Концепция эффективной системы налогообложения недвижимости

 

В исследовании разрабатывается концепция эффективной системы налогообложения недвижимости, которая преследует цели:

1) финансовые - создание более устойчивой и надежной доходной части
регионального и местного бюджета.

2) экономические - стимулирование развития промышленного производства
путем снижения налогового бремени на собственников недвижимости в
результате освобождения от налогообложения основных фондов и других
активов организаций, стимулирование эффективного использования
городских земель и развития рынка недвижимости.

3) правовые и административные - улучшение учета недвижимости, создание
информационной базы для регистрации прав собственности, улучшение
планирования землепользования и городского развития, улучшение

инвестиционного климата за счет стабилизации налогообложения земли и зданий.

4) соцально-политические – укрепление финансовой основы самостоятельности городского самоуправления, совершенствование межбюджетных отношений, более справедливое распределение налогового бремени между налогоплательщиками в зависимости от стоимости недвижимого имущества, которым они владеют.

Основными принципами создания системы налогообложения недвижимости

являются:

• простота системы налогообложения недвижимости. База налога
определяется исходя из обоснованной рыночной стоимости объекта
недвижимости, которая более доступна и ясна, чем балансовая или
инвентаризационная стоимость;

• зависимость размера налога на недвижимость от качества и
местоположения земельного участка и объекта недвижимости;

• разумность и понятность системы налоговых льгот и стимулов,
основанная на анализе изменения налогового бремени при переходе к
новому налогу.

Предлагается следующая модель налога на недвижимость.

Плательщиками налога на недвижимость являются организации, юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Российской Федерации; организации, созданные по законодательству иностранных государств, граждане Российской Федерации, граждане иностранных государств, а также лица без гражданства, являющиеся собственниками недвижимого имущества.

Объектом налогообложения признается недвижимость как единый комплекс из следующих объектов: земельного участка, усовершенствований на нем и недвижимых строений, а также доли в данных объектах недвижимости, находящихся в долевой собственности.

Налогооблагаемая база - рыночная стоимость единицы недвижимости с учетом ее наилучшего и самого выгодного экономического использования. Единица недвижимости - физическая характеристика земельного участка с находящимися на нем усовершенствованиями или объекта недвижимости в виде помещения.

Налоговые литоты. Выделяются 6 основных видов льгот: используемое по целевому назначению имущество органов государственной власти и бюджетных учреждений, религиозных и благотворительных организаций, научно-исследовательских учреждений, предприятий народных промыслов, объекты мобилизационного назначения, а также объекты, используемые для нуждобразования и культуры.

Ставка налога. Применяется диапазон минимальной и максимальной ставок от 0,5% до 5%рыночной стоимости имущества.

Исчисление и уплата налога в отношении каждого объекта налогообложения производится исходя из налоговой базы, исчисленной по состоянию на 1 января соответствующего налогового периода. Налог уплачивается двумя равными долями в середине и в конце фискального года. Основанием к оплате налога служит выпуск налогового извещения.

В работе обоснованно доказывается, что введение налога на недвижимость в России является весьма перспективным, поскольку он преследует цели по устранению действующих сегодня подходов и правил.

Существенными преимуществами введения данного налога являются:

Для юридических лиц:

- от налогообложения освобождается промышленное оборудование,
машины и механизмы, что является стимулом для привлечения
инвестиций с целью проведения технического перевооружения и
позволяет собственнику свободно распоряжаться своими средствами;

- ставка налога стабильная, меняется только рыночная стоимость
объекта.

Для физических лиц:

- налог взимается с учетом принципа справедливого распределения налогового бремени - чем дороже жилье, тем больше сумма налога. Тем самым тяжесть налогового бремени переносится на более обеспеченные слои населения;

- налог на основное жилье в собственности граждан не превысит платы за наем аналогичных квартир.

Для муниципалитетов:

- создаются предпосылки для увеличения оборота, повышения спроса и развития рынка недвижимости;

- действует механизм эффективного использования имущественных ресурсов, прежде всего, городских земель;

- появляется более устойчивый и надежный источник поступлений на основе справедливого распределения налогового бремени.
Изложенные в работе рекомендации по созданию системы

налогообложения недвижимости по рыночной стоимости предполагается реализовывать поэтапно, по мере развития рынка недвижимости и расширения налоговой базы, совершенствования методик оценки рыночной стоимости недвижимости, формирования социальных и экономических условий.

