Особенности ареста недвижимого имущества должника

 

Действия, совершаемые судебным исполнителем в целях получения с должника имущества и денежных средств, подлежащих взысканию по исполнительному документу, как уже отмечалось выше, являются в соответствии со ст. 69 Закона об исполнительном производстве мерами принудительного исполнения. Такие меры судебным исполнителем применяются после возбуждения исполнительного производства, а если установлен срок для добровольного исполнения требований исполнительного документа - после его истечения. Из анализа этой нормы следует, что обращение взыскания на недвижимое имущество является не чем иным, как мерой принудительного исполнения.

Одним из обязательных составляющих элементов процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество является его арест. Арест, в свою очередь, является исполнительным действием, урегулированным ст. 63 об исполнительном производстве.

Как отмечает в своей работе Р.З. Гайфутдинова, «по мнению Федерального Арбитражного суда Уральского округа в отличие от п. 1 ст. 46 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» нормы действующего законодательства об исполнительном производстве не предусматривают, что арест имущества является необходимой составной частью обращения взыскания на имущество. Схожая практика характерна и для судов общей юрисдикции. Это кажется справедливым, учитывая то, что в п. 1 ст. 46 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» говорилось о том, что обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. Такого же мнения придерживаются и практики, согласно которым «в отличие от дефиниции «обращение взыскания», ранее содержащейся в Федеральном законе от 21.07.1997 N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве», действующий Закон не включает в это понятие арест». [32]

И в самом деле, в настоящее время ч. 1 ст. 69 Федерального закона об исполнительном производстве закрепляет, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Данная норма не считает арест обязательным элементом обращения взыскания на имущество.

Арест в соответствии с концепцией Федерального Закона РФ об исполнительном производстве отнесено к мере обеспечения исполнения, а не к мере принудительного исполнения.

В ч. 1 ст. 80 Федерального Закона РФ об исполнительном производстве говорится, что судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что как российский законодатель, так и судебная практика включают в систему мер принудительного исполнения только арест, указанный в п. 5 ч. 3 ст. 68 Федерального Закона РФ об исполнительном производстве (арест имущества должника, находящегося у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества). В остальных же случаях на основании статьи 80 названного Закона арест накладывается на имущество должника в целях обеспечения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, в частности в целях обеспечения сохранности имущества, подлежащего реализации.

В соответствии с ч. 3 ст. 80 Федерального Закона РФ об исполнительном производстве арест имущества должника применяется исключительно:

1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации;

2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;

3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

Арест имущества в других случаях и по иным основаниям согласно нормам российского закона не допускается.

Таким образом, в соответствии с российским законодательством арест, выступая в качестве отдельной меры по обеспечению, применяется, как правило, в целях обеспечения сохранности имущества, не является составляющей процесса обращения взыскания на недвижимое имущество, в то время как согласно белорусскому закону обращение взыскания на объекты недвижимости без составления акта ареста невозможно. Мы полагаем, что подход белорусского законодателя является более правильным по нижеследующим основаниям.

Арест недвижимого имущества в соответствии с белорусским законодательством производиться в общем порядке, установленном для наложения ареста на имущество должника.

В силу ст. 82 Закона об исполнительном производстве арест имущества должника, как стадия обращения на него взыскания состоит из описи имущества и включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользоваться имуществом, изъятие имущества.

Таким образом, можно выделить три возможные составляющие ареста как процессуальной процедуры согласно белорусскому Закону об исполнительном производстве:

1) опись имущества;

2) запрет распоряжения или пользования имуществом;

3) изъятие имущества.

Согласно своей правовой природе арест представляет собой очное и разовое действие. Заочный арест не допускается. Арест четко определяется как опись имущества, заключающаяся в описании наблюдаемого судебным исполнителем объекта (ст. 82 Закона Республики Беларусь об исполнительном производстве). Поэтому описи может быть подвергнуто только то имущество, которое непосредственно наблюдается судебным исполнителем. Арест имущества, наличие которого подтверждается различного рода сведениями, полученными, на пример, из Единого государственного регистра недвижимого имущества, недопустим.

В связи с этим следует обратить внимание на существующую на сегодняшний день практику, когда судебный исполнитель, получив соответствующие сведения о наличии в собственности должника недвижимого имущества, выносит постановление о наложении ареста на это имущество и направляет его для исполнения в регистрирующий орган. Указанные постановления этими органами зачастую принимаются и исполняются. Подобная практика, на наш взгляд, недопустима.

