2020-01-15
136
Лебедева А. С.
ФГБОУ ВО «Тверской государственный университет, г. Тверь
Настоящая статья посвящена подробному изучению нюансов процедуры нотариального удостоверения договора купли-продажи. Автором были выявлены ее правовая основа, несовершенства, для устранения которых было предложено внести определенные изменения в законодательство в сфере нотариата.
Ключевые слова: нотариат, нотариус, нотариальное действие, удостоверение сделки, купля-продажа, недвижимость.
Договор купли-продажи формирует значительную часть обязательств в потребительской, хозяйственной, предпринимательской сферах всех субъектов. Всегда ли необходимо участие нотариуса как гаранта законности такого договора? От чего это зависит и каков порядок нотариального удостоверения сделок? Ответим на все вопросы по порядку.
Прежде всего обратимся к общим положениям. Ст. 53 «Основ законодательства РФ о нотариате»[199] гласит, что существуют два варианта удостоверения гражданско-правовых сделок: обязательный и добровольный. Таким образом, с последним видом всё предельно просто: нотариус в силу волеизъявления субъекта должен будет удостоверить соответствующую законодательству сделку, даже если это прямо не предусмотрено. Отсутствие у такого рода соглашений нотариальной формы не влечёт их недействительность (из смысла п. 3 ст. 163 Гражданского Кодекса Российской Федерации[200]).
Что касается обязательного нотариального удостоверения сделки, то такие случаи прямо предусмотрены законом. Прежде всего следует обратиться к п. 3 ст. 8.1. ГК РФ: в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. К таким правам относят: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования на недвижимые вещи, ипотека, сервитуты и т.д. (ст. 131 ГК РФ)3.
Теперь перейдём к нормам специальным. Параграф 7 гл. 30 ГК РФ посвящен продаже недвижимости. Согласно ст. 550 ГК РФ[201] данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ)4.
Таким образом, по договору купли-продажи недвижимости обязательная нотариальная форма не требуется: удостоверить такие сделки можно по желанию сторон. Исключение: сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; такие сделки подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ)[202]. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению согласно п. 1 ст. 42 вышеупомянутого закона. Исключение составляют сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделки по отчуждению земельных долей, сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение4. Для других видов договора купли-продажи обязательная нотариальная форма не установлена.
Рассмотрим саму процедуру нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи. Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом на территории субъекта Российской Федерации, в пределах которого находится указанное имущество.
В первую очередь нотариус разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки (ст. 54 «Основ законодательства РФ о нотариате»). Если рассматривать эту статью в совокупности со ст. 55[203] данных Основ можно сделать вывод, что нотариус должен проверить:
ü соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон;
ü не противоречит ли сделка требованиям закона (недвижимость должна быть индивидуально определена, а также указана цена и состав имущества);
ü принадлежность отчуждаемого имущества продавцу (за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу).
Дополнить это список позволяют положения Приказ Минюста РФ от 15.03.2000 N 91[204]:
ü наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества;
ü документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки;
ü документы, предусмотренные специальным законодательством (о недвижимости, о товариществах собственников жилья, об обществах с ограниченной ответственностью и т.д.);
ü правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом юридического лица;
ü наличие согласия собственника на совершение сделки (в случае принадлежности имущества не на праве собственности, а на ином вещном праве);
ü наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки (ст. 35 СК РФ)[205];
ü наличие согласия их законных представителей и (или) органа опеки и попечительства на совершение сделки, когда это требуется в соответствии с законом (в случае удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных).
Нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, определяется ст. 22.1. «Основ законодательства о нотариате» исходя из степени родства сторон сделки и её суммы[206].
Таким образом, нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества представляет собой достаточно несложную процедуру. Считаем, что существенным упущением законодателя является то, что к данному виду гражданско-правового договора не предъявляются требования по обязательной проверке его нотариусом.
Полагаем, это способствует тому, что в судах огромный процент исков направлен на признание той или иной сделки недействительной, росту дел о мошенничестве. Чрезмерное же контролирование гражданско-правовых отношений может привести к торможению предпринимательской деятельности и разрастанию явления теневых нотариусов.
Поэтому считаем уместным ввести обязательную нотариальную форму для договоров купли-продажи именно недвижимости в связи со сложностью такого рода договора.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ, 05.12.94, № 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ, 29.01.96, № 5, ст. 410.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ, 20.07.2015, № 29 (часть 1), ст. 4344.
4. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 31.12.2017) // Ведомости СНД и ВС РФ. 11.03.1993. № 10. 357 с.
5. Приказ Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации» // «Бюллетень Минюста РФ», № 4, 2000.
