2020-01-14
642
Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.
Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.
Восстановительная стоимость, как это было сказано ранее, это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.
Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.
|
|
|
Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.
Предпринимательская прибыль - прибыль застройщика (инвестора).
Износ - потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т. п.).
Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.
Затратный подход оценки включает следующие этапы:
Ø анализ структуры имущественного комплекса предприятия;
Ø определение стоимости земельного участка;
Ø определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);
Ø определение износа;
Ø расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;
Ø расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.
Этап 1. На первом этапе оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.
Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.
|
|
|
Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, то выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.
В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.
Этап 2. На втором этапе перед оценщиком стоит задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, то его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Так, для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:
метод прямого сравнения продаж;
метод соотношения;
метод предполагаемого использования;
метод остаточной стоимости земли.
Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.
Процедура применения метода включает следующее:
1. Сбор исходной информации. Основными источниками являются: записи государственной регистрации; собственный банк данных оценщика; материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.
При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты различаются по: местоположению; характеристике объекта; дате продажи; условиям продажи.
2. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:
разница во времени;
месторасположение;
характеристики недвижимого имущества.
Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно, так как совершаемые сделки единичны, то для оценки земельного участка используется метод соотношения. Этот метод включает:
оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;
оценку стоимости земельного участка, на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.
Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Этот метод чаще всего используется в отношении неосвоенных участков земли или используемых не по назначению.
При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо: определить наиболее вероятный план застройки; сделать прогноз цен и сроков реализации; составить сметы строительных затрат; осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.
Оценка стоимости участка земли с помощью остаточного метода.
Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе, в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, то его стоимость можно определить методом прямой капитализации
Этап З. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения).
Для определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта используется три метода: метод удельных затрат на единицу площади или объема; метод поэлементного расчета; метод сметного расчета.
|
|
|
Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв.м. площади или на 1 куб.м. объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем, получают стоимость оцениваемого здания (сооружения).
Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.
Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработанную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.
Пример расчета восстановительной стоимости офисного здания приведен в конце этой главы.
Этап 4. Определение износа.
Совокупный износ - это суммарные потери восстановительной стоимости имущества предприятия, вызванные тремя видами износа, то есть потери в стоимости по различным причинам в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.
Виды износа: физический; функциональный; внешний.
Способы определения износа: экспертный; нормативный; стоимостный.
Характеристики степени износа: устранимый износ; неустранимый износ.
Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая стоимость имущества за счет его устранения.
Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавляемую стоимость имущества за счет его устранения.
В момент, когда оцениваемый объект не может прибыльно использоваться либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце его экономической жизни, износ равен 100%.
Методы определения совокупного износа: метод «срока жизни»; метод сравнения продаж; метод разбиения.
|
|
|
Метод «Срока жизни».
Сущность метода «срока жизни» для определения износа заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа пропорциональны его возрасту. Этот метод основан, главным образом, на осмотре объекта и базируется на определении соотношения «эффективного возраста» (ЭфВ) и «срока экономической жизни» (ЭкЖ), которое приравнивается к соотношению «совокупного износа» (СИ) и «восстановительная стоимость» (ВС):
|
ВС ЭкЖ
Срок физической жизни (ФизЖ) - период времени, в течение которого объект собственности реально существует (от даты ввода в эксплуатацию и до момента его разрушения).
Срок экономической жизни (ЭКЖ) - период времени, в течение которого объект собственности вносит вклад в стоимость имущества, включая извлечение прибыли из его использования.
Физический возраст (ФИЗВ) - период времени от даты ввода в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст (ЭфВ) - возраст «на сколько лет выглядит объект собственности» с учетом его технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Оставшийся срок экономической жизни (ОстЭкЖ) - период времени от даты оценки до конца экономической жизни, то есть до даты, когда объект прекращает вносить вклад в стоимость имущества (его вклад становится равным нулю вследствие старения)
Пример расчета методом «срока жизни».
