Особенности государственной регистрации недвижимого имущества должника и прав на него в исполнительном производстве

 

Для правового режима недвижимого имущества особое значение имеет, как отмечалось выше, государственная регистрация. п 1 ст. 131 ГК Республики Беларусь закрепил, что государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Ю.Н. Андреев, отмечая значение государственной регистрации, говорил о том, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не существенным признаком объекта недвижимости, а требованием закона по укреплению правового режима недвижимого имущества, правовым последствием признания недвижимой вещи объектом права». [33]

Практическая необходимость регистрации недвижимого имущества и прав должника на него судебным исполнителем в рамках исполнительного производства заключается в необходимости соблюдении порядка обращения взыскания на недвижимое имущество ввиду его правового режима, а также в надлежащем обеспечении перехода права собственности на взыскателя либо победителя торгов.

В соответствии со ст. 66 Федерального Закона РФ об исполнительном производстве судебному приставу-исполнителю предоставлено право обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание. До принятия данного Закона у судебного пристава-исполнителя не было таких полномочий.

Белорусским законодателем такое право судебному исполнителю предоставлено относительно недавно.

Пункт 11 Указа Президента Республики Беларусь от 29.11.2013 № 530                «О некоторых вопросах совершенствования организации исполнения судебных постановлений и иных исполнительных документов» (далее – Указ № 530) [34] в редакции действующей до вступления в силу Закона об исполнительном производстве определял, что: судебный исполнитель при исполнении судебных постановлений и иных исполнительных документов помимо осуществления действий, предусмотренных законодательными актами, вправе, в том числе обращаться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для осуществления государственной регистрации создания принадлежащего должнику недвижимого имущества, возникновения, перехода либо прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него и сделок с ним, а также возникновения, перехода либо прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, зарегистрированное на имя должника, на имя взыскателя в случаях и порядке, установленных законодательными актами.

В настоящее время такое право закреплено ст. 65 Закона об исполнительном производстве, в соответствии с которой, в целях обращения взыскания на имущество должника судебный исполнитель вправе обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, для осуществления государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования принадлежащего должнику недвижимого имущества, возникновения, перехода либо прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него и сделок с ним, а также для осуществления государственной регистрации на имя взыскателя возникновения, перехода либо прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, зарегистрированное на имя должника.

Аналогичная норма также содержится в статье 9 Закона о судебных исполнителях, закрепляющей права судебного исполнителя

Однако на практике ранее предоставляемое Указом № 530 право судебному исполнителю являлось чисто формальным, поскольку Закон о государственной регистрации недвижимости в редакции до 24.10.2016 (далее – Закон в редакции до 24.10.2016) постановления либо предписания судебного исполнителя в качестве основания для государственной регистрации создания объектов недвижимого имущества должника, а также возникновения прав на него не предусматривал. Вследствие этого, соответствующие регистрационные действия не совершались.

Статья 49 Закона в редакции до 24.10.2016 содержала исключительный перечень документов, подтверждающих создание вновь построенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места. Такими документами являлись:

решение (приказ, постановление, распоряжение) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию;

решение местного исполнительного и распорядительного органа, определяющее назначение капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, либо решение других органов, имеющих в соответствии с законодательством Республики Беларусь полномочия определять назначение капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;

технический паспорт на капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место.

В свою очередь, ст. 55 Закона в редакции до 24.10.2016, к перечню оснований для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество постановления либо предписания судебного исполнителя также не включала, за исключением актов судебного исполнителя о состоявшихся торгах (о приобретении на торгах имущества), а также актов судебного исполнителя о передаче имущества взыскателю. Однако данные акты судебного исполнителя являлись основанием для перехода права собственности на уже зарегистрированный объект недвижимого имущества, проданный в результате торгов, либо переданный взыскателю в счет задолженности по исполнительному производству.

Таким образом, ранее предусмотренное Указом № 530 право судебного исполнителя обращаться за государственной регистрацией недвижимого имущества было неисполнимым. Данное обстоятельство требовало внесения соответствующих поправок в Закон о государственной регистрации недвижимости, которые введены вступившим в силу Законом об исполнительном производстве.

Суть данных изменений заключается в следующем.

К перечню оснований для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, определенных абз. 5 ст. 55 Закона о государственной регистрации недвижимости добавлены такие документы, как постановления и предписания судебного исполнителя.

Также п. 2 ст. 49 Закона о государственной регистрации недвижимости в действующей редакции определено, что такие документы, как решение (приказ, постановление, распоряжение) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию; решение местного исполнительного и распорядительного органа, определяющее назначение капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, либо решение других органов, имеющих в соответствии с законодательством Республики Беларусь полномочия определять назначение капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места; технический паспорт на капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место не требуются при государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места на основании предписания судебного исполнителя.

