2020-01-15
110
После выполнения первоочередных задач в отношении недвижимого имущества должника, на которое обращается взыскание, применения мер по обеспечению, его государственной регистрации и арест, согласно правилам исполнительного производства следует его оценка. Как правильно отмечает С.Л. Сергеева, «вопрос о стоимости имущества возникает на этапе наложения ареста на имущество и не теряет своей актуальности до момента реализации» [40]
Правила исполнительного производства об оценке недвижимого имущества должника неразрывно связаны с общими правилами оценки арестованного имущества должника в целом.
Отметим, что оценка имущества должника, в соответствии с ч. 1 ст. 88 Закона об исполнительном производстве указывается судебным исполнителем уже в акте ареста имущества. В соответствии с данной нормой Закона стоимость арестованного имущества должника устанавливается судебным исполнителем в акте ареста имущества по цене, существующей в данной местности, остаточной стоимости с учетом степени его износа либо отпускной цене, если иное не установлено законодательством.
Однако применительно к аресту недвижимости должника такая стоимость должна носить предварительный характер.
Как определено ч. 3 ст. 88 Закона об исполнительном производстве в акте ареста имущества судебный исполнитель должен установить предварительную стоимость арестованного имущества должника в случае, если установить стоимость всего имущества или отдельных его частей затруднительно, или в случае реализации:
имущества с торгов (электронных торгов);
предприятий как имущественных комплексов;
капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, незавершенных законсервированных капитальных строений, иного недвижимого имущества, незавершенных незаконсервированных капитальных строений, долей в общей собственности на них;
технологического оборудования, станков, механизмов;
культурных ценностей;
транспортных средств;
вещи, стоимость которой превышает пятьдесят базовых величин;
в иных случаях, установленных актами законодательства.
Со вступлением в силу Закона об исполнительном производстве стала возможность проведения оценки арестованного недвижимого имущества по его ликвидационной стоимости.
Такое правило установлено ч. 4 ст. 88 Закона об исполнительном производстве, которая закрепляет, что судебный исполнитель обеспечивает проведение независимой оценки арестованного имущества должника для установления ликвидационной стоимости такого имущества в случае, в том числе установления предварительной стоимости арестованного имущества должника.
Таким образом, в случае указания судебном исполнителем в соответствующей графе акта ареста имущества предварительной стоимости имущества, его независимая оценка будет проводиться по ликвидационной стоимости.
Понятие ликвидационной стоимости раскрывает пункт 6.2.4. Постановления Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.04.2010 г. № 18 «Об утверждении, введении в действие, изменении и отмене технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации» [41], согласно которому, ликвидационная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую при вынужденном отчуждении, когда срок продажи объекта оценки меньше среднего срока реализации объектов-аналогов по рыночной стоимости. Ликвидационная стоимость рассчитывается на основе рыночного метода.
До вступления в силу Закона об исполнительном производстве ликвидационная стоимость не применялась для оценки имущества. Оценка недвижимого имущества ранее производилась по его рыночной стоимости, что иногда повышало сроки его реализации в рамках исполнительного производства.
Ликвидационная стоимость предполагает сокращенный срок экспозиции на рынке недвижимости и вынужденную продажу объектов в рамках исполнительного производства, тем самым, снижает рыночную стоимость в текущем использовании объектов оценки на величину скидки, рассчитанную с применением выбранного оценщиком одного из определенных Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Указ об оценочной деятельности) [42] методов.
Если сравнивать результаты рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, то на практике результат ликвидационной стоимости, как правило, ниже его рыночной стоимости в среднем на 20%.
Как мы полагаем, это довольно успешное и уже хорошо отразившееся на практике нововведение законодателя. Оценка арестованного недвижимого имущества по его ликвидационной стоимости позволит значительно ускорить обращение взыскания на недвижимое имущество должника.
