Наименование договора

Информационно-правовые справочные материалы к договору управления многоквартирным домом

Содержание

Наименование, реквизиты и стороны договора управления многоквартирным домом... 3

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ЦЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.. 6

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.. 13

3. ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ И РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, ПО СОДЕРЖАНИЮ И ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.. 13

4. УСЛУГИ, СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ. 28

5. УСЛУГИ И РАБОТЫ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.. 35

6. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ДОГОВОРА, РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, А ТАКЖЕ ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ И ВНЕСЕНИЯ ТАКОЙ ПЛАТЫ... 40

ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ДОГОВОРА.. 41

ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.. 43

ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.. 46

ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.. 47

7. ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КОНТРОЛЯ ЗА ВЫПОЛНЕНИЕМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ЕЁ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ.. 49

8. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОТЧЕТОВ ОБ ИСПОЛНЕНИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ.. 61

9. ПОРЯДОК ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СТОРОН ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ... 75

10. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ... 80

11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.. 86

12. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА.. 91

13. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ПРОДЛЕНИЯ СРОКА ДОГОВОРА.. 92

Наименование, реквизиты и стороны договора управления многоквартирным домом

НАИМЕНОВАНИЕ ДОГОВОРА

При реализации способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, наименование договора определено статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК РФ) как «договор управления многоквартирным домом».

Договор управления многоквартирным домом является отдельным видом договора, для которого стороны, предмет, существенные условия, права и обязанности сторон договора определены жилищным законодательством.

В договоре управления содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом, как минимум – договора возмездного оказания услуг (глава 39 Гражданского кодекса РФ), договора подряда (глава 37 Гражданского кодекса РФ). Поэтому договор управления многоквартирным домом является смешанным договором.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ 

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления многоквартирным домом является результатом достигнутого соглашения между собственниками помещений в таком доме и управляющей организацией.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации

Существенные условия договора управления многоквартирным домом, определенные Жилищным кодексом:

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса < по договорам, заключенным с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, действующим от своего имени >;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Часть 3 статьи 162 ЖК РФ

РЕКВИЗИТЫ ДОГОВОРА [1]

Реквизиты договора – это определенные сведения, данные или информация, которые, среди прочих условий, обеспечивают юридическую силу или значимость этого документа. К ним относят наименование договора и его номер, дату заключения, место подписания и собственно реквизиты и полное наименование самих сторон.

Не все эти сведения можно назвать обязательными реквизитами договора. Только наименование и реквизиты сторон – единственные реквизиты, неправильное или неполное написание которых обязательно поставит под угрозу юридическую значимость договора.

Номер договора является важным реквизитом, только если сделка должна пройти государственную регистрацию. Номер договора может потребоваться при заполнении банковских и бухгалтерских документов и при ведении документооборота. Номер договору управления многоквартирным домом обычно присваивает управляющая организация для учета договоров, заключенных для управления разными многоквартирными домами.

Место заключения договора не является обязательным реквизитом договора. Согласно статье 444 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

Дата заключения договора – это момент, с которого он обретает юридическую силу, а контрагенты получают права и обязанности (только если в тексте не оговорено иначе). При  подписании договора сторонами в разное время, его считают заключенным с момента подписания последней стороной.

Сложность указания даты заключения договора управления многоквартирным домом состоит в том, что одна из сторон договора – множество лиц, собственников помещений в многоквартирном доме, которые могут подписывать договор в разные даты. При этом дата подписания договора каждым отдельным собственником и дата вступления договора в силу не совпадают. Договор управления многоквартирным домом считается заключенным с момента подписания его собственником помещений в доме, чьи голоса обеспечили общее количество голосов подписавших договор собственников в размере большем, чем пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. часть 1 статьи 162 ЖК РФ). В тексте договора управления должно быть указание на данное условие вступления договора в силу.

Стороны договора

При реализации способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, стороны договора управления многоквартирным домом – управляющая организация и собственники помещений в многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Часть 2 статьи 162 ЖК РФ

Управляющая организация вправе б ыть стороной договора управления многоквартирным домом, только если она имеет лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса. <…>.

Часть 1 статьи 162 ЖК РФ

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Части 1 и 2 статьи 192 ЖК РФ

Вторую сторону договора управления многоквартирным домом образуют собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие большинством голосов и подписавшие договор управления многоквартирным домом, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

<…> При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Часть 1 статьи 162 ЖК РФ

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса, стороной договора управления многоквартирным домом являются только те собственники помещений в доме, которые подписали договор. При этом на собственников помещений, обладающих меньшинством числом голосов и не подписавших договор управления многоквартирным домом, распространяются условия заключенного договора управления многоквартирным домом, указанные в решении общего собрания.

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Пункт 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса РФ

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников поме щений в многоквартирном доме.

Часть 4 статьи 162 ЖК РФ