Восстановительная стоимость (ВС) = 400000 долл. Срок экономической жизни (ЭкЖ) = 80 лет. Эффективный возраст (ЭфВ) = 10 лет. Износ устранимый (Иустр.) = 7000 долл. Определить совокупный износ (СИ)
Решение.
СИ = Иустр. + Инеустр.
Инеустр. = 
х (ВС - Иустр.)
Инеустр. = 10: 80 (400000 - 7000) = 49125 (долл.)
СИ = 7000 + 49125 = 56125 (долл.)
Используя метод «сравнения продаж» оценщик должен определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычисляется из его восстановительной стоимости в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ оцениваемого объекта. В методе сравнения продаж «не рассматриваются» причины износа.
Пример расчета методом «сравнения продаж».
| Показатели | «А», долл. | «В», долл. | «С», долл. | Сср |
| Цена продажи (Цпр) | 300000 | 320000 | 380000 | |
| Стоимость земли (Ст зем) | 80000 | 70000 | 60000 | |
| Стоимость улучшений (Ст ул) | 220000 | 250000 | 320000 | |
| Стоимость воспроизводства (ВС) | 310000 | ЗЗОООО | 390000 | |
| Совокупный износ (СИ) | 90000 | 80000 | 70000 | |
| Совокупный износ в % | 29.03 | 24.2 | 19.9 | 27.01 |
Метод разбиения
Метод разбиения предусматривает раздельное проведение расчетов по всем видам износа: физического, функционального и внешнего с последующим суммированием:
СИ = ФизИ + ФункцИ + ВиИ (30)
Физический износ составляют потери стоимости имущества в связи с утратой технических и эксплуатационных качеств.
Физический износ определяется суммированием физического износа устранимого и физического износа неустранимого:
ФизИ = ФизИуст + ФизИнеустр (31)
Физический износ устранимый определяется стоимостью ремонта:
ФизИустр = Срем (32)
Пример расчета текущей стоимости офисного здания.
Условие: оценивается двухэтажное офисное здание 25x30= 750 м2 х 2 (эт) = 1500 м2, Fобщ - общая площадь здания 1500 м2, S - площадь участка, на котором расположено здание 2500 м2, Определить:
ВС - восстановительную стоимость здания;
ФизИ - физический износ;
ФизИустр - физический износ устранимый;
ФизИнеустр - физический износ неустранимый;
ФункИзнос – функциональный износ;
СИ - совокупный износ;
ВнИ - внешний износ;
Тс - текущую стоимость здания на дату оценки.
| Элементы офисного здания | Восстановительная стоимость, усл. ед. |
| Подготовка территории | 500 |
| Фундамент | 3500 |
| Наружные стены | 60000 |
| Перекрытия | 12000 |
| Кровля | 3000 |
| Перегородки | 42000 |
| Подвесные потолки | 5000 |
| Полы | 4000 |
| Отделочные работы | 2000 |
| Водопровод,канализация | 7000 |
| Сантехоборудование | 3000 |
| Электроснабжение | 4000 |
| Электрооборудование | 4000 |
| Теплоснабжение, вентиляция | 14500 |
| Прочие затраты | 40000 |
| Восстановительная стоимость на дату оценки | 204,500 |
Расчет физического износа:
ФизИ = ФизИуст + ФизИнеустр (33)
Физический износ устранимый - это стоимость ремонта, он составил 4000. ФизИустр = 4000.
Расчет физического неустранимого ремонта (ФизИнеустр):
| Элементы офисного здания | Остаточная восстановительная стоимость, усл. ед. | Эффективный возраст | Срок жизни | Процент изменения | Неустранимый износ, усл. ед. |
| Кровля | 1,900 | 10 лет | 15 лет | 0,67 | 1273 |
| Пол | 2000 | 5 лет | 10 лет | 0,50 | 1,000 |
| Потолки | 4000 | 5 лет | 15 лет | 0,33 | 1.320 |
| Сантехобоудование | 2500 | 10 лет | 20 лет | 0.50 | 1.250 |
| Тепловоздухснабжение | 12500 | 10 лет | 15 лет | 0,66 | 8,250 |
| Электрооборудование | 3000 | 5 лет | 10 лет | 0,50 | 1,500 |
| Итого: | 25,900 |
| 14,593 | ||
ФизИ офисного здания = 14593 + 4000 = 18593 усл. ед.
