С помощью доходного подхода

При использовании данного подхода, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

· метод капитализации дохода;

· метод дисконтирования денежных потоков.

В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

С_рын=ЧОД / R,

 

где ЧОД – чистый операционный доход от сдачи взаем, рассчитанный на год

  R – ставка капитализации.

 

1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы: 

 

ЧОД=ПВД – потери – ОР

 

где ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании;

Потери – потери от недоиспользования;

ОР – операционные расходы.

· Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД (год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

· Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

· Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

- Условнопостоянные;

- Условнопеременные;

- Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п.

К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи. В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор. Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Показатель	Объект оценки	Аналог №1		Аналог №2		Аналог №3
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Варшавское ш., д.11. м. «Чертановская»		Чонгарский бл., д. 40. корп1 м. «Варшавская»		Ялтинская ул., д. 26. м. «Варшавская»
Цена/мес./дол. США	-	1200		1000		850
Источник информации		www.snimi.ru		www.snimi.ru		www.snimi.ru
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		1200		1000		850
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		1200		1000		850
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	0	На длительный срок	0	На длительный срок
Скорректированная цена		1200		1000		850
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		1200		1000		850
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Этаж	9	12	0	2	0	6	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	9	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	64	+5%	76,8	0	79,2	-1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Хорошая	+10%	Евроремонт	0
Наличие мебели	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+20%
Наличие бытовой техники	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+20%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%	07 мин. пешком	-1%
ПВД, дол. США\мес		1250		1100		1200
ПВД, дол. США\год		15000		13200		14400
Весовые доли		0,12		0,1		0,06

Показатель	Объект оценки	Аналог №4		Аналог №5		Аналог №6
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Кировоградская ул., д. 8, корп1. м. «Пражская»		Красного Маяка ул., д. 5. м. «Пражская»		Севанская ул., д. 3. м. «Царицыно»
Цена/мес./дол. США	-	800		1150		1000
Источник информации		www.snimi.ru		www.snimi.ru		www.snimi.ru
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		800		1150		1000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		800		1150		1000
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	0	На длительный срок	0	На длительный срок	0
Скорректированная цена		800		1150		1000
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		800		1150		1000
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Этаж	9	2	0	8	0	6	0
Всего этажей	17	14	0	9	0	12	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	68,0	+1%	72,1	+1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	10	+2%	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Хорошая	+10%	Евроремонт	0	Евроремонт	0
Наличие мебели	В наличии	Отсутствует	+20%	В наличии	0	В наличии	0
Наличие бытовой техники	В наличии	Отсутствует	+20%	В наличии	0	Отсутствует	+20%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	10 мин. пешком	-1%
ПВД, дол. США\мес		1300		1170		1200
ПВД, дол. США\год		15600		14040		14400
Весовые доли		0,04		0,17		0,08

Показатель	Объект оценки	Аналог №7		Аналог №8		Аналог №9
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Луганская ул., д. 17 м. «Царицыно»		Новинки ул., д.7. корп.2 м. «Коломенская»		Нагатинский пр., д. 3. м. «Нагатинская»
Цена/мес./дол. США	-	1050		1100		1050
Источник информации		www.snimi.ru		www.snimi.ru		www.snimi.ru
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		1050		1100		1050
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		1050		1100		1050
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	0	На длительный срок	0	На длительный срок
Скорректированная цена		1050		1100		1050
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		1050		1100		1050
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Этаж	9	6	0	2	0	3	0
Всего этажей	17	9	0	12	0	9	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	На улицу	0
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Евроремонт	0	Хорошая	+10%
Наличие мебели	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Наличие бытовой техники	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	07 мин. транспортом	0	07 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%
ПВД, дол. США\мес		1100		1050		1150
ПВД, дол. США\год		13200		12600		13800
Весовые доли		0,13		0,2		0,1
ИТОГО: дол. США\год	13750

 15000*0,12+13200*0,1+14400*0,06+15600*0,04+14040*0,17+14400*0,08+13200*0,13+12600*0,2+13800*0,1=13762,8≈13750

№ п/п	Показатель	Значение
1	Ставка арендной платы, $/мес	1150
2	Ставка арендной платы, $/год	13750
3	Потери от недоиспользования, %	5
4	Годовой доход с учетом недоиспользования, $	13062,5
5	Операционные расходы, %	5
6	Чистый операционный доход, $/год	12375

Таблица расчета чистого операционного дохода.

 

2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

· R=ставка доходности капитала + норма возврата;

· Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка.

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.

Рисковая ставка:

- Премия за вложения в недвижимость;

- Премия за низкую ликвидность;

- Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2005 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:

Норма возврата = 100% / 91 = 1,09 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

С_рын=ЧОД (год) / R = 12375$ / 0,111 = 111486,5 ≈ 111500 (долл. США)