Организация налогообложения недвижимости представляетсяв виде определенной структуры, назначение которой — определение налогооблагаемой базы, установление ставки налога, порядка его взимания (рис.2).

Элементы данной системы, а также ряд специфических понятий (рыночная, оценочная, налогооблагаемая стоимости объекта недвижимости, коэффициент налогообложения, налоговый сбор, эффективная и номинальная ставки) должны быть отражены в законодательстве.

Основой системы налогообложения недвижимости является фискальный кадастр или реестр стоимости объектов недвижимости эффективность налогообложения зависит от того, насколько точно и четко ведется кадастр, оценены объекты недвижимости. Кадастр должен вестись профессионально и не зависеть от политической конъюктуры.

Основой фискального кадастра является реестр недвижимости, который представляет собой совокупность технических, экономических и юридических характеристик всех объектов недвижимости, в том числе по объектам, в отношении которых предусмотрены налоговые льготы.

 

Законы и нормативные документы

Внутренний контроль: - составление организационного плана - определение стандартов практической работы по оценке - обеспечение конфиденциальности

Деятельность по выявлению к сбору информации

- договора купли-продажи и другие документы по передаче прав собственности на недвижимость - документы о производстве строительных работ - иная рыночная информация Создание: - базы данных о правах собственности на объекты - базы данных о ценах продаж

Оценка стоимости недвижимости

- оценка по затратному методу - оценка по методу сравнения продаж - оценка по доходному методу

Деятельность по налогообложению

Определение: - неличины налогооблагаемой стоимости Учет: - полного освобождения от уплаты налога - частичного освобождения от уплаты налога Подготовка: - сводной ведомости по налогообложению недвижимости - налоговых извещений

 

               

 

 

 

- значение оценки стоимости - формирование фискального кадастра

 

 

 

Информация о правах собственности и характеристиках объектов недвижимости

 

Рис. 2 Основные элементы системы налогообложения недвижимости

 

 

Предлагаются основные направления повышения результативности реформирования имущественного налогообложения:

- необходимо принятие нормативного документа, обязывающего соответствующие органы, имеющие сведения об объектах недвижимости,
провести полный учет (инвентаризацию) всех объектов для создания реестра
недвижимости;

- обеспечить взаимодействие территориальных налоговых органов с
органами, осуществляющими кадастровый и технический учет, регистрацию
прав на объекты недвижимости, принадлежащие юридическим и
физическим лицам;

- рассмотреть на уровне Правительства РФ вопрос о возможности разработки
методического обеспечения оценки объектов недвижимости для целей
налогообложения на основе их рыночной стоимости.

Налог на недвижимость отнесен Налоговым кодексом к числу
региональных налогов. В данной работе налог на недвижимость оптимально подходит для взимания местными органами власти. Отнесение этого налога к ведению местного самоуправления обусловлено, главным образом, двумя причинами. Во-первых, особой значимостью в институте недвижимости фактора местоположения. Во-вторых – высокой зависимостью стоимости облагаемого имущества от деятельности именно местных органов власти по благоустройству территорий. Кроме того, точная оценка стоимости недвижимости требует хорошего знакомства с условиями местного рынка — как раз эта информация в наиболее полном объеме доступна местным руководителям.

При рассмотрении возможности введения единого налога на недвижимость подчеркивается необходимость формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости. Для создания эффективной системы налогообложения недвижимости в работе отмечаются следующие направления государственного регулирования развития рынка недвижимости:

- проработка концептуальных основ изучения различных секторов рынка
(сектора развития, сектора оборота, сектора управления и эксплуатации
недвижимости);

создание единой информационной базы между различными ведомствами, участвующих в процессе учета и налогообложения недвижимости;

- государственная поддержка строительства жилья, эффективная зашита прав
собственника;

- развитие института оценки недвижимости, стандартизация оценки
различных классов недвижимости по рыночным критериям.
Реализация предложений и выводов, может оказать положительное влияние на совершенствование налогообложения имущества юридических и физических лиц, способствовать справедливому распределению налоговой нагрузки между отечественными производителями, а также между различными слоями населения, что в целом способствовать экономическому росту в России. Введение налога на недвижимость на основе рыночной стоимости позволит решить целый ряд экономических и социальных проблем, Система налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости хорошо себязарекомендовала во многих странах мира, При последовательном проведении в жизнь эта система может быть успешно внедрена и в России.

