Вопросы участия несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Байков В.И.

ФГБОУ ВО «Тверской государственный университет, г. Тверь

В данной статье рассмотрены некоторые вопросы, связанные с участием несовершеннолетних в сделках с недвижимостью и правовые особенности заключения таких сделок.

Ключевые слова: сделки, несовершеннолетние, опека, законные представители, Чадаева, нотариус.

Сделки с участием несовершеннолетних граждан всегда требуют особого отношения, как со стороны сторон сделки, так и со стороны должностных лиц участвующих в сопровождении таких сделок. Из практики могу сказать, что нотариусы относятся с особой осмотрительностью к такому виду сделок так, какво-первых, это желание не навредить ребенку во-вторых, нередко такие сделки становятся предметом судебных споров в-третьих, за такими сделками ведется особый контроль со стороны государственных органов.                 

Есть момент, связанный с получением предварительного согласия органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний является собственником или сособственником, и такой объект недвижимости продается. Уже все знают, что если несовершеннолетний является сособственником, то нужно обращаться в органы опеки и попечительства и брать предварительное согласие, и после этого такую сделку можно удостоверять нотариусу, а Росреестр может зарегистрировать право по такой сделке. Если такого согласия не будет, то нотариус откажет в удостоверении сделки, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Это такой основной принципиальный момент, который исходит из требований Гражданского кодекса, в котором установлено, что любая сделка, которая влечет уменьшение имущества подопечного, т.е. уменьшение имущества несовершеннолетнего (лица до 18 лет), может быть совершена только с согласия органов опеки и попечительства. (статья 37 ГК РФ)[21]. Надо сказать, что закон устанавливает для несовершеннолетних до 14 и до 18 лет разные правила совершения определенных сделок, разные способы осуществления представительства (за ребенка до 14 лет действуют его законные представители, опекуны, попечители, после 14 лет несовершеннолетний действует самостоятельно, но с согласия законного представителя, опекуна, попечителя). (статья 26 ГК РФ)

В случае, если несовершеннолетний является собственником недвижимого имущества, ответ логичный и понятный – необходимо согласие органов опеки. Тут же актуальность появляется в вопросе. Что делать если несовершеннолетний состоит на регистрационном учете в квартире?
Это очень сложный вопрос, на который, как всегда, нет однозначного ответа у законодателя. Есть Постановление Конституционного Суда РФ[22] от 08.06.2010 N 13-П по жалобе гражданки Чадаевой. До 2005 года, необходимо было получение согласия органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний просто зарегистрирован и проживает в квартире, которая отчуждается. После 2005 года внесли изменения в статью 292 ГК РФ, в результате этого согласие органов опеки и попечительства получать не нужно. Если я собственник квартиры, в квартире зарегистрированы трое моих несовершеннолетних детей, то они как члены семьи собственника теряют право проживания после продажи квартиры и перехода права собственности. Конституционный суд очень неоднозначно объяснил, что да, они теряют право проживания в квартире, но если в результате сделки окажется, что их материальные, имущественные интересы ущемлены, то 4 часть 292 статьи применять нельзя.

Смоделируем ситуацию: недобросовестный гражданин решил злоупотребить своим правом, к детям относится пренебрежительно, имеется квартира, в квартире зарегистрированы несовершеннолетние и супруга. Продает объект недвижимости покупателю, полученные средства инвестирует, деньги в итоге прогорают. Остается без денег и без квартиры. Себя он в состоянии обеспечить жильем, а место проживания детей неизвестно. В этом случае, по смыслу разъяснения Конституционного суда, детей в судебном порядке можно вернуть на постоянное место жительства в проданную квартиру, хотя добросовестный приобретатель квартиры деньги все оплатил, все обязанности свои исполнил. Однако, в связи с тем, что он не проконтролировал судьбу детей, которые даже не являются собственниками, а просто состоят на регистрационном учете, он в итоге может получить право проживания чьих-то детей в своей квартире.