Вместе с тем стоит заметить неточность законодателя при внесении вышеуказанного изменения.

Как отмечено выше, ст. 65 Закона об исполнительном производстве определяет, что осуществление государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования принадлежащего должнику недвижимого имущества, возникновения, перехода либо прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него происходит на основании постановления судебного исполнителя, а не предписания, как установлено статьей 49 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества.

В связи с изложенным, полагаем, что п. 2 ст. 49 Закона о государственной регистрации недвижимости следует дополнить словами «или постановления судебного исполнителя».

В соответствии с ч. 2 ст. 65 Закона об исполнительном производстве об обращении за осуществлением государственной регистрации создания недвижимого имущества и возникновения прав на него судебный исполнитель выносит постановление, которое является исполнительным документом. Указанное постановление вместе с иными документами, предусмотренными законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подлежит представлению судебным исполнителем в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Постановочная часть постановления судебного исполнителя о государственной регистрации создания принадлежащего должнику изолированного помещения, а также права и ограничения (обременения) на него должна выглядеть, например, следующим образом:

1. Произвести государственную регистрацию создания изолированного помещения № 11 в капитальном строении с инвентарным номером 500/С-00001, расположенного по адресу:  г. Минск, ул. Изолированная 11.

2. Произвести государственную регистрацию возникновения права собственности ООО «ВЕК1» (УНП 123123129), на изолированное помещение № 11 в капитальном строении с инвентарным номером 500/С-00001, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Изолированная 11.

3. Произвести государственную регистрацию запрета на совершение регистрационных действий, в отношении изолированного помещения № 11 в капитальном строении с инвентарным номером 500/С-00001, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Квартирная 11, принадлежащего на праве собственности ООО «ВЕК1» (УНП 123123129).

В таком виде постановление полностью соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимости, которая закрепляет последовательность государственной регистрации. Кроме того, данным постановлением также наложен запрет на совершение регистрационных действий, сведения о котором будут внесены в информационную систему Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним незамедлительно после регистрации возникновения объекта и права собственности на него.

Регистратором одновременно будет совершена регистрация создания объекта, права на него и ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий, что не даст возможность должнику бесконтрольно произвести отчуждение зарегистрированного судебном исполнителем за ним недвижимое имущество.

Однако из содержания ст. 65 Закона об исполнительном производстве усматривается, что для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества должника и прав на него необходимо наличие и иных документов, предусмотренных законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества. Вышеуказанным Законом не определен перечень таких документов.

Государственная регистрация создания недвижимого имущества и прав на него в отношении должника – гражданина в рамках исполнительного производства в настоящее время на практике выглядит следующим образом.

Судебному исполнителю при решении вопроса об обращении в регистрирующий орган в данном случае следует руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами по заявлению граждан» [35].

При регистрации создания, например, изолированного помещения во вновь построенном многоквартирном жилом доме в соответствии с п. 22.2.5 настоящего Указа, регистратором территориального органа по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним у судебного исполнителя будут запрошены следующие документы:

1) заявление;

2) паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

3) документ, подтверждающий внесение платы.

В качестве документа, подтверждающего внесение платы, может выступать гарантийное письмо, подписанное начальником отдела принудительного исполнения, либо лицом, его заменяющим. Технический паспорт на объект недвижимости будет дополнительно изготовлен регистрирующим органом на основании заключенного договора между последним и органом принудительного исполнения в лице главных управлений юстиции Минского городского либо областных исполкомов.

К данному списку следует добавить, как показывает практика удостоверение обращающегося за государственной регистрацией судебного исполнителя.

Также в силу п. 24 Постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63 «Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлению граждан» [36] государственная регистрация возникновения права собственности физического лица на квартиру во вновь построенном многоквартирном жилом доме осуществляется на основании справки застройщика, подтверждающей, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет физического лица (инвестора). В силу настоящего постановления данная справка самостоятельно запрашивается регистрирующим органом у застройщика многоквартирного жилого дома, однако законодательство не запрещает ее предоставление непосредственно самим судебным исполнителем при наличии таковой.

Важным будет отметить, что к перечню документов, представляемых застройщиком в уполномоченный орган для осуществления государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома, в соответствии с                  п. 17.20 Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17 февраля 2012 г. № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. № 193 и признании утратившими силу некоторых Постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (далее – Постановление № 156) [37] относится в том числе справка о распределении изолированных помещений между кандидатами в правообладатели по форме, утвержденной Госкомимуществом, если строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось заказчиком (застройщиком) в строительной деятельности (далее - заказчик (застройщик) по договору (договорам) о создании объекта долевого строительства или договору о совместной деятельности, иному договору (договорам), предполагающему возникновение в многоквартирном жилом доме совместного домовладения (далее – справка о распределении).

