визнає, що право власності здійснюється в суспільне корисних цілях. У частині третій ст. 41 міститься вказівка на те, що ніх­то не може бути експропрійований, крім як у суспільне корисних ці­лях, установлюваних відповідно до закону, при справедливому і попе­редньому відшкодуванні. Такі конституційні положення дозволяють дати правове обгрунтування експропріації земель приватних власників у тих випадках, коли це диктується вимогами суспільної корисності, якій повинна слугувати приватна власність на землю.

У рамках теорії суспільної корисності, відомої конституціям інших країн Центральної і Східної Європи під назвою теорії соціальних функ­цій земельної власності, у Конституцію Румунії вводяться деякі обме­ження й обов'язки приватного власника в тих випадках, коли це дик­тується необхідністю здійснення робіт, що представляють спільний інтерес. При здійсненні таких робіт публічна влада може використову­вати надра будь-якої нерухомості при зобов'язанні відшкодовувати власникові збитки, нанесені грунту, насадженням, будівлям, або інші заподіяні владою збитки (частина четверта ст. 41).

Але головне, у чому Конституція Румунії подібна до конституцій ін­ших країн Центральної і Східної Європи, полягає у тому, що в консти­туційному законодавстві закріплюється загальне поняття примусової експропріації, заснованої на принципі винагороди й обов'язкової ком­пенсації. Цілком закономірно, що на конституційному рівні закріплю­ються правові гарантії стабільності відносин власності, захищеності осіб, що піддаються експропріації, від сваволі виконавчої влади з моти­вів політичної або практичної доцільності. Це виражається, насампе­ред, у конституційній вимозі, відповідно до якої відшкодування, передбачене частинами третьою і четвертою ст. 41 Конституції, установлю­ється за узгодженням із власником, а у випадку розбіжностей — судом.