Этап 3. Расчет текущей стоимости имущества предприятия

Третьим этапом подхода с точки зрения дохода является преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость имущества на дату оценки. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации (СК):

Стоимость имущества =                 Доход                            (28)

                                             Ставка капитализации

Используя теорию метода прямой капитализации, осуществим оценку некоторых объектов собственности.

Пример 1.

Для приобретения имущественного комплекса предприятия был при-

влечен кредит в сумме 300000 долл. Ипотечная постоянная (ставка капитализации на заемный капитал) составляет 17,5%. Ожидается, что объект собственности принесет чистый операционный доход (ЧОД) 65000 долл. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19% ставку капитализации на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Оцените стоимость объекта.

Решение:

1. Определить доход заемных средств.

Дз.с. = 300000 долл. х 0,175 = 52500 долл.

2.Определить доход собственных средств.

Дс.с. = 65000 долл. - 52500 долл. = 12500 долл.

3.Определить размер собственных средств, вложенных в объект.

С.с.с. = 12500 долл.: 0,19 = 65789 долл.

4. Оценить стоимость объекта собственности.

Со = 300000 долл. + 65789 долл. = 365789 долл.

Пример 2.

Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса составляет 100000 долл. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 45000 долл. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 14% ставку капитализации земли и 17% ставку капитализации улучшений. Оценить стоимость имущественного комплекса.

Решение:

1. Определить доход земли.

Дз = Сз х Скз = 100000 долл. х 0,14 =14000 долл.

2. Определить доход, который приносят собственнику улучшения (здания, сооружения).

Дул. = ЧОД - Дз = 45000 долл. - 14000 = 31000 долл.

3. Определить стоимость улучшений (зданий, сооружений.)

С ул. = Ду: Скул. ==31000 долл.: 0,17 = 182353 долл.

4. Оценить стоимость имущественного комплекса.

Ст объекта = 182353 долл. + 100000 = 282353 долл.

Метод прямой капитализации очень прост и в этом его главное достоинство. Однако он очень статичен, будучи привязан к данным одного наиболее характерного года, и поэтому оценщику требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.

 

Задачи

1. Ожидаемая общая ставка дохода, необходимая для привлечения инвестиционного капитала, которая также считается общей ожидаемой ставкой дохода и получается на основе рыночных данных по другим инвестициям, сопоставимым с оцениваемым бизнесом по степени риска и другим характеристикам, называется:

а) ставкой дисконта;                 г) ставкой дивидендов;

б) ставкой капитализации;          д) нормой выплат.

в) нормой инвестирования;

2. Предположим, что: 1) требуется общая ставка дохода в течение длительного времени 25% за инвестиции в определенный бизнес; 2) оцениваемый бизнес принес прибыль 25000 долл. за год, который только что закончился; 3) ожидается, что поток доходов будет расти на 5% ежегодно в течение неопределенно долгого срока.

Подсчитайте стоимость данного бизнеса при помощи метода капитализации доходов, если инвестиции составили:

               а)125 000 долл.;              в) 131 250 долл.;

                    б)100 000 долл.;              г) 105 000 долл.