Особенности функционирования рынка земли

Позже или раньше, но и России придется заняться созданием нормально рабо­тающего рынка земли. В противном случае этот рынок будет полностью функционировать в рамках «теневой экономики», т. е. возможность использова­ния земель будет приобретаться за взятки, как это зачастую происходит сегодня.

Но создавать рынок земли непросто, поскольку он обладает рядом особенно­стей. Они связаны прежде всего с тем, что общее предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменений цен. Это означает, что эластичность рыночного пред­ложения по цене равна нулю: как бы ни росла цена, которую покупатели готовы уплатить за участки, рыночное (общее) предложение этих участков не может заметно возрасти. Ведь площадь этих участков физически огра­ниченна (и к тому же они большей частью уже проданы). Поэтому если построить кривую предложения земли на рынке в зависимости от иены, то для небольших промежутков времени эта кривая примет вид верти­кальной прямой.

Правда, если говорить о более длительной перспективе, то, приложив некото­рое количество труда и капитала, можно увеличить количество пригодных к ис­пользованию земель в целом по стране. Так, например, произошло в СССР после освоения казахстанской целины или проведения мелиоративных работ на болотах Белоруссии. А, например, голландцы увеличивают площадь сельскохозяйственных земель за счет отвоевывания их у моря: они строят дамбы, а затем насыпают пло­дородный слой и получают прекрасные урожаи.

Это означает, что эластичность предложения земли в зависимости от цены становится хотя и небольшой, но отличной от нуля. Следовательно, если постро­ить график предложения земли для страны в целом и для долгосрочного периода, то линия предложения (идущая вертикально вверх в течение коротких промежут­ков времени) превратится уже в наклонную прямую

Обратим, однако, внимание на следующее обстоятельство. Хотя общее (ры­ночное) предложение на рынке земли неэластично, отдельные покупатели (фирма или человек) этого не замечают. С их точки зрения, предложение земли вполне эластично по цене — нужную площадь земли в нужном районе практически все­гда приобрести можно. Если, конечно, предложить ее нынешним владельцам столь высокую цену, что они захотят расстаться со своей собственностью. В итоге про­изойдет смена хозяев определенных участков земли, но не рост площади земли, находящейся в собственности.

Именно поэтому в экономической науке принято выделять доход владельца земли от ее продажи в особую категорию — ренту (от французского «rent» — «фик­сированный доход»), поскольку это доход собственника ресурса, физически не поддающегося увеличению. Такой доход получают собственники земли, а также владельцы уникальных способностей (например, певцы, спортсмены, звезды кино и театра). Как формируется величина ренты (если взять в качестве примера рынок земли), показано на 1.2.

Рента – общее название доходов владельцев земли и владельцев всех тех ресурсов, величина предложения которых жестко фиксирована.

Как мы видим на рис.1.2, в силу неизменности предложения (неэластично­сти его по цене) рыночная цена земли — рента — складывается в зависимости от того, сколько максимально может быть уплачено за предложенную к продаже площадь земель. И если кривые спроса и предложения пересеклись в точке С, сформировав цену земли (площадью В) на равновесном уровне А, то доход вла­дельца будет равен площади заштрихованного квадрата ОАСВ (определяемой как произведение площади земель на ренту, уплачиваемую за единицу земли, напри­мер за гектар).

Поэтому повышение спроса на землю реально ведет не к увеличению предло­жения, а к росту ренты — цены за земельные участки, получаемой их собственни­ками (рис. 1.3)

Как мы видим на этом рисунке, увеличение спроса на землю (чему соответствует сдвиг кривой спроса вправо-вверх — с положения «Спрос на землю-1» до положения «Спрос на землю-2») не привело к росту объема предлагаемых к продаже земель. Возросла лишь их цена (рента) — с уровня Адо уровня О. И соответственно увеличи­лась сумма дохода владельцев земель, который получен от их продажи.

Если при прежнем уровне спроса они могли выручить за свою землю сумму, равную площади прямоугольника ОАСВ, то теперь неличина их дохода составит ODEB, т. е. возрастет на величину площади прямоугольника ADEC.

Заметим, что для получения большего дохода владельцам земли не пришлось прикладывать никаких усилий: богаче их сделал рост спроса на те неизменные по объему ресурсы, которыми они владеют.

