Состав общего имущества в многоквартирном доме

Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется собственниками помещений в многоквартирном доме, а не управляющей организацией.

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пункт 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме^[3]

Сведения о составе и состоянии общего имущества являются частью технической документации на многоквартирный дом:

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Пункт 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме

Управляющая организация:

1) в соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами управляющая организация должна осуществлять не только прием, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом, но актуализацию и восстановление при необходимости^[4];

2) в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом < соответственно и сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме > вновь выбранной управляющей организации ^[5];

3) в соответствии с требованиями о размещении информации в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) управляющая организация, осуществляющая управлением многоквартирным домом по договору управления, обязана разместить в ГИС ЖКХ сведения о многоквартирном доме и общем имуществе в многоквартирном доме не позднее 15 дней со дня начала осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом либо со дня произошедших изменений^[6].

Таким образом, управляющая организация получает сведения о составе и состоянии общего имущества не только от собственников помещений, но и от организации, управлявшей домой до неё. Для надлежащего исполнения требований законодательства и обязательств по договору управления многоквартирным домом управляющая организация заинтересована в том, чтобы сведения об общем имуществе в многоквартирном доме были полными, достоверными и актуальными.

При определении состава общего имущества собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо руководствоваться статьей 36 Жилищного кодекса:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Часть 1 статьи 36 ЖК РФ

Более детализированный перечень общего имущества в многоквартирном доме содержится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме^[7]:

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприёмные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учёта, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учёта потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учёта, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учёта), в случаях, если установлены за счёт собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учёта в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (отпусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учёта газа, а также приборов учёта газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учёта электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учёта соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учёта с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Пункты 2, 5-8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме

Признаком принадлежности к общему имуществу в многоквартирном доме является то, что оно предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Нет утвержденной нормативным документом формы для описания состава общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом. Но в отдельных нормативных актах для отдельных случаев определена или форма или перечень сведений, которые должны быть приведены (размещены). Так, в приложении к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом ^[8] приведена форма Акта о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса, предусматривающая общие сведения о многоквартирном доме и техническое состояние многоквартирного дома, включая пристройки, фактически в совокупности отражающие сведения о составе, отдельных характеристиках и техническом состоянии общего имущества в многоквартирном доме.

В составе Информации, подлежащей размещению в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом ^[9] в разделе 2 «Информация об объектах государственного учета жилищного фонда, включая их технические характеристики и состояние» также содержится перечень сведений, относящихся к описанию общего имущества в многоквартирном доме, который может использоваться при описании состава общего имущества для договора управления многоквартирным домом.

Недостатками форм и перечня сведений, требуемых в указанных выше нормативных документах, является то, что они не предусматривают сведений о количественных характеристиках элементов общего имущества, которые определяют объемы работ по их содержанию и, следовательно, размеры необходимых затрат собственников помещений.

Собственники помещений вправе привлечь к описанию состава общего имущества в многоквартирном доме лиц, имеющих необходимую квалификацию, а также поручить управляющей организации совместно с уполномоченными представителями собственников (например, председателем, членами совета многоквартирного дома) провести работу по уточнению состава и характеристик общего имущества, а также оценке технического состояния общего имущества.