Законом об исполнительном производстве также введено условное понятие «повторной оценки», которая должна проводится в случае истечения двенадцати месяцев с даты проведения первоначальной оценки (ч. 10 ст. 88 Закона об исполнительном производстве, п. 10 Инструкции) Ранее подобная норма в законодательстве отсутствовала. В связи с этим, на практике возникал ряд вопросов о сроке действительности оценки арестованного имущества. Некоторые полагали, что срок действия отчета об оценке хоть и составляет двенадцать месяцев, но акт оценки судебного исполнителя бессрочен, поэтому, правовых оснований для назначения проведения повторной оценки недвижимого имущества должника у судебного исполнителя даже по истечении значительного времени не имелось.
Порядок проведения оценки арестованного имущества должника, установленный Законом об исполнительном производстве, дополняет п. 107 Инструкции, согласно которому для проведения независимой оценки арестованного имущества в случаях, установленных ч. 4 ст. 88 Закона об исполнительном производстве, судебный исполнитель в соответствии с заключенным гражданско-правовым договором привлекает юридическое лицо или индивидуального предпринимателя, осуществляющих в установленном законодательством порядке оценочную деятельность на оказание услуг по проведению независимой оценки арестованного имущества для установления его ликвидационной стоимости. Выбор оценочной организации или оценщика производится судебным исполнителем с учетом соблюдения принципа процессуальной экономии.
В соответствии с ч. 4 п. 107 Инструкции сторона исполнительного производства вправе заявить ходатайство об участии в проведении независимой оценки арестованного имущества выбранной ею оценочной организации или представить документы об уже проведенной независимой оценке арестованного имущества с установлением его ликвидационной стоимости.
Судебный исполнитель вправе удовлетворить ходатайство стороны исполнительного производства в случае, если это не противоречит законодательству и не будет препятствовать правильному, полному и своевременному исполнению исполнительного документа.
Представляемые стороной по исполнительному производству документы об оценке арестованного недвижимого имущества не должны быть старше двенадцати месяцев и устанавливать исключительно ликвидационную стоимость.
Из этого следует, что сторона вправе предлагать кандидатуру оценщика и предоставлять документы об оценке арестованного недвижимого имущества должника при соблюдении следующих условий:
1)участие в проведении независимой оценки выбранной стороной оценочной организации не будет противоречить законодательству и не будет препятствовать правильному, полному и своевременному исполнению исполнительного документа
2) предоставленные стороной документы об оценке недвижимого имущества должны быть составлены в отношении арестованного недвижимого имущества;
3) предоставленные стороной документы об оценке арестованного недвижимого имущества должны устанавливать его ликвидационную стоимость;
4) предоставленные стороной документы об оценке арестованного недвижимого имущества с установлением его ликвидационной стоимости не должны быть старше двенадцати месяцев.
По истечении срока на обжалования акта ареста объектов недвижимого имущества должника судебный исполнитель направляет заявку на проведение независимой оценки ликвидационной стоимости таких объектов с обязательным приложением акта ареста в оценочную организацию, с которой Главными управлениями юстиции областных (г. Минска) исполкомов заключены соответствующие гражданско-правовые договора. С ГУЮ Мингорисполкома, например, в настоящее время подобные договора заключены с 7 такими организациями. Заявка должна быть подписана руководителем органа принудительного исполнения, либо его заместителем.
К заявке на проведение независимой оценки недвижимого имущества, как показывает практика, судебному исполнителю следует также приложить заверенную копию свидетельства о государственной регистрации объекта недвижимого имущества, копию технического паспорта (ведомости технических характеристик) или иного документа, подтверждающего объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки, а также копию документа, удостоверяющего права на земельный участок, в случае оценки капитального строения либо земельного участка.
Такие документы можно получить у собственника объекта недвижимого имущества – должника либо при отсутствии такой возможности ввиду объективных причин, запросить их копии в регистрирующем органе по месту регистрации объекта недвижимости. Проведение независимой оценки арестованного недвижимого имущества без предоставления таких документов невозможно.
По результатам независимой оценки арестованного недвижимого имущества должника, как установлено ч. 5 ст. 88 Закона об исполнительном производстве, судебный исполнитель не позднее трех дней со дня получения документов оценки (заключения об оценке и отчета об оценке) составляет акт оценки имущества, копии которого не позднее дня, следующего за днем его составления, направляются (вручаются) сторонам исполнительного производства.