Данная справка о распределении уже будет находиться у регистрирующего органа в момент обращения судебного исполнителя за регистрацией создания изолированного помещения на имя должника - гражданина.

Таким образом, для государственной регистрации создания изолированного помещения, а также права собственности на нее на должника-гражданина в целях последующей реализации в рамках исполнительного производства, судебному исполнителю в регистрирующий орган следует подать постановление, вынесенное в порядке ст. 65 Закона об исполнительном производстве, заявление о государственной регистрации, паспорт судебного исполнителя, удостоверение судебного исполнителя, а также документ, подтверждающий внесение платы за совершение регистрационного действия.

На исполнении в ОПИ находится исполнительное производство                   № 7-9036/15 [38] о конфискации имущества Петрова С.В.

В рамках расследования уголовного дела в отношении Петрова С.В. постановлениями следователя наложен арест на его имущество: квартиру с номером 13 в доме № 1 по ул. Первомайской в г. Минске.

Данная квартира, а также право собственности на нее в установленном законодательством порядке не зарегистрирована, поэтому судебным исполнителем наложен на нее арест как на незарегистрированный незавершенный объект недвижимого имущества для последующей реализации

Впоследствии для осуществления государственной регистрации создания квартиры № 13 в доме № 1 по ул. Первомайской в г. Минске, а также регистрации права собственности Петрова С.В. на нее постановление судебного исполнителя о государственной регистрации создания принадлежащего должнику недвижимого имущества и возникновения права собственности, на него вместе с заявлением о государственной регистрации и другими документами подано в регистрирующий орган для совершения соответствующих регистрационных действий.

В совершении вышеуказанных регистрационных действий регистрирующим органом судебному исполнителю отказано по следующим основаниям.

По имеющейся информации застройщиком указанного жилого дома являлся ОДО «П» (далее – застройщик).

Согласно справке о распределении кандидатов в правообладатели, копия которой находилась в регистрирующем органе, Петров С.В., хотя и являясь стороной договора о долевом строительстве, не является кандидатом в правообладатели на арестованную квартиру исходя из нижеследующего.

Так, согласно имеющимся сведениям, между застройщиком и ЗАО «Банк» 02.06.2010 заключено дополнительное соглашение к договору о долевом строительстве от 17.10.2005 № 13, согласно которому инвестором строительства квартиры со строительным номером 13 является ЗАО «Банк».

Как усматривается из решения суда Центрального района г. Минска от 02.02.2016 по иску ЗАО «Банк» об освобождении имущества от ареста, основанием для заключения дополнительного соглашения от 02.06.2010 послужил договор о переводе правового титула от 27.05.2010 заключенный между Петровым С.В. и ЗАО «Банк», в соответствии с которым Петровым С.В. передал, а ЗАО «Банк» принял правовой титул на право требования от ОДО «П» квартиры с номером 13 в доме № 17 по улице Первомайской в г. Минске.

Так, согласно этого же решению суда договор о переводе правового титула от 27.05.2010, заключенный между Петровым С.В. и ЗАО «Банк» признан ничтожным, а ровно, как и дополнительное соглашение к договору о долевом строительстве № 42 от 17.10.2005 заключенного 02.06.2010.

Данное решение суда вступило в законную силу и не обжаловано в установленном законодательством порядке.

Согласно справке о распределении кандидатов в правообладатели, кандидатом в правообладатели на квартиру с номером 13 в доме № 3 по улице Первомайской, на сегодняшний день является ЗАО «Банк».

Так, договор о переводе правового титула от 27.05.2010 и договор о замене лица в обязательстве от 02.11.2010 в отношении спорных квартир заключены в период расследования уголовного дела в отношении Петрова С.В. в связи с совершением преступлений, предусматривающих ответственность за имущественный вред с целью избежать дальнейшего обращения взыскания на данное имущество.

Данные факты доказаны вступившими в силу приговором и судебными решениями, однако последние не обязывают застройщика выдавать справку, подтверждающую, что строительство данной квартиры осуществлялась за счет должника, а равно как и вносить в справку о распределении кандидатов в правообладатели какие-либо изменения.

При таких обстоятельствах, осуществление государственной регистрации создания принадлежащей должнику арестованной квартиры, а также возникновения права собственности на нее для последующей реализации в рамках исполнительных производств не представляется возможным. Информация, указанная застройщиком в справке о распределении кандидатов в правообладатели в данном случае носит крайне субъективный характер и противоречит вступившим в законную силу судебным решениям. Попытки судебного исполнителя, выражающиеся в оказании воздействия на застройщика в целях внесения последним изменений в указанную справку, путем направления в его адрес соответствующих предписаний не увенчались успехом.