Но что определяет ту цену, которую согласны заплатить покупатели за право владения или пользования землей? Ответ на этот вопрос прост: «Выгода, которую можно получить от использования земли и которая формирует спрос на землю».

Спрос на землю предъявляют покупатели, которых можно разделить на две группы:

1) сельскохозяйственные пользователи;

2) несельскохозяйственные пользователи.

Сельскохозяйственные пользователи – все использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.

Несельскохозяйственные пользователи – все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных пользователей цена земли определяется ее плодоро­дием и в определенной мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и траты на доставку ресурсов и го­товой продукции.

Для несельскохозяйственных пользователей основных факторов формирования цены земли два:

1) подготовленность участка к использованию (участок, к которому уже под­ведена вода, газ, электроэнергия и телефонный кабель, будет стоить доро­же участка, к которому все эго еще только предстоит подвести);

2) местоположение участка.

Так, в городах цены земельных участков (равно как и жилья, представляюще­го собой не что иное, как пространство над земельными участками) тем выше, чем ближе они расположены к центру города или центру деловой активности.

Например, в Новосибирске в ноябре 2000 г. средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир составляла 6216 р. (около $223). При этом в центре города 1 кв. метр стоил более 9200 р., а в далеких районах средняя стоимость жилья составля­ла лишь 4834 р. за метр. Как отмечал новосибирский журналист Сергей Рымов: «Существенная разница объясняется не столько вопросами престижа, сколько тем, что Новосибирск — третий по площади город России и расстояния там немалень­кие».

Таким образом, на цену земли влияет также транспортный фактор, т. е. удоб­ство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Так, открытие в Москве линии метро до района Би­бирево, облегчившее путь жителям, сразу же вызвало рост спроса на жилье в нем.

Конечно, мы нарисовали идеальную модель работы рынка земли, позволяю­щую понять основные его закономерности. В реальной жизни в функционирова­нии рынка земли большую роль играют спекулянты землей,     т.е. покупатели, при­обретающие землю не для непосредственного использования, а для перепродажи с прибылью, когда рента возрастет (что может быть спровоцировано и собственно действиями спекулянта). Устранить спекуляции землей полностью, не нарушая при этом самого механизма работы рынка земли, просто невозможно. Но сильно ограничить такие спекуляции вполне реально, и во многих странах для этого со­зданы специальные законы. Например, можно запретить изменение характера ис­пользования земли (нельзя, скажем, превращать пашню в место для завода, кот­теджного поселка или свалки ядовитых отходов).

В завершение знакомства с особенностями функционирования рынка земли отметим два важных обстоятельства.

Во-первых, говоря о рынке земли, необходимо помнить, что это рынок про­изводного спроса. Спрос на землю зависит от спроса на те товары или услуги, для создания которых нужно иметь возможность использовать определенный уча­сток земли. И если в пьесе А. П. Чехова «Вишневый сад» Лопахин покупает поме­стье с этим садом для строительства там дач, то причины тому очевидны: он обна­ружил возросший спрос горожан на услуги в области организации отдыха. И это дает ему возможность заплатить за участок с садом высокую цену — он уверен, что окупит эти расходы.

В силу производности спроса цена одного и того же участка земли может силь­но колебаться, а потому величина земельной ренты не всегда растет. При опреде­ленных условиях она может и упасть.

Во-вторых, следует различать понятия земля и полезное пространство.Новое полезное пространство получить намного легче, чем увеличить размеры земли. Так, например, если на месте двух соседних одноэтажных домов возвести мно­гоэтажный небоскреб, то размер земельного участка останется прежним. Но по­лезное пространство при этом намного увеличится, так как оно равно произведе­нию площади этого участка на число этажей. Следовательно, объем предлагаемого пространства весьма эластично реагирует на цену, которую покупатели готовы за такое пространство заплатить. Именно этим экономическим обстоятельством и объясняется в конечном счете рождение такого архитектурного явления, как мас­совое высотное строительство, позволяющее смягчить экономические последствия дороговизны земли. И напротив, бесплатность земли стала одним из факторов распространения в СССР малоэтажного строительства.

В то же время характерной чертой пейзажа Токио или нью-йоркского района Манхэттен являются небоскребы с многими десятками этажей: ведь земля здесь баснословно дорога[1].