Согласование результатов оценки

Заключительным этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов и сведение полученных стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта. Согласование проводилось с учетом особенностей оцениваемого объекта, локального рынка недвижимости, преимуществ и недостатков использованных подходов оценки и особенностей формирования дохода объекта.

После определения полной стоимости воспроизводства или замещения определяется износ.

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа.

2. Метод срока жизни.

3. Рыночный метод.

Принято выделять три вида износа:

1. Физический износ - (обесценение) есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объек-
та в процессе эксплуатации и природного воздействия.;

2. Функциональное устаревание (обесценение) есть потеря стоимости, вызванная влиянием
научно-технического прогресса;

3. Экономическое устаревание (экономический или внешний износ).
 

Внешний износ - потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Может
быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые
изменения.

 

Как физический, так и другие виды износа, подразделяется на устранимый и
неустранимый. Устранимый износ — это та часть общего износа объекта, которая может
быть устранена путем проведения ремонта или реконструкции объекта.

Неустранимый износ
— это часть общего износа объекта, которая не подлежит устранению в силу технической
невозможности или экономической нецелесообразности.

Метод срока жизни. С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и
теряет возможность выполнять свои функции.
Срок физической жизни — это срок, в течение которого здание реально существует. И в
нем возможны проживание и работа.
Срок экономической жизни — это срок, в течение которого здание приносит прибыль.

 

Нормативная оценка жилья и ее роль в сделках с недвижимостью.

 

Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества с момента его регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Оценка квартиры

Оценка квартиры - это частный случай оценки недвижимости. Он подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав, например права аренды, в отношении оцениваемого объекта.

На процедуру проведения оценочной экспертизы для квартиры существуют стандарты, разработанные международными союзами и Российским обществом оценщиков, поэтому сам процесс оценки для разных квартир практически одинаков. Об оцениваемой квартире собирается полная информация, которая затем анализируется оценщиком.

На стоимость оцениваемой квартиры влияет следующее:

· Местоположение района в городе, удаленность от центра, транспортное обеспечение.

· Характеристика района. Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий. Развитость инфраструктуры. Удаленность дома от станции метро.

· Тип проекта дома, количество этажей, год постройки, материал стен и перекрытий.

· Благоустроенность двора. Наличие лифта и мусоропровода.

· Состояние квартиры. История ее владельцев. Количество прописанных в данный момент жильцов. Площадь квартиры, жилая и общая. Изолированность комнат, площадь кухни и санузел, телефон, балкон и вид из окна.

Рыночная стоимость квартиры вычисляется оценщиком исходя из вышеперечисленной информации и некой эталонной стоимости, равной средней продажной цене квартир с такими же характеристиками.

Результатом работы оценщика в соответствии с требованием Федерального Закона "Об оценочной деятельности" № 135-ФЗ от 29.07.98 является отчет об оценке с печатью и подписями руководителей оценочной компании. Отчет содержит:

· сопроводительное письмо;

· задание на оценку;

· описание методики и расчета стоимости объекта;

· копии лицензии, полиса страхования ответственности;

· сведения о профобразовании специалистов, проводивших оценку квартиры;

Выдаваемый компанией отчет об оценке имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в частности:

· в судебных разбирательствах при определении размера компенсационных выплат;

· в спорах с налоговой инспекцией при определении налога на имущество.

Наличие сертификата "The European Group of Valuers Associations (TEGoVA)" позволяет проводить оценку недвижимости на территории европейских стран.

Иногда продавец и покупатель обходятся без процедуры оценки квартиры - при взаимном согласии с ее гипотетической стоимостью. Однако существуют случаи, когда официальная экспертиза оценки квартиры необходима, как это сказано в Федеральном Законе "Об оценочной деятельности":

Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям:

· в целях их приватизации;

· при передаче в доверительное управление, аренду;

· при использовании в качестве предмета залога;

· при продаже или ином отчуждении;

· при переуступке долговых обязательств;

· при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

Возникновения спора о стоимости объекта оценки:

· при национализации имущества;

· при ипотечном кредитовании - в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

· при составлении брачных контрактов и разделе имущества - при требовании одной или обеих сторон;

· при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;

· для контроля за правильностью уплаты налогов - при спорах об исчислении налогооблагаемой базы.