Вместе с тем, как отмечено выше, в силу ст. 55 Закона о государственной регистрации недвижимости основанием для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество является, в том числе, судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Постановление судебного исполнителя, вынесенное в порядке 65 ст. Закона об исполнительном производстве, хоть и является исполнительным документом, но не устанавливает права на недвижимое имущество. Постановление судебного исполнителя не может по юридической силе приравниваться к решению суда.

В данном случае необходима полноценная процедура признания права собственности должника на недвижимое имущество в судебном порядке.

В связи с этим, предлагаем ст. 9 Закона о судебных исполнителях, а также ст. 63 Закона об исполнительном производстве дополнить абзацем, в соответствии с которым судебный исполнитель вправе:

«обращаться в суд с представлениями о признании права собственности должника на принадлежащее ему имущество».

Судебному исполнителю при решении вопроса об обращении в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации объектов недвижимости на должников – юридических лиц и индивидуальных предпринимателей следует руководствоваться Постановлением № 156

Данное постановление содержит перечень запрашиваемых у судебного исполнителя документов в отношении определенных объектов недвижимого имущества, регистрируемых на должников - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Предоставление некоторых из вышеуказанных документов ввиду нововведений в Закон о государственной регистрации недвижимости судебным исполнителем не требуется.

Порядок государственной регистрации недвижимости на должников – юридических лиц и должников – граждан судебным исполнителем практически схож. Различие заключается лишь в нормативном регулировании двух данных процедур.

Тем не менее, при осуществлении права судебного исполнителя обратится за государственной регистрацией недвижимого имущества за должниками юридическими лицами определенной организационно - правовой формы на сегодняшний день также уже возник ряд вопросов. Рассмотрим пример.

В процессе исполнения исполнительного производства № 7-16553/15 [39] в отношении должника Унитарного предприятия «Буд» установлено, что застройщиком ГУ «УКС» за счет средств должника осуществлялось строительство изолированных помещений в жилом многоквартирном доме.

Сведения, необходимые для регистрации права собственности на изолированные помещения на имя должника, а именно: установленная пунктом 17.24 Постановления № 156 справка заказчика, подтверждающая, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств должника, у судебного исполнителя в материалах исполнительного производства имелась.

Поскольку, как определено нормами ГК Республики Беларусь унитарное предприятие не наделено правом собственности на закрепленное за ней имущество, а собственником имущества Унитарного предприятия «Буд» согласно Уставу должника является его учредитель ОАО «З», то судебным исполнителем принято решение сначала зарегистрировать право собственности объектов недвижимости за ОАО «З», а затем для последующего обращения взыскания на них зарегистрировать право хозяйственного ведения на недвижимость за должником.

Постановление судебного исполнителя вместе со справкой, подтверждающей, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств должника, предоставлено в регистрирующий орган. Однако в осуществлении данных регистрационных действий судебному исполнителю отказано.

Как отмечалось выше, ст 65 Закона об исполнительном производстве установлено, что судебный исполнитель в целях обращения взыскания на имущество должника судебный исполнитель вправе обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, в том числе, для осуществления государственной регистрации создания принадлежащего должнику недвижимого имущества и прав на него.

Данной нормой Закона не определено право судебного исполнителя обращаться за государственной регистрацией создания принадлежащего собственнику имущества должника – унитарного предприятия недвижимого имущества и права собственности на него.

Государственная регистрация права хозяйственного ведения на недвижимое имущество без регистрации права собственности на собственника имущества унитарного предприятия невозможна. Следовательно, если произвести государственную регистрацию права хозяйственного ведения в отношении недвижимого имущества должника невозможно, то обратить взыскание на принадлежащее должнику – унитарному предприятию такое недвижимое имущество также не представится возможным.

В связи с изложенным, в целях правильного, полного и своевременного исполнения исполнительных документов в части обращения взыскания на недвижимое имущество должников предлагаем ч. 1 ст. 65 Закона о исполнительном производстве изложить в следующей редакции: «В целях обращения взыскания на имущество должника судебный исполнитель вправе обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, для осуществления государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования принадлежащего должнику недвижимого имущества, а также государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования принадлежащего собственникам имущества должника - унитарного предприятия, государственного объединения, казенного предприятия, учреждения или государственного объединения недвижимого имущества, возникновения, перехода либо прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него и сделок с ним, а также для осуществления государственной регистрации на имя взыскателя возникновения, перехода либо прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, зарегистрированное на имя должника».

Таким образом, процедура государственной регистрации недвижимого имущества является существенным элементом механизма обращения взыскания на недвижимое имущество должника в исполнительном производстве. Но вместе с тем, постепенно выявляющиеся на практике недостатки, препятствующие осуществлению государственной регистрации принадлежащего должнику недвижимого имущества, ставят вопрос о внесении в действующее законодательство соответствующих изменений.