В акте оценки имущества судебный исполнитель указывает сведения согласно представленным документам по результатам независимой оценки арестованного имущества.
Понятие результата независимой оценки раскрывает Указ об оценочной деятельности, согласно которому, результат независимой оценки - это итоговая величина стоимости объекта оценки или суммарная итоговая величина стоимости объектов оценки при оценке нескольких объектов, выраженная денежной суммой или в виде диапазона денежной суммы и указанная в заключении и отчете об оценке.
Как правило, при оценке арестованного в рамках исполнительного производства недвижимого имущества должника в отчете об оценке и заключении об оценке, представленных оценочной организацией стоимость указывается в конкретной денежной сумме. Эта сумма соответственно указывается судебным исполнителем в соответствующей графе акта оценки имущества.
Существует особенность оценки объектов недвижимости, на которое обращено взыскание как на предмет залога.
Как определено ч. 2 ст. 88 Закона об исполнительном производстве стоимость арестованного имущества должника, являющегося предметом залога, устанавливается судебным исполнителем согласно исполнительному документу, выданному судом (п. 16 Постановления Президиума Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь от 27.10.2010 № 42 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество») [43]
В данном случае судебному исполнителю не нужно будет проводить независимую оценку арестованного недвижимого имущества должника, поскольку его стоимость будет определена исполнительным документом. Судебный исполнитель по истечении срока на обжалование акта ареста имущества может приступать к его реализации.
Однако в силу ч. 4 ст. 88 Закона об исполнительном производстве в случае несогласия стороны исполнительного производства со стоимостью, установленной судебным исполнителем в акте ареста согласно исполнительному документу, выданному судом, судебный исполнитель обязан обеспечить проведение независимой оценки арестованного имущества должника для установления ликвидационной стоимости такого имущества.
Еще одной новеллой является веденный Законом об исполнительном производстве механизм защиты прав сторон исполнительного производства, связанный с оценкой недвижимого имущества должника, как возможность назначения экспертизы независимой оценки арестованного имущества должника (далее – экспертиза) в рамках исполнительного производства.
В силу ч. 6 ст. 88 Закона об исполнительном производстве в случае несогласия одной из сторон исполнительного производства с актом оценки имущества судебный исполнитель по ходатайству этой стороны исполнительного производства, поданному в течение десяти дней со дня получения акта оценки имущества, выносит постановление о назначении экспертизы при условии уплаты стороной исполнительного производства, не согласной с актом оценки имущества, расходов на проведение такой экспертизы.
До принятия Закона об исполнительном производстве при несогласии одной из сторон с оценкой, проведенной судебным исполнителем для определения стоимости арестованного имущества за счет несогласной стороны назначалась экспертиза имущества.
В соответствии со ст. 351 Хозяйственным процессуальным кодексом Республики Беларусь (далее – ХПК) [44] в редакции до 09.01.2017, а также п. 68 Инструкция по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденной постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 26.11.2009 № 21 [45], при несогласии одной из сторон с оценкой, проведенной судебным исполнителем для определения стоимости арестованного имущества, изложенном в письменной форме в течение десяти дней со дня получения копии акта ареста имущества или акта оценки арестованного имущества, хозяйственный суд назначает экспертную оценку имущества за счет несогласной стороны. Назначение такой оценки относилось к исключительной компетенции экономического суда и назначалась по правилам, установленным ХПК.
В настоящее время по результатам экспертизы, как определено ч. 7 ст. 88 Закона об исполнительном производстве, судебный исполнитель выносит постановление об установлении начальной цены реализации такого имущества. Экспертиза предполагает изучение заключения и отчета об оценке, а не проведение повторной оценки.
На исполнении в отделе принудительного исполнения находится исполнительное производство № 5023 [46] о взыскании задолженности с ОДО «ХАС» в пользу ЗАО «Б».
В ходе исполнения вышеуказанного исполнительного производства судебным исполнителем актом ареста от 01.09.2017 наложен арест на изолированное помещение с инвентарным номером 500/D-12345, а также на изолированное помещение с инвентарным номером 500/D-12346.
