Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование – физически, юридически осуществимое, финансово целесообразное, вероятное использование, приводящее к максимальной стоимости. Данный анализ включает следующие этапы:

1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

2.1. Анализ текущего использования объекта

V1=Vтек

где:
V1 – расчетная стоимость;

Vтек – стоимость объекта в текущем использовании.

2.2. Анализ альтернативного использования с учетом реконструкции

V2=Vрек–Ерек

где:
Vрек– стоимость объекта после реконструкции;

Ерек – дисконтированные затраты на реконструкцию.

2.3. Анализ альтернативного использования с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых

V3=Vнс–Еснос–Eнс

где:
Vнс– стоимость нового объекта;

Еснос – дисконтированные затраты на снос существующих улучшений;
Енс – дисконтированные затраты на новое строительство.

3. Выбор наиболее эффективного использования.

Vнэи=max{V1;V2;V3}

Максимальная стоимость объекта достигается за счет формирования предельной продуктивности (максимизации вклада) по каждому фактору путем оптимизации соответствующих технико-экономических характеристик объекта на основе принципов оценки и в соответствии с окружающей экономической средой с учетом физических, юридических и финансовых ограничений.

Стоимость земельного участка

При оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

- метод сравнения продаж;

- метод выделения;

- метод распределения;

- метод капитализации земельной ренты;

- метод остатка;

- метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утв. Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002г. №568-р).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Затратный подход

Затратный подход оценки основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной затрат на создание объекта аналогичной полезности, то есть суммой стоимости земельного участка и стоимостью строительства (восстановительной стоимости или стоимости замещения) улучшений за минусом накопленного износа.

Расчет производился в следующей последовательности:

1) определение стоимости земельного участка;

2) определение стоимости строительства улучшений;

3) определение величин составляющих накопленного износа: физического, функционального и внешнего износа;

4) определение стоимости улучшений путем корректировки стоимости строительства на величину накопленного износа;

5) добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений.

Накопленный износ определяется как совокупность устранимых и неустранимых составляющих физического, функционального и внешнего износа.

Подход сравнительного анализа продаж

Подход сравнительного анализа продаж основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной, за которую может быть приобретен объект аналогичной полезности на рынке.

Расчет производится в следующей последовательности:

1) исследование рынка, сбор информации о сделках и предложении аналогичных объектов;
2) выбор единицы сравнения;

3) выявление ценообразующих факторов;

4) определение влияния ценообразующих факторов;

5) внесение корректировок с учетом различий между объектом оценки и объектами-аналогами;
6) согласование результатов и определение искомой стоимости.

Основные ценообразующие факторы:

- передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);

- условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);

- условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

- состояние рынка (в том числе время продажи);

- местоположение;

- степень строительной завершенности объекта;

- физические характеристики;

- экономические характеристики (формирующие доход объекта);

- использование;

- наличие движимого имущества.

Обычно указанные характеристики разбиваются на отдельные элементы.

В заключении скорректированные показатели стоимости приводятся к единому итоговому показателю стоимости. При окончательном согласовании стоимости больший вес придается объектам наиболее близким по своим характеристикам.

Доходный подход

Доходный подход (подход капитализации дохода) - подход оценки, основанный на предположении, что стоимость объекта определяется чистой текущей стоимостью будущих денежных потоков при соответствующей ставке капитализации.

Расчет производится в следующей последовательности:

1) прогнозирование денежных потоков;

2) выбор метода капитализации;

3) определение ставки капитализации;

4) капитализация денежного потока.

Капитализация – процесс приведения будущих денежных потоков к текущей стоимости.

Существуют следующие методы капитализации:

- прямая капитализация (капитализация по ставкам дохода);

- анализ дисконтированного денежного потока (капитализация по ставкам отдачи).

В методе прямой капитализации не делается разграничения в возврате капитала и доходе на капитал, а стоимость объекта определяется путем деления годового денежного потока на ставку капитализации.

В методе капитализации по ставке отдачи чистая текущая стоимость

определяется путем дисконтирования каждого платежа, соответствующей ему ставкой дисконта или с применением расчетных моделей, являющихся частными случаями анализа дисконтированного денежного потока.