 

Заключение

В соответствии с законопроектом налог на имущество физических лиц по-прежнему будет устанавливаться в качестве местного налога, формирующего доходную базу местных бюджетов. Это означает, что он будет вводиться в действие в соответствии с Налоговым кодексом, нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. При этом на местном уровне самостоятельно будут определяться такие элементы налогообложения как налоговые ставки (в установленных Налоговым кодексом пределах), порядок и сроки уплаты налога. Кроме того, представительные органы местного самоуправления могут также устанавливать дополнительные налоговые льготы для налогоплательщиков данного налога.

Общеизвестно, что современная система налогообложения является серьезным фактором дестабилизации российской экономики. Она слишком громоздка и требует упрощения. Представляется, что простая, понятная система налогообложения удовлетворяла бы налогоплательщиков и позволяла бы соблюсти государственные интересы.

    Налоги с населения - неотъемлемая часть экономической системы любой страны. Во всех экономически развитых странах налог с физических лиц является одним из источников доходов государственного бюджета.  Ко всему прочему и само налоговое законодательство в отношении физических лиц имеет множество существенных недостатков. Критически важно прекратить практику хаотичного внесения поправок в налоговое законодательство, увеличив период действия стабильных правил. Поправки, ухудшающие положение налогоплательщиков, должны вноситься строго в соответствии с регламентом, предписанным законодательством. Необходимо улучшить информирование налогоплательщиков, сократить возможности сотрудников фискальных служб произвольно толковать неопределенные положения налогового законодательства.

    Налоговая политика должна строиться на основе теоретически обоснованных принципов, в числе которых можно назвать унификацию ставок налогов и принципов налогообложения физических лиц.

Необходимо принять ряд мер. Налог на имущество физических лиц должен быть дифференцирован в зависимости от вида имущества, увеличен необлагаемый налогом минимум, а ставки налога в целом должны быть увеличены. Однако это может отрицательно отразиться на бюджете владельцев имущества. Они не смогут уплачивать налог в полном объеме, собираемость снизится, появится недоимка. Для того чтобы налог был реально собираем, нужно разработать и ввести систему оценки и учета имущества, находящегося во владении частных лиц.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Дорофеев Б.Ю., Жернаков С.А., Серков Д. А. и др. Налоговый кодекс Российской Федерации: ч. 2 (главы 21-24) с комментариями. – Екатеринбург, У-Фактория, 2007.

2. Юткина Т. Ф. «Налоги и налогообложение: Учебник. – М.:ИНФРА-М., 2004. -429с.

3. Пансков В.Г. Налоги и налогообложение в Российской Федерации. – М: Книжный мир, 2003.

4.  Романовский М.В. Налоги и налогообложение. – СПб.: Питер, 2003.

5. Черник Д.Г. Основы налоговой системы. – М.: Юнити, 2003.

6. Основы налогового права. Учебно-методическое пособие. / Под ред. С. Г. Пепеляева – М.: Инвест Фонд, 2003

7. Налоги и налоговое право. Учебное пособие. / Под ред. А. В. Брызгалина – М.: “Аналитика - пресс”, 2004

8. Закон РФ “О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения”.

9. Панышина Е.В. Налогообложение имущества юридических и физических лиц; Пути развития в условиях рынка./Социально-экономическое развитие России:: Проблемы, поиски, решения/; СГСЭУ, 2003.

10. Перспективы имущественного налогообложения в России на современном этапе/ Финансовое регулирование экономического роста России/под ред. В,В, Степаненко. - Саратов; Издат.центр СГСЭУ, 2003.

11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Справочная система Гарант.

12. Закон РФ"О налогах на имущество физических лиц" (с изменениями на 2007 год).