Строительная газета, Москва, 10 Октября 2008 06:00

ИННОВАЦИИ - В РАЗВИТИЕ СТРОЙИНДУСТРИИ

Автор: ОЛЕГ ИВАНОВ.

 

Третий Международный строительный конгресс прошел 1-3 октября в "Экспоцентре" (Москва). В его программе "Второй Всероссийский конгресс по малоэтажному строительству" — конференция "Инновации в строительной индустрии". Для посетителей были открыты восемь специализированных выставок.

Организатор комплекса выставочных мероприятий — ЗАО ВО "РЕСТЭК" (г. Санкт-Петербург). Партнер организации проведения конференции — Ассоциация строителей России.

ПЕРЕД НАЧАЛОМ РАБОТЫ КОНФЕРЕНЦИИ МОДЕРАТОР АЛЬБЕРТ МАРШЕВ, ПРЕЗИДЕНТ АССОЦИАЦИИ ПРЕДПРИЯТИЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОГО И КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА, И НИКОЛАЙ КОШМАН, ПРЕЗИДЕНТ АССОЦИАЦИИ СТРОИТЕЛЕЙ РОССИИ, ПОЗДРАВИЛИ КОЛЛЕКТИВ "СТРОИТЕЛЬНОЙ ГАЗЕТЫ" С ВЫПУСКОМ 10-ТЫСЯЧНОГО НОМЕРА И ПОЖЕЛАЛИ РЕДАКЦИИ УСПЕХОВ НА ФРОНТЕ СОЗИДАТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

В своем выступлении Николай Павлович Кошман обратил особое внимание на состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса.

В настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма непростая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках, сказал он.

Понимание ситуации, складывающейся в сфере недвижимости, и факторов, влияющих на строительный рынок, позволяет государству своевременно принимать меры, чтобы недо-пустить негативных последствий при очередной волне кризиса на международных финансовых рынках, приход которой прогнозируют аналитики.

Анализ причин, которые привели к финансовому кризису на Западе, показывает, что в условиях эйфории, вызванной наличием огромного количества достаточно дешевых денег и приведшей к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы, главными факторами кризиса стали:

а) искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей — так называемые "сабпрайм-кредиты");

б) снижение цен на жилье. Необходимо отметить, что первый

фактор также присутствует и в российском институте ипотеки. Однако сравнительно небольшая доля ипотечного сегмента на финансовом рынке и неразвитость внутреннего вторичного рынка закладных (отсутствие оборота ипотечных ценных бумаг) не позволили вирусу "сабпрайм-кредитов" заразить все финансы, как это произошло в США. Мы отделались легким испугом, а поведение ведущих игроков российского ипотечного рынка (повышение требований к заемщику и качеству ипотечных продуктов, включая процентные ставки) показывает, что отрезвление наступило — болезненный и трудный процесс выздоровления пошел.

Что касается ситуации на жилищном рынке, отметил президент АСР, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы для развития стройкомплекса и экономики страны в целом.

Первый фактор.

Начало реализации приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" в 2005 году совпало по времени с реорганизацией системы государственного управления строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием жилищного пакета законов, который существенно изменил принципы реализации инвестиционно-строительных проектов (в том числе федеральный закон № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, новая редакция Градостроительного кодекса РФ в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку и т. п.).

Это оказало да и не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году.

Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 года, согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 годом, снижение темпов жилищного строительства.

Этот фактор будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с № 214-ФЗ и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.

Второй фактор.

Серьезный дисбаланс между (платежеспособным) спросом и предложением в пользу спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке(ипотечное

жилищное кредитование, адресные жилищные субсидии на цели покупки жилья и т. п.), привел к сохранению в 2005-2006 годах высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 год — в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54 процента (в городах-миллионниках — почти в 2 раза).

В 2007 году во вновь построенное жилье въехали порядка 700 тысяч семей, что составляет около 1,4 процента от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20 процентов российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 году воспользовалось чуть больше 70 тысяч семей, или около 0,15 процента населения.

Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам.

В результате снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами этого достаточно узкого слоя населения.

Об этом свидетельствуют замедление в 2007 году темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение их количества (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50 процентов. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году (несмотря на некоторое сезонное оживление продаж).

На сокращение количества продаж (в том числе инвестиционных квартир) также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 года.

Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков при реализации на рынке жилья.

Третий фактор.

В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства со стороны банков.

Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.