Цель, преследуемая судебным исполнителем в данном случае вполне понятна: не допустить отчуждения принадлежащего должнику имущества. В таком случае судебному исполнителю следует применить одну из проанализированных выше мер по обеспечении исполнения исполнительного документа: меру в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, либо запрет на отчуждение недвижимого имущества.

Важно отметить, что при составлении акта ареста имущества в последующем возможно освободить данное имущество от ареста в судебном порядке. В случае наложения ареста на имущество постановлением судебного исполнителя, такой порядок защиты имущественных прав применить не возможно.

Опись имущества должника представляет собой процессуальный способ документальной фиксации факта ареста имущества должника, оформляемый путем составления соответствующего документа – акта ареста имущества, составить который в отношении объектов недвижимого имущества несложно, поскольку оно статично и неперемещаемо.

Так, в соответствии со ст. 86 Закона об исполнительном производстве в акте ареста имущества должны быть указаны:

дата и место составления акта;

фамилия и инициалы судебного исполнителя, составившего акт, наименование органа принудительного исполнения, а также фамилии и инициалы лиц, присутствующих при составлении акта;

наименование суда, иного уполномоченного органа (фамилия и инициалы уполномоченного лица), выдавших исполнительный документ;

наименование исполнительного документа, во исполнение которого проводится опись или налагается арест, номер исполнительного документа и дата его выдачи, требования, содержащиеся в исполнительном документе;

фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется) либо наименование взыскателя и должника;

наименование каждого предмета, внесенного в акт описи имущества или акт ареста имущества, его отличительные признаки (количество, качество, степень износа, стоимость и другое);

количество печатей, наложенных на каждый опечатанный предмет, если опечатывание проводилось;

отметка о разъяснении лицам, присутствующим при составлении акта описи имущества или акта ареста имущества, порядка и срока обжалования действий судебного исполнителя по проведению описи или наложению ареста, хранителю имущества - обязанностей по хранению имущества и об уголовной ответственности за порчу, израсходование, сокрытие либо отчуждение (при отсутствии признаков хищения) описанного или арестованного имущества, переданного ему на хранение;

фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется) хранителя имущества, его место жительства (место пребывания), должность, место работы, подпись, удостоверяющая предупреждение хранителя имущества об уголовной ответственности за порчу, израсходование, сокрытие либо отчуждение (при отсутствии признаков хищения) описанного или арестованного имущества, переданного ему на хранение;

замечания и заявления лиц, присутствующих при проведении описи или наложении ареста, и распоряжения судебного исполнителя по этим замечаниям и заявлениям.

В акте описи имущества и акте ареста имущества должны быть также указаны стоимость каждого предмета в отдельности и всего имущества, включенного в акт описи имущества и акт ареста имущества.

Акт описи имущества и акт ареста имущества подписываются судебным исполнителем, лицами, присутствующими при их составлении, и хранителем имущества.

Копии акта описи имущества и акта ареста имущества выдаются хранителю имущества, если таковым не является должник (член его семьи), а также выдаются (направляются) сторонам исполнительного производства».

Арест на имущество должника налагается в присутствии должника-гражданина или совершеннолетнего члена его семьи, должника - индивидуального предпринимателя, руководителя должника - юридического лица или должника - организации, не являющейся юридическим лицом, либо их представителя, а при их отсутствии - с участием понятых.

Количество понятых, в данном случае, в соответствии со ст. 26 Закона об исполнительном производстве должно быть не менее двух.

Стоит также отметить, что в силу п. 100 Инструкции в акте ареста имущества судебный исполнитель также должен отразить в соответствующих графах фактические данные об объекте недвижимости, его функциональном назначении, техническом состоянии, внутренних инженерных сооружениях.

Невыполнение хотя бы одного из вышеперечисленных условий, влечет отмену акта ареста имущества должника в случае его обжалования.

Не позднее трех дней со дня наложения ареста на недвижимое имущество должника судебный исполнитель должен направить предписание о государственной регистрации ареста с приложением акта ареста в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для совершения соответствующих регистрационных действий. В результате арест объекта недвижимого имущества должника будет надлежащим образом внесен в информационную систему единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Одной из гарантий соблюдения прав залогодержателя в случае наложения ареста на недвижимое имущество должника, находящееся в залоге, является закрепленная п. 96 Инструкции обязанность судебного исполнителя не позднее дня, следующего за днем составления акта ареста имущества, направить соответствующее извещение залогодержателю, даже если он не является стороной по исполнительному производству.