В целях определения ликвидационной стоимости арестованных изолированных помещений судебным исполнителем в соответствии с требованиями ст. 88 Закона об исполнительном производстве направлена заявка в РУП «Институт недвижимости и оценки» (далее – исполнитель оценки).
По результатам проведенной исполнителем оценки ликвидационной стоимости арестованного имущества судебным исполнителем в соответствии с полученными документами оценки составлен акт оценки имущества от 17.10.2017, который направлен сторонам исполнительного производства для сведения.
В связи с несогласием с актом оценки изолированных помещений в отдел принудительного исполнения 01.11.2017 поступило ходатайство ОДО «ХАС» о назначении экспертизы.
В соответствии со ст. 88 Закона об исполнительном производстве судебным исполнителем 13.11.2017 вынесено постановление о назначении экспертизы, в соответствии с которым ее проведение поручено экспертам КУП «Минский городской центр недвижимости» (далее – исполнитель экспертизы), а на ОДО «ХАС» возложена обязанность в 7 – дневный срок с момента получения такого постановления заключить договор на проведение экспертизы с ее исполнителем, а также произвести оплату расходов на ее проведение.
04.01.2018 в отдел принудительного исполнения от исполнителя экспертизы поступило заключение № 11/17-Э, в соответствии с которым, ранее выданные заключения об и стандартные отчёты об оценке подлежали исправлению.
Вышеуказанные отчеты об оценке и заключения об оценке вместе с заключением экспертизы направлены исполнителю оценки для устранения обнаруженных экспертами недостатков, в результате чего в адрес отдела принудительного исполнения взамен данных заключений об оценке и отчетов об оценке направлены новые заключения об оценке и стандартные отчёты об оценке.
В связи с тем, что экспертиза проведена, обнаруженные экспертами недостатки устранены, исправленные заключения об оценке и отчёты об оценке получены отделом принудительного исполнения 15.02.2018, судебным исполнителем 19.02.2018 вынесено постановление об установлении начальной цены реализации арестованного имущества, с указанием новой стоимости арестованных изолированных помещений.
В отдел принудительного исполнения поступила жалоба ОДО «ХАС» на постановление судебного исполнителя об установлении начальной цены реализации арестованного имущества от 19.02.2018, в которой настоящей главным судебным исполнителем было отказано по следующим основаниям.
Порядок проведения экспертизы установлен Положением о порядке проведения экспертизы достоверности оценки, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.2011 № 173 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 6 августа 2010 г. № 410». (далее – Положение № 173)[47]
В соответствии с абз. 2 п. 20 Положения № 173 после устранения выявленных замечаний и (или) ошибок исправленные заключение и отчет об оценке вместе с ранее составленным заключением экспертизы достоверности независимой оценки направляются для проведения повторной экспертизы достоверности независимой оценки.
Согласно абз. 4 п. 20 Положения № 173 на основании договора (заявки) на проведение повторной экспертизы проводится экспертиза исправленных заключения и (или) отчета об оценке, по результатам которой эксперт, ранее проводивший экспертизу достоверности независимой оценки, либо в случае его отсутствия эксперт, назначенный руководителем исполнителя экспертизы (его заместителем) либо руководителем обособленного или структурного подразделения исполнителя экспертизы (его заместителем), составляет новое заключение экспертизы достоверности независимой оценки, в котором указывает один из трех определенных настоящим пунктом выводов.
Статья 88 Закона об исполнительном производстве устанавливает императивный принцип, в соответствии с которым судебный исполнитель по результатам экспертизы обязан вынести постановление об установлении начальной цены реализации арестованного имущества. Законом не установлен порядок проведения повторной экспертизы исправленных по результатам первоначальной экспертизы заключений и отчетов об оценке. Экспертиза достоверности независимой оценки арестованного имущества должника и повторная экспертиза достоверности независимой оценки, как мы полагаем, являются двумя отдельными независимыми процедурами, первая из которых – производится по ходатайству несогласной с актом оценки имущества стороны исполнительного производства, по результатам которой судебный исполнитель выносит постановление, вторая - на основании заключенного между исполнителем экспертизы и заказчиком экспертизы гражданского правового договора. Вторая процедура не регулируется законодательством об исполнительном производстве.