ФизИ= 18593 усл. ед.
Функциональный износ это потери стоимости имущества в связи с несоответствием проекта, использованных материалов, качества строительства, дизайна современным требованиям.
Функциональный износ вызывается определенными причинами: недостатками, требующими создание дополнительных элементов в существующем объекте собственности; недостатками, требующими замены или модернизации отдельных элементов имущества; недостатками в связи с наличием в существующем объекте элементов, требующих их ликвидации («сверхулучшения»).
Функциональный износ, как и физический износ, измеряется стоимостью его исправления и определяется суммированием износа за счет недостатков -«дополнения», «замена» и «сверхулучшения».
Расчет функционального износа (усл. ед.):
1.Стоимость установки в существующем здании - 7,250
дополнительного электрооборудования (в соответствии с
рыночными требованиями)
2. Стоимость оборудования при строительстве здания - 3,000
3. Функциональный износ, требующий создания - 4,250
дополнительных элементов в существующем здании будет составлять
Функциональный износ составит - 4,250
Внешний износ определяется потерей стоимости объекта собственности в связи с уменьшением его полезности в результате воздействия внешних факторов -расположение относительно к транспортным магистралям, коммунальным службам, объектам торговли, здравоохранения, образования, культуры, зон отдыха, изменение экологической обстановки, финансовых и законодательных условий и т.д.
Для оценки внешнего износа применяются два подхода:
капитализация потери дохода, относящейся к внешнему воздействию;
сравнение продаж аналогичных объектов.
При наличии количества продаж, достаточных для сравнения, второй метод является предпочтительным.
При применении метода капитализации потери дохода сначала определяется величина потери для предприятия в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на оцениваемый объект, которая капитализируется исходя из сложившийся нормы капитализации для зданий.
Расчет внешнего износа:
ВнИ = D Дзд/ Нкзд, (34)
где: ВнИ — внешний износ; D Дзд — потеря дохода, относящегося к зданию; Нкзд — норма капитализации здания.
Дано: ЧОДзем = 4,000 усл. ед., ЧОД без вн вл факторов = 25,000 усл. ед., ЧОД с учет, вн вл факторов = 21,000 усл. ед., Нкзд =10%
Решение:
Чему равна потеря дохода всей недвижимости:
25,000 - 21,000 == 4,000 усл. ед.
Чему равна потеря дохода, относящегося к зданию:
D Дзд = ЧОДдз/ ЧОДнедв. х D Днедв.
D Дзд = 17,000: 21,000 х 4,000 = 3240 усл. ед.
Чему равен внешний износ здания:
ВнИз = 3240: 0,1 = 32,400 усл. ед.
Чему равен совокупный износ офисного здания?
СИ = ФизИ + ФунИ + ВнИ
СИ = 4,000 + 14,593 + 4,250 + 32,400 = 55.243 усл. ед.
СИ = 55,243 усл. ед.
СИ = 27,01%.
5. Чему равна текущая стоимость офисного здания:
Тст оф. зд. = ВС - СИ
Тст оф. зд. = 204,500 - 55,243 = 149,257 усл. ед.
Тст оф. зд. = 149,257 усл. ед.
Этап 5. Для каждого компонента имущественного комплекса рассчитывается его восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа.
Этап 6. Расчет общей стоимости имущественного комплекса предприятия на дату оценки осуществляется путем сложения восстановительных стоимостей (за вычетом накопленного износа) всех компонентов и стоимости земельного участка.
