Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода были предприняты следующие шаги:
1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
|
|
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов я использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, можно сделать вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
|
|
Таблица расчёта стоимости объекта оценки
Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | |||
Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м.«Чертановская» | Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская» | Чертановская ул., д. 5. м. «Чертановская» | Чертановская ул., д. 3. м. «Чертановская» | |||
Цена/об. пл./дол. США | - | 109600 | 116500 | 108400 | |||
Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | ||||
Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 |
Скорректированная цена | 109600 | 116500 | 108400 | ||||
Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 |
Скорректированная цена | 109600 | 116500 | 108400 | ||||
Условия продажи | Свободная продажа | Свободная продажа | 0 | Альтернативная продажа | +4% | Свободная продажа | 0 |
Скорректированная цена | 109600 | 122600 | 108400 | ||||
Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 |
Скорректированная цена | 109600 | 122600 | 108400 | ||||
Вид корректировки | |||||||
Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 |
Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 |
Год постройки дома | 2000 г. | 1990-е г. | +6% | 2000 г. | 0 | 1990-е г. | +6% |
Этаж | 9 | 12 | 0 | 2 | 0 | 17 | +5% |
Всего этажей | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 |
Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 64 | +5% | 78,8 | -1% | 69,2 | +1% |
Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 10,0 | +2% | 13,2 | 0 | 12,1 | +1% |
Вид из окон квартиры | На улицу | Во двор | -1% | Во двор | -1% | Во двор | -1% |
Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | 0 | Отсутствует | +1% | В наличии | 0 |
Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Евроремонт | 0 | Требуется косметический ремонт | +15% | Требуется косметический ремонт | +15% |
Телефон | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
Отопление | Центральное | Центральное | 0 | Центральное | 0 | Центральное | 0 |
Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 | Совмещенный | +2% |
Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 0 | 05 мин. пешком | -1% | 05 мин. пешком | -1% |
Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
Состояние подъезда | Хорошее | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 |
Стоимость-индикатор дол. США | 123200 | 138200 | 141500 | ||||
Весовые доли | 0,16 | 0,09 | 0,04 |
Показатель | Объект оценки | Аналог №4 | Аналог №5 | Аналог №6 | |||||
Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Сумская ул., д. 8, корп3. м. «Южная» | Днепропетровская ул., д. 23, корп1. м. «Пражская» | Академика Янгеля ул., д.25. м. «Пражская» | |||||
Цена/об. пл./дол. США | - | 112400 | 115000 | 130000 | |||||
Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | ||||||
Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | ||
Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||||
Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | ||
Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||||
Условия продажи | Свободная продажа | Свободная продажа | 0 | Свободная продажа | 0 | Свободная продажа | 0 | ||
Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||||
Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 | ||
Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||||
Вид корректировки | |||||||||
Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 | ||
Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | ||
Год постройки дома | 2000 г. | 1990-е г. | +6% | 2000 г. | 0 | 2002г. | 0 | ||
Этаж | 9 | 12 | 0 | 2 | 0 | 11 | 0 | ||
Всего этажей | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 | ||
Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 68 | +5% | 55,7 | +7% | 80,4 | -1% | ||
Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 8,6 | +3% | 8,0 | +3% | 15,0 | -1% | ||
Вид из окон квартиры | На улицу | На улицу | 0 | На улицу | 0 | Во двор | -1% | ||
Наличие балкона/лоджии | В наличии | Отсутствует | +1% | Отсутствует | +1% | Две лоджии | -1% | ||
Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Хорошее | +10% | Хорошее | +10% | Евроремонт | 0 | ||
Телефон | В наличии | Спареный | +2% | В наличии | 0 | Отсутствует | +3% | ||
Отопление | Центральное | Центральное | 0 | Центральное | 0 | Центральное | 0 | ||
Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Совмещенный | +2% | Раздельный | 0 | ||
Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 | ||
Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 | ||
Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 0 | 05 мин. пешком | -1% | 10 мин. транспортом | -1% | ||
Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | 0 | Отсутствует | -1% | В наличии | 0 | ||
Состояние подъезда | Хорошее | Отличное | -1% | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 | ||
Стоимость-индикатор дол. США | 144600
| 140800 | 127400 | ||||||
Весовые доли | 0,07 | 0,08 | 0,23 |
Показатель | Объект оценки | Аналог №7 | Аналог №8 | Аналог №9 | |||||
Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Варшавское ш., д. 90, корп1. м. «Чертановская», «Варшавская» | Нахимовский просп., д. 21. м. «Нахимовский проспект» | Херсонская ул., д. 18. м. «Калужская», «Каховская» | |||||
Цена/об. пл./дол. США | - | 104100 | 129500 | 101000 | |||||
Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | ||||||
Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | ||
Скорректированная цена | 104100 | 129500 | 101000 | ||||||
Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | ||
Скорректированная цена | 104100 | 129500 | 101000 | ||||||
Условия продажи | Свободная продажа | Альтернативная продажа | +4% | Свободная продажа | 0 | Альтернативная продажа | +4% | ||
Скорректированная цена | 108500 | 129500 | 105200 | ||||||
Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 | ||
Скорректированная цена | 108500 | 129500 | 105200 | ||||||
Вид корректировки | |||||||||
Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 | ||
Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | ||
Год постройки дома | 2000 г. | 1990-е г. | +6% | 1990-е г. | 0 | 2002 г. | 0 | ||
Этаж | 9 | 1 | +5% | 2 | 0 | 10 | 0 | ||
Всего этажей | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 | ||
Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 70,1 | +1% | 76 | 0 | 61,6 | +5% | ||
Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 9,3 | +2% | 13,2 | 0 | 8,0 | +3% | ||
Вид из окон квартиры | На улицу | Во двор | -1% | Во двор | -1% | Во двор | -1% | ||
Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 | ||
Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Евроремонт | 0 | Требуется косметический ремонт | +15% | Хорошее | +10% | ||
Телефон | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | Отсутствует | +3% | ||
Отопление | Центральное | Центральное | 0 | Центральное | 0 | Центральное | 0 | ||
Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 | ||
Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 | ||
Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 | ||
Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 0 | 05 мин. пешком | -1% | 15 мин. транспортом | +2% | ||
Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 | ||
Состояние подъезда | Хорошее | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 | ||
Стоимость-индикатор дол. США | 123200
| 146000 | 130200 | ||||||
Весовые доли | 0,12 | 0,14 | 0,07 | ||||||
ИТОГО: дол. США | 132800 |
123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800
Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, необходимо внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).
Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости московского региона, я ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.
Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 130200 долл. США.