В подтверждение неоднозначности Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П по жалобе гражданки Чадаевой, необходимо привести пример Определения Верховного Суда РФ от 16.04.2013 года[23]. Гражданское дело по иску Конокова С.П. к Шабанову Д.В., Шуленковой И.В., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней Шуленковой В.Д., о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Согласно п. 8 договора купли-продажи Шабанов Д.В. в течение 5 дней после государственной регистрации договора обязался сняться с регистрационного учета вместе с проживающими в квартире Шуленковой И.В. и несовершеннолетней Шуленковой В.Д., однако до 18.08.2010 года ответчики были зарегистрированы в спорной квартире и проживали в ней, а Шуленкова В.Д. зарегистрирована до настоящего времени. Суд первой инстанции удовлетворил частично требования Конакова С.П., в результате чего Шабанов Д.В. и Шуленкова И.В. были сняты с регистрационного учета по месту жительства. Верховный суд РФ определил отказать Конокову С.П. в удовлетворении исковых требований о прекращении права пользования Шуленковой В.Д. жилым помещением и снятии с регистрационного учета по месту жительства и вынесения в этой части нового решения о прекращении права пользования Шуленковой В.Д., жилым помещением, со снятием ее с регистрационного учета. Можно сказать, что данная ситуация иллюстрирует последствия той неоднозначности Постановления Конституционного Суда, в результате которой добросовестный покупатель квартиры получает имущество с обременением, несмотря на то, что обязательства по договору купле-продажи исполнил полностью.

Со 02 июля 2016 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [24]. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом, нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договоры мены, дарения, купли-продажи и т.д. Эти изменения сводят практически к нулю риски, при которых покупатель мог приобрести обремененную квартиру.  

Также следует обратить внимание на часть 3 статьи 37 ГКРФ в которой указывается, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. На первый взгляд, ничего необычного, отец дарит квартиру ребенку, мама представляет интересы ребенка, как законный представитель. Но что делать, если отца или матери нет в живых? Существует такая практика, когда от матери оформляется доверенность, третье лицо представляет мать, а она в свою очередь ребенка. Практика достаточно распространенная.

Обратимся к Кодексу профессиональной этики нотариусов в Российской Федерации[25], а конкретно к пунктам 2.1.3 (совершай нотариальное действие, если ты уверен, что действуешь в рамках закона, разрешай сомнения до совершения действия, воздерживайся от действия при сомнении в его законности и правильности) и 2.1.11. (помни, что целью твоей профессиональной деятельности является предупреждение гражданско-правовых споров). К сожалению отношения, между людьми часто меняются в худшую сторону, что в последствии может породить нежелательные споры, то есть третье лицо может из личной неприязни или других факторов заявить, что сделка с его участием и участием несовершеннолетнего была незаконна.

 Есть еще один способ из практики, где нотариус страхует еще с большей осмотрительностью себя и интересы несовершеннолетнего от нежелательных гражданско-правовых споров. Тот же пример. У ребенка нет отца, а оформляется договор дарения от матери ребенку, и так как мама не может представлять две стороны в договоре (часть 3, статьи 182 ГКРФ)[26], от имени ребенка выступает орган опеки и попечительства. Но, к сожалению, не всегда органы опеки и попечительства идут навстречу нотариусу применительно к таким видам сделок, поэтому применяется первый вариант.

Резюмируя все вышесказанное, необходимо еще раз обратить внимание на то, что сделки с участием несовершеннолетних граждан требуют особой осмотрительности и внимательности, как от сторон сделки, так и со стороны государственных органов и нотариусов. 

Список литературы:

Нормативно-правовые акты:

1."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс»

2."Кодекс профессиональной этики нотариусов в Российской Федерации" (утв. Минюстом России 19.01.2016) // СПС «КонсультантПлюс»

3.ФЗ №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс»

4.Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой"// СПС «КонсультантПлюс»