Bn.ru, Санкт-Петербург, 10 Октября 2008 20:30

К ЧЕМУ ПРИВЕДЕТ ИГРА ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ?

Автор: БН.ру, Ольга Мурашко

Плюсы и минусы саморегулирования в целом и грядущие изменениях в строительной отрасли комментирует вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.

- Владимир Николаевич, федеральному закону № 315 "О саморегулировании" уже почти год. Оправдал ли документ ожидания профессионального сообщества? Нужно ли вносить в него какие-либо поправки?

- Прошедшие месяцы были периодом повышенной политической активности в России: сначала выборы депутатов Госдумы, потом президента РФ - в такие времена все новации внедряются с замедлением. Но некоторый опыт работы в рамках саморегулирования все же есть. Так, сейчас идет процесс формирования саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, оценщиков, нотариусов и аудиторов. Они оказались более мобильными, чем остальное профессиональное сообщество - сказывается специфика данных видов деятельности. Закон же, вводящий саморегулирование в строительстве, был принят только в июле. Поэтому я считаю, что говорить о необходимости внесения каких-либо поправок в эти два документа еще рано.

С моей точки зрения, ФЗ № 315 отвечает основным требованиям рынка. Я активно взаимодействую с оценщиками, и они не считают, что закон требует каких-либо кардинальных правок. В строительной отрасли мы просто еще не знаем, как пройдет переход на саморегулирование. О первых результатах можно будет говорить после 1 января 2009 года.

Конечная же цель саморегулирования абсолютно понятна - создать не навязанные сверху правила игры, а способствовать тому, чтобы их выработали сами профессиональные участники. Это делается для повышения эффективности тех сегментов рынка, где данная форма контроля будет признана необходимой. В конечном счете, эти меры направлены на защиту интересов потребителей работ, товаров и услуг.

- Не ограничит ли саморегулирование доступ на рынок ряду строительных компаний? В случае если девелоперы объединятся в СРО, не возникнет ли угроза монополизма в отрасли?

-Вы затронули болезненную тему. Я сейчас сказал, что законодательство не нужно менять, но, пожалуй, в этом случае мне представляется целесообразным внести некоторые уточнения. Мы с Виктором Плескачевским, председателем Комитета по собственности Госдумы РФ, очень долго дискутировали на эту тему. Для него девелопер, в первую очередь, - инвестор, поэтому его деятельность должна регулироваться не градостроительным кодексом, а финансовым законодательством. С моей точки зрения, это неверно. Ведь девелопер вкладывает деньги в определенный, очень узкий сегмент рынка. Он привлекает средства, организует строительную деятельность, а также является заказчиком большинства инвестиционно-строительных проектов. Поэтому я считаю девелопера профессиональным участником именно строительного, а не финансового рынка. Но в России до сих пор не существует института девелопмента. Саморегулированием охвачены только изыскатели, проектировщики и подрядные организации. Логика господина Плескачевского, в этом случае, состояла в следующем: девелопер должен опираться на подрядные организации, являющиеся членами СРО. Тем самым, деятельность застройщиков фактически также станет саморегулируемой.

- Но ведь девелоперов, занимающихся только организацией строительства, в России практически нет. Как и закона о девелоперской деятельности.

-Де факто это так. Вообще участниками инвестиционно-строительного рынка являются девелоперы, проектировщики и подрядные организации. Это три крупнейших блока. Но самый главный среди них - девелопер. Во всем мире у компаний, занимающихся данными видами деятельности, сейчас идет процесс специализации: застройщики обеспечивают получение исходно-разрешительной документации, принятие, сдачу и реализацию построенных объектов, а подрядные компании кладут кирпичи и месят бетон.

- А в России, наоборот, слияние?

- Нет, но когда государство ушло из строительной отрасли (а оно у нас всегда выступало в роли девелопера - Минфин давал деньги, органы госвласти были заказчиками), подрядчикам пришлось принять на себя функции девелоперов. Они оформляли землю, привлекали деньги, организовывали работу и сами же строили. Но когда девелопер и подрядчик - одно лицо, их деятельность становится непрозрачной, и они могут повышать цены на свою продукцию. То есть вначале подрядным организациям пришлось принять на себя функции девелоперов, а сейчас у крупнейших компаний идет процесс разделения этих функций в рамках холдингов. Пока что данная тенденция не приобрела массового характера, хотя прослеживается она абсолютно четко.

- Не происходит ли подмены понятия "строительная деятельность" понятием "девелоперская деятельность"?

- Я думаю, нет. Все-таки одни фирмы строят, а другие дают на это деньги. Девелоперские компании ведь очень небольшие по своей сути. Это профессионалы, укомплектованные грамотными финансистами, способные видеть строительный объект целиком. Но детали, технологию они, естественно, не знают. Это дело подрядчика.

Однако существует и другая проблема: как быть с землей, кто имеет право ее покупать? По логике инвестиционно-строительной деятельности, именно девелоперские компании являются заказчиками строительства, хотя они и не будут участниками СРО. Именно застройщики на своих балансах формируют активы, под которые потом привлекаются деньги. Поэтому земля должна находиться у них. А развитие территории, то есть строительство объектов, будут осуществлять подрядные организации по заказу девелоперских компаний. Оформление земельных участков никакого отношения к саморегулированию не имеет. Членство в СРО - это просто условный допуск на рынок.

- То есть в ФЗ № 148, вводящем саморегулирование в строительстве, заложено, что подрядчики не смогут покупать землю, или у них останется такая возможность?

- Правильно, когда девелопер приобретает землю и аккумулирует ее на своих балансах. Необеспеченных денег ведь нет. Я, как инвестор, смогу привлечь средства, только если буду владеть какими-либо активами. Хотя, конечно, землю может купить любой гражданин. Но вести ее освоение имеет право только специализированная подрядная организация, являющаяся членом СРО. Эти понятия необходимо разделить.

- Разделить в рамках существующего законодательства?

- В законодательстве все это уже прописано: если какая-либо компания покупает государственную землю на конкурсных началах, она должна заняться ее освоением. Инвестор, конечно, может использовать участки и для спекуляции. Но возможность освоения данной территории будет зависеть от того, является покупатель членом СРО или нет.

- Что ждет строительную отрасль после 1 января 2009 года, когда подрядчики, изыскатели и проектировщики смогут работать только в рамках СРО?

- Лицензии на право ведения строительной деятельности будут выдаваться до 1 января 2009 года, а срок их действия ограничен 1 января 2010 года. Именно это и должно произойти, если Правительство, по согласованию с профессиональным сообществом, не примет другого решения. Но процесс формирования СРО идет так медленно и трудно, как только возможно. Со стороны профессионального сообщества я постоянно сталкиваюсь с полным непониманием, что такое саморегулирование. Надо сказать, лицензионная система была удобна и строителям, и государству: власть ни за что не отвечала, а подрядчикам было достаточно купить бумажку, чтобы начать работать. Я шесть лет был зампредседателем Госстроя, участвовал в заседаниях всех комиссий, и только один или два раза видел, чтобы у кого-то отобрали лицензию. При саморегулировании же будет совсем другая ситуация - здесь каждый участник СРО своими деньгами будет отвечать за качество работы.

Я считаю, что отечественному бизнесу необходимо научится жить без государства. Мы сейчас стараемся выработать правила игры, общие для всех, и учесть при этом интересы как крупного, так и малого бизнеса. А это очень трудная задача.

Досье "БН":