Порядок наложения ареста на объекты недвижимости конкретизирует пункт 98 этой же Инструкции, который устанавливает, что перед наложением ареста на земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, в том числе жилые, машино-места, предприятия как имущественные комплексы, незавершенные незаконсервированные капитальные строения, доли в общей собственности на них, другие виды недвижимого имущества, судебный исполнитель выясняет:

принадлежит ли недвижимое имущество должнику на праве собственности или закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, оперативного управления;

не находится ли недвижимое имущество в залоге;

не имеются ли в отношении недвижимого имущества обременения, в том числе арест;

имеются ли в составе недвижимого имущества объекты, находящиеся только в собственности Республики Беларусь и не подлежащие отчуждению (например, помещения объектов социальной инфраструктуры, материальных ценностей государственного и мобилизационного резервов, объектов гражданской обороны);

не относится ли недвижимое имущество к объектам, имеющим статус историко-культурной ценности, а также представленным в установленном порядке для придания им статуса историко-культурных ценностей.

Указанные сведения могут быть установлены посредством получения информации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, иных государственных органах, из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним посредством дистанционного доступа к данному регистру, а также посредством проверки имеющихся у должника учредительных документов, правоустанавливающих документов, технических паспортов и иной документации.

Судебный исполнитель, удостоверившись в принадлежности недвижимого имущества должнику, в зависимости от размера взыскания налагает арест на все недвижимое имущество должника или его часть, выделенную в установленном законодательством порядке.

В силу данного пункта Инструкции по исполнительному производству арест может быть наложен также на незавершенные незаконсервированные объекты недвижимости. На практике это представляется крайне затруднительным, поскольку сведения в отношении таких объектов в информационной Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не отражены по понятным причинам. При наличии у судебного исполнителя соответствующих правоустанавливающих документов либо иной документации, свидетельствующих о наличии имущественных прав на объекты недвижимости, формально арест на незавершенные незаконсервированные объекты недвижимости может быть наложен, но произвести регистрацию данного ареста будет невозможно. В связи с этим на практике остро стоит вопрос о последовательности обращения взыскания на такие объекты недвижимости. Что должно быть совершено в первую очередь: арест незавершенного незаконсервированного объекта недвижимости, а потом регистрация такого объекта, либо наоборот, целесообразно сначала зарегистрировать объект недвижимого имущества, а затем уже его арестовать? При существующей процедуре арест незавершенных незаконсервированных объектов судебным исполнителем является изначально формальным. По нашему мнению, в данном случае, при отсутствии иного имущества, на которое может быть обращено взыскание, следует поставить вопрос о консервации незавершенных объектов недвижимого имущества по инициативе судебного исполнителя, для последующего их ареста.

Порядок консервации незавершенных объектов недвижимого имущества определен Законом Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» и является по своей сути достаточно сложной, состоящей из нескольких взаимосвязанных действий процедурой с определенными правовыми последствиями. Решение о консервации таких объектов в силу ч. 2 п. 5 ст. 62 вышеуказанного Закона может быть принято только:

Советом Министров Республики Беларусь или уполномоченным им органом - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета;

местными исполнительными и распорядительными органами - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;

иными заказчиками, застройщиками - по другим объектам незавершенного строительства.

Как усматривается, данный перечень является исчерпывающим.

Ч. 1 п. 5 ст. 62 указанного Закона предусмотрено, что решение о консервации объекта незавершенного строительства принимается при наличии следующих обстоятельств:

выявления в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов;

выявления дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;

отсутствия у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;

по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда.

Как усматривается, данный перечень оснований является открытым. Вместе с тем законодательство не разрешает судебному исполнителю инициировать процедуру консервации незавершенных незарегистрированных объектов недвижимости.

В связи с этим, предлагаем ст. 9 Закона о судебных исполнителях, а также ст. 63 Закона об исполнительном производстве дополнить абзацем, в соответствии с которым судебный исполнитель вправе:

«обращаться в уполномоченный государственный орган либо к иными заказчиками, застройщиками объектов незавершенного строительства с представлением о консервации принадлежащих должнику незавершенных незаконсервированных объектов недвижимого имущества при отсутствии или недостаточности иного имущества или денежных средств, на которое может быть обращено взыскание».

Таким образом, арест недвижимого имущества выступает в роли юридически значимого исполнительного действия, которое состоит в описи имущества, объявления запрета им распоряжаться, а в некоторых случаях – запрета пользоваться имущество. Арест, являясь исполнительным действием, должен производиться судебным исполнителем при непосредственном обозрении объекта недвижимости путем составления акта ареста имущества с указанием состояния объекта, его назначении, кадастрового или инвентарного номера, отличительных признаках, в присутствии должника, либо его представителя, а в случае невозможности – в присутствии двух понятых.