Этапы становления рынка недвижимоости в России

Обобщение опыта становления рынка недвижимости в России позволяет выделить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приобретать все более и более зрелые черты.

Диаграмма № 1. Рост цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге.

 

Комментируя данные диаграммы, хотелось бы обратить внимание на следующее: как видно из нее, характерная черта становления рынка — быстрый рост цен в начале периода и его затухание и даже падение к концу периода. Если в 1991 г. они составляли в обеих столицах примерно $20—50 за м2 общей площади квартиры, то к 1992 г. в Москве они составили около $700, а в Санкт-Петербурге — около $300 за м2 общей площади. В 1993 г. темпы роста заметно упали, но тем не менее, они оставались довольно существенными. К январю 1994 г. в Москве они выросли до $900, в Санкт-Петербурге до $400—450, т. е. примерно на одну треть. Также рост наблюдался и в 1994 г., но если в Москве он был вполне заметным — примерно на 20 %, то в Петербурге темпы прироста упали до уровня примерно в 10 %. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5—10 %.

После 1995 г. общий прирост цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практически прекращается — начался процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, «дешевое». В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и был подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только не было, наблюдалось их снижение.

Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998 г., в числе последствий которого — массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось с начала становления рынка.

Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999 г. на 15—20 %, а к марту—апрелю падение составило до 40% по сравнению с предкризисным периодом.

Его глубинные корни — в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны.

Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах формирования профессиональной деятельности на рынке.

Первые риэлтерские фирмы начали появляться в столицах на рубеже 80-90- х гг.

При сокращении прироста цен и сделок на втором этапе становления рынка, стабилизации и снижении их уровня — на третьем, рост числа фирм становится причиной роста конкуренции и, как следствие, падения доходности риэлтерской (брокерской) деятельности.

В условиях падения доходности риэлтерского бизнеса ярко обнажились проблемы, присущие деятельности риэлтерских фирм на первых этапах становления рынка. Как известно, одной из характерных черт первых лет становления рынка недвижимости было широкое распространение наличных расчетов при совершении сделок и прямое участие фирм в проведении расчетов.

В результате в условиях постоянного прироста сделок у фирм могли накапливаться значительные суммы временно свободных средств. Ряд руководителей фирм оказались неспособны устоять перед соблазном их «рационального» использования через выдачу займов, «прокручивание» в экспортно-импортных операциях, приобретение ценных бумаг и т.д.

До тех пор пока рынок был на подъеме, такие операции могли оказаться вполне успешными и приносить немалый дополнительный доход. Однако в условиях начавшегося в 1997 г. спада, у целого ряда фирм начали возникать серьезные проблемы с возможностью выполнения обязательств перед клиентами.

Если же на ситуацию начинали воздействовать негативные внешние или внутренние факторы, то вероятность краха фирмы становилась более чем реальной. Непосредственные причины краха фирм были различны, однако, основа одна и та же – использование средств клиентов для рискованных, а подчас и криминальных операций.

В целом параллельно с возникновением и развитием риэлтерских фирм росло их влияние на организацию рынка. В начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходивших с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10 % от их общего количества. В конце второго этапа - в 1995г., около трети всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредничестве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуществлении сделок, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997 г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что являлось весьма высоким показателем для России.

Крах целого ряда крупнейших риэлтерских фирм, естественно, не мог не привести к оттоку клиентов, тем более что именно безопасность расчетов декларировалась практически всеми ими едва ли не как главное преимущество обращения к фирме, а не к «частному маклеру». Реакцией фирм стал поиск действительно безопасных способов расчетов. Реально из этих схем наибольшее распространение получила схема банковского хранения как наименее зависимая как от фирмы, так и от положения банка.

Другим ударом, снизившим долю организованного рынка в общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен и размера комиссионного вознаграждения в 1998—1999гг. Высокий уровень общефирменных расходов и комиссионного вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми конкурентами по сравнению с теми же маклерами. Для восстановления конкурентоспособности риэлтерские фирмы вынуждены были пойти на существенное ужесточение финансовой политики, свертывание планов по своему развитию, сокращение расходов. Однако этих мер по-видимому, оказалось недостаточно. Необходимо было изменение организационных схем работы агентств, разработка и внедрение новых механизмов взаимоотношений между фирмой и агентом.

Завершение становления рынка относят к 1998г. Завершение периода становления вовсе не означало разрешения всех проблем, связанных с рынком. Это лишь подтверждение того, что рынок начал развиваться как сформировавшееся явление.

Современное состояние рынка может быть охарактеризовано как завершение процесса становления рынка и начало его развития как явления уже сформированного.

Очевидными направлениями этого развития могут быть следующие факторы:

· Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье.

· Возрастание дифференциации между объектами недвижимости как по качеству, так и по цене.

· Расширение спектра объектов на рынке торговой и офисной недвижимости.

· Развитие сегмента торговой недвижимости связано с недостатком торговых площадей, и с практическим отсутствием возможности получить не только товар, но и качественное обслуживание, разнообразные услуги.

· Появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной недвижимости и, как следствие, развитие этого сегмента рынка.

· Дифференциация фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости.

· Трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера (и его имени) в ведущее лицо на рынке посреднических услуг при операциях с недвижимостью.

· Выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости.

· Снижение рисков на рынке, особенно при сделках с недвижимостью.

· Повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инвестировании в недвижимость.

· Развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на рынке недвижимости.

Итак, мы перечислили основные этапы становления отечественного рынка недвижимости и тенденции его развития в ближайшем будущем.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Несомненно, рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет важное значение, это подтверждают следующие факты:

· Высокая доля недвижимости валовом национальном продукте;

· Колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

· Высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачу в аренду государственной и муниципальной недвижимости в ряде регионов и городов;

· Большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;

· Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Финансы, денежное обращение и кредит: учебник / под ред. В.М. Романовского, О.В. Врублевской. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - 543 с.

2. Финансы. Денежное обращение. Кредит.: учебник для ВУЗов / под ред. Г.Б. Поляка. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006 – 512 с.

3. Сенчагов В.К. Финансы, денежное обращение и кредит. М.: Проспект. 2005. 719 с.

4. Самсонов Н.М. Финансы, денежное обращение и кредит. М.: ИНФРА-М. 2004. 300 с.