Итоговая стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО, Сумской проезд, д. 12, корп.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения.
Поскольку в своих расчётах я исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:
№ п/п | Критерии | Сравнительный подход | Доходный подход | |||
1 | Достоверность информации | 80 | 20 | |||
2 | Полнота информации | 75 | 25 | |||
3 | Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 80 | 20 | |||
4 | Способность учитывать конъюнктуру рынка | 85 | 15 | |||
5 | Способность учитывать местоположение | 55 | 45 | |||
6 | Допущения принятые в расчетах
| 80 | 20 | |||
7 | Сумма баллов | 455 | 145 | |||
8 | Удельные весовые показатели,% | 75 | 25 |
Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:
Наименование подхода | Сравнительный | Доходный |
Полученная рыночная стоимость, долл. США | 130200 | 111500 |
Весовая доля | 0,75 | 0,25 |
Рыночная стоимость объекта оценки. |
126000 |
130200*0,75 + 111500*0,25 = 97650 + 27875 = 125525≈125500≈126000 долл. США.
В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, было определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 126000 (сто двадцать шесть тысяч) долларов США.
На основании информации, изложенной в моей работе, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в московском регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.
Заключение.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:
1. Затратный метод;
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж;
3. Метод капитализации дохода.
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
|
|
Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходный с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.
Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
Список литературы:
1. Лекции Главацкая Е. Н. по курсу «Оценка стоимости предприятия»
2. Становление оценочной деятельности в России М.: Институт оценки природных ресурсов, 2008г.
3. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предприятия. Валдайцев С. В. М.: Юнити, 2008г.
4. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \ под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2009г.
5. Оценка предприятий: Имущественный подход, Григорьев В.В., Островкин И.М.: Учеб. пособие - М.: Дело, 2008г.
6. Экономика недвижимости: учебное пособие.\ под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 2009г.
7. Финансовый анализ. Кочович Е. – М.: Финансы и статистика, 2008г.
8. Газета «Из рук в руки»
9. Газета «Квадратный метр»
10. Газета «Недвижимость и цены»
11. www.appraiser.ru
12. www.miel.ru
13. www.mian.ru
14. www.arn.ru
15. www.snimi.ru
[1] Оценка предприятий: Имущественный подход, Григорьев В.В., Островкин И.М.: Учеб. пособие - М.: Дело, 2007г. 224 с.