Кроме того, согласно ч. 4.ст. 10 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах» [48] Законы, декреты, указы имеют большую юридическую силу по отношению к постановлениям палат Парламента - Национального собрания Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, Пленума Верховного Суда Республики Беларусь, Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, актам Генерального прокурора Республики Беларусь и иным нормативным правовым актам.
В связи с изложенным полагаем, что постановление судебного исполнителя об установлении начальной цены реализации арестованного имущества в разобранном случае вынесено в соответствии с требованиями законодательства об исполнительном производстве.
Тем не менее, на практике возникает ряд вопросов: Что понимается под результатом экспертизы достоверности независимой оценки арестованного имущества должника? Должен ли судебный исполнитель направлять исполнителю оценки заключение экспертизы достоверности независимой оценки для устранения недостатков, если заказчиком такой экспертизы является несогласная сторона исполнительного производства?
Порядок проведения повторной экспертизыприменительно к принудительному исполнению на сегодняшний день не установлен. Определенный упомянутым выше Положением № 173 порядок, применим лишь в обычно обстановке в гражданском обороте. Данное обстоятельство, требует внести соответствующих дополнений в Инструкцию.
На наш взгляд, порядок экспертизынедвижимого имущества должника в рамках исполнительного производства должен быть следующим.
При поступлении в отдел принудительного исполнения ходатайства несогласной с актом оценки имущества стороны исполнительного производства судебный исполнитель выносит постановление о назначении экспертизы. Данным постановлением судебный исполнитель назначает эксперта из числа организаций, которые в соответствии с законодательством имеют право проводить такую экспертизу, а на несогласную сторону возлагает обязанность в установленный им срок заключить договор на проведение экспертизы с экспертной организацией, а также произвести оплату расходов на ее проведение.
Данное постановление направляется сторонам исполнительного производства, а в экспертную организацию - с приложением заверенных копий спорных документов об оценке.
В случае неуплаты несогласной стороной исполнительного производства расходов на проведение экспертизы, начальной ценой реализации такого имущества является стоимость, установленная в акте оценки имущества.
По результатам проведения экспертизы экспертной организацией составляется документы по экспертизе достоверности независимой оценки недвижимого имущества.
Дальнейшие действия судебного исполнителя зависят от результатов экспертизы, определяемых п. 19 Положения № 173.
В случае, если результат независимой оценки является обоснованным и правомерно был использован для цели оценки, или если результат независимой оценки обоснован, но имеются замечания и (или) ошибки по заключению и (или) отчету об оценке, которые не могут оказать влияния на обоснованность результата независимой оценки, то судебным исполнителем выносится постановление об установлении начальной цены реализации такого имущества с указанием стоимости имущества по результатам первоначальной оценки.
В случае, если результат независимой оценки не обоснован и заключение и (или) отчет об оценке подлежат исправлению, то судебный исполнитель не позднее трех рабочих дней после получения документов экспертизы направляет копию заключения по экспертизе достоверности независимой оценки в исполнителю оценки, первоначально проводившую оценку недвижимого имущества должника, которые в течение десяти рабочих дней обязан безвозмездно устранить выявленные экспертом замечания или ошибки.
В случае, если исполнитель оценки, проводившего независимую оценку арестованного имущества должника, отказался от устранения замечаний или ошибок, выявленных в ходе проведения экспертизы достоверности независимой оценки арестованного имущества должника, то судебным исполнителем обеспечивается повторная независимая оценка арестованного недвижимого имущества должника, путем направления соответствующей заявки в оценочную организацию.
По результатам устранения выявленных экспертом замечаний или ошибок судебный исполнитель не позднее трех дней со дня получения документов оценки (заключения об оценке и отчета об оценке) выносит постановление об установлении начальной цены реализации арестованного имущества.
Резюмируя вышеизложенное, следует обозначить большую важность оценки как одного из элементов обращения взыскания на недвижимое имущество должника. Более того, нельзя не отметить эффективную работу по внесению изменений в законодательство об исполнительном производстве, позволяющих использовать при оценке ликвидационную стоимость недвижимого имущества.
Предлагаемые в настоящем параграфе изменения законодательства позволят еще более оптимизировать этот процесс.