В условиях снижения объемов и увеличения стоимости банковского кредитования, а также сокращения продаж у девелоперов образовался дефицит средств для финансирования жилищного строительства, произошло снижение рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие — выставлять на продажу ранее приобретенные активы (площадки под застройку), третьи — ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.

В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.

Пролонгация во времени сложившегося положения с финансированием жилищного строительства чревата существенным увеличением объемов незавершенного строительства, появлением новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций.

Четвертый фактор.

Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 годах сопровождалась резким подорожанием основных строительных материалов в 2007 году, обусловившим высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь это относится к цементу, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тысяч рублей за тонну), и отчасти к металлу.

Можно было бы с пониманием отнестись к ситуации, при которой рост цен на цемент обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически.

Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей. Он стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.

Строители попали "в вилку": с одной стороны, рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой — рост себестоимости построенного жилья. Для того чтобы приостановить рост цен, Правительство РФ, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 года отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2 процентов до почти 10 процентов. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тысячи рублей за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса на цемент в условиях замедления темпов ввода жилья. Только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании "Евроцемент" производство цемента снизилось более чем на 20 процентов.

Мы не стоим на позиции поддержки отечественного товаропроизводителя любой ценой, в том числе в ущерб интересам потребителя. В то же время создается впечатление, что на государственном уровне отсутствует долгосрочная политика по вопросу развития промышленности стройматериалов, поскольку все предпринимаемые органами государственного управления действия направлены на решение сиюминутных задач, а не на долгосрочную перспективу.

В преддверии принятия долгосрочной стратегии строительства массового жилья, предусматривающей достижение до 2020 года ежегодных объемов ввода на уровне 1 кв. метра на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики необходимо принятие комплекса мер, направленных на создание условий ускоренного развития отечественной цементной промышленности, балансирующих интересы строительных компаний и производителей цемента.

Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначный краткосрочный прогноз развития ситуации на жилищном рынке, поскольку он существенно зависит от внешней среды, от глубины кризисных явлений на финансовых рынках, в первую очередь в банковском сегменте (уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников.

С одной стороны, ряд факторов препятствует ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, действует в направлении повышения цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.

Но в любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, что таит в себе значимые угрозы неблагоприятного развития.

В соответствии с этим положением мы должны перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов.

Частно-государственное партнерство — это институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности: от развития стратегически важных отраслей промышленности и научно-исследовательских конструкторских работ (НИОКР) до обеспечения общественных услуг.

Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами, подчеркнул Николай Павлович. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности, прежде всего с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматически эффективности для общества в целом, и наоборот.

При этом мы должны ясно осознать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь долгое время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.

Если в условиях стабильного рынка основной целью использования государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ была социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы (а их доля составляет порядка 80 процентов населения страны), то в ситуации нестабильности они дополнительно решают важнейшую прямую экономическую задачу стабилизации ситуации на рынке.

В этом плане еще большую актуальность приобретает задача формирования социально-ориентированной жилищной политики, основой которой станет комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозированное развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.

Еще год тому назад Ассоциацией строителей России подготовлена Концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Документ рассмотрен во многих российских регионах и получил поддержку.

Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению, применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно "разогревают" рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.

Прежде всего должен быть разработан механизм регулирования цен в сегменте жилья, сказал в заключение Николай Кошман, предназначенном для поддержки нуждающихся граждан. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья, например, налоговых льгот. Главным механизмом должно стать создание за счет государственных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья.

Отвечая на вопросы участников конференции, президент АСР убежденно говорил, что нужна современная мощная база стройиндустрии, чтобы успешно справиться со всеми строительными программами.

***

Главный редактор "Строительной газеты" Петр Дегтярев поблагодарил участников конференции за поздравления и пожелания по случаю выпуска 10-тысячного номера "СГ".

Он отметил, что в настоящее время редакция уделяет особое внимание развитию базы отрасли на современной технической основе. Известно, что производства были созданы давно (20-30 лет назад) на высокозатратной основе и ныне устарели, изношены и не могут удовлетворять возрастающие потребности экономического социального развития страны. Они становятся тормозом в развитии строительства объектов энергетики, промышленности, транспорта, социальной сферы. Очень тревожит стоимость материалов и конструкций — в себестоимости строительной продукции она составляет около 63 процентов, а раньше было 45 процентов. Неэффективно используются в России ежегодно сотни миллиардов рублей, к тому же большинство изделий — низкого качества и не гарантируют безопасность создаваемых объектов.

Для решения сверхважной национальной проблемы требуются общие усилия специалистов, ученых, сказал главный редактор, а самое главное — государственная поддержка.