СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ | 3 | |
1. Понятие рынка недвижимости | 4 | |
2. Структура рынка недвижимости | 5 | |
3. Фактора, воздействующие на рынок недвижимости | 7 | |
4. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости | 9 | |
5. Этапы становления рынка недвижимости в России | 14 | |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ | 20 | |
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ | 21 |
ВВЕДЕНИЕ
В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.
Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода.
|
|
Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.
ПОНЯТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами, между продавцами, покупателями и посредниками и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.
Рынок недвижимости — это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.
|
|
Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Объектами недвижимости являются:
1) жилье (жилые помещения);
2) коммерческая недвижимость;
3) промышленная недвижимость;
4) недвижимость социально-культурного назначения;
5) земля (земельные участки).
Субъектами рынка недвижимости являются:
1) продавец (арендодатель);
2) покупатель (арендатор);
3) профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН):
3.1) Институциональные участники рынка:
- специалисты по инвентаризации земли и строений.
- нотариусы и органы регистрации имущественных прав.
- институциональные участники градостроительного развития (территориа-льные органы по утверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению землеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством.
- проектировщики.
- строители.
- специалисты по технической эксплуатации объектов.
3.2) Неинституциональные участники рынка:
- риэлторы - ПУРН, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке.
- брокеры - ПУРН, занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающие комиссионное вознаграждение.
- агенты - помощники брокера, выполняющие его поручения.
- оценщики недвижимости - ПУРН, занимающиеся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики).
- финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы - ПУРН, занимающиеся финансированием операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование.
- девелоперы - ПУРН, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и осуществляющие несколько видов деятельности на рынке.
- управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) - ПУРН, занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности.
- аналитики - ПУРН, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов.
- специалисты по маркетингу, по связям с общественностью, по рекламе.
- юристы.
- страховщики.
- участники фондового рынка недвижимости.
- члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.
-
ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Развитие рынка недвижимости определяется:
• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя чаще всего могут находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, Кемеровская область, которая зависит от угольной промышленности, упадок которой может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в условиях структурных изменений в экономике.
|
|
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:
- нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;
- налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация:
- производство национального дохода;
- объем промышленного производства;
- занятость трудоспособного населения;
- платежный баланс страны;
- рост доходов населения.
3. Микроэкономическая ситуация:
- экономическое развитие региона;
- экономические перспективы развития региона;
- притоки и оттоки капитала в регионе.
4. Социальное положение в регионе.
- возможность межэтнических и военных столкновений;
- устойчивость политики администрации региона;
- уровень безработицы в регионе;
- популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе:
- экологическое положение в регионе;
- наличие развитой инфраструктуры.