Сургутская трибуна, Сургут, 10 Октября 2008 04:00

ИПОТЕЧНЫЙ ТУПИК

Автор: Игорь Бурмасов

Пока в Северной Америке и Европе банкиры рвут волосы на голове и думают, что делать с неплатежами по ипотечным кредитам, в России их коллеги повышают кредитные ставки, а строители готовятся к снижению темпов ввода нового жилья, борясь за цену квадратного метра. Ипотека тем временем становится все более недоступной. О причинах этого явления, а также перспективах развития ипотечной системы в России сегодня спорят много. Десять лет назад никто и подумать не мог, что кредитование повысит цены на недвижимость и выход из ситуации нехватки кредитных средств будет найти крайне трудно. Сегодня весь строительный сектор стал кредитозависимым. Без займов невозможно реализовать практически ни один крупный проект.

Ипотека с самого начала предполагала, что объемы строительства будут зависеть от платежеспособности граждан. Правительство, предлагая закон об ипотеке, фактически пошло на риск. Ведь дисциплина российских заемщиков, а также их платежеспособность далеко не самые лучшие в мире. Последние данные о росте задолженности по ипотечным кредитам говорят, что риск был неоправдан. Ипотека изначально не имела защитного механизма на те случаи, когда заемщикам становится трудно платить кредит из-за высокой стоимости недвижимости, или же возможность взять кредит исчезает вовсе. Не было такового механизма и в ипотечной системе США.

Над тем, каким он должен быть и как должен работать, думают уже давно. Но пока ничего кроме повышения кредитных ставок и обвала цен на жилье не придумали. Получается, что закон об ипотеке рассматривает покупателя жилья и заемщика только как дойную корову, а не как потребителя с правом на доступное жилье по приемлемым ценам и кредиты по реальным ставкам.

- На пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов стоит ряд нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных. Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка возможно привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов. Недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям у многих региональных банков и региональных ипотечных компаний из-за отсутствия у них длинных пассивов, - указал президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман.

Взять хотя бы нацпроект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". По данным АСР, его контрольные цифры, подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования, а сделки по секьюритизации в то же время обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10 процентов выданных ипотечных кредитов. Это привело к существенному сок ращению количества ипотечных кредиторов.

"На самом деле ипотечные кредиты должны быть еще более недоступными" - не эта ли логика просматривается в словах строителей?

Ведь рост неплатежей по кредитам фактически рассматривается АСР как результат необоснованного повышения доступности процентной ставки и снижения требований к заемщику.

В АСР подчеркнули, что ведущие игроки ипотечного рынка, такие как ВТБ24, АИЖК и другие, вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правилам предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним.

Рост ставок и снижение темпов строительства - выход из нынешнего кризиса на рынке жилья. АСР настаивает на том, чтобы государство как можно меньше лезло управлять рыночными процессами. Излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования, считают строители.

"Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 15 процентов российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит (при этом лишь 3-4 процента из них могут рассчитывать на приобретение полноценной новой квартиры), система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России", - говорится в заявлении АСР о ситуации на ипотечном рынке. У специалистов жилищного рынка есть свое мнение по поводу того, кто виноват в нынешней ситуации и что нужно делать государству. Риэлтер Николай Токарев уверен в том, что пришла пора делить сферу строительства жилья:

- Нам тоже трудно работать в условиях растущих ставок и цен на жилье. Его просто становится труднее продавать, а значит, нам приходится брать больший процент с каждой сделки. Но кто мешает государству разделить очереди на жилье?

Малоимущим следует дать жилье социальное с ценами по себестоимости и ставкой в 5 процентов, а состоятельным - коммерческое жилье, с более высокой ставкой и другой стоимостью. Пусть государство строит, выдает кредиты, продает жилье. Но такого жилья должно быть не более 30 процентов, и оно не должно находиться в свободной продаже. Нужно раз и навсегда чиновникам определиться: хотят они деньги делать или нацпроект выполнять.

Сразу оба действия невозможны априори. Я считаю, что государство вправе становиться мощным игроком на рынке лишь тогда, когда участники не могут обеспечить его стабильное развитие.

Еще два года назад тогдашний глава департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Владимир Маран говорил о том, что единственный способ сделать доступным жилье для малоимущих в Сургуте - строить социальные квартиры по отдельным программам за государственный счет. Строить столько, сколько нужно, но не больше. Логика закономерна: если у людей шанс получить жилье от государства будет реальным, остальные участники рынка задумаются, стоит ли повышать цены и ставки, заставляя людей отказываться от покупки жилья за собственный счет. Дождемся ли мы такой грамотной жилищной политики от государства? Нынешний глава департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Алексей Усов на очередной пресс-конференции, говоря о доступности жилья, отметил, что нашему городу не хватает для решения жилищной проблемы квартир самых различных планировок и площадей, а уж тем более разных по стоимости.

- Нужны как небольшие квартиры до 30 кв. метров для небогатых горожан, так и квартиры в жилых комплексах для состоятельных граждан. Пока на рынке доминирует в основном типовое жилье, почти однообразные 1-, 2-, 3-комнатные квартиры в панельных домах, - заметил главный архитектор города.