Расчет устранимого физического износа

Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате ремонта или повседневной эксплуатации) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации, которые целесообразны с экономической точки зрения.

Расчет неустранимого физического износа

Что касается величины неустранимого физического износа основных долгоживущих элементов (фундаментов, лестниц, перекрытий, покрытий и стен) части здания, связанного с их несущей способностью, прочностью и надежностью, то оценщики не могут ее констатировать и тем более рассчитать потери по имеющимся материалам, представленным заказчиком из-за того, что несущая способность, прочность и надежность конструкций не определялась. С целью однозначной констатации факта наличия или отсутствия скрытых дефектов в основных несущих конструктивных элементах оцениваемого объекта и связанной с этим возможной величины потерь стоимости из-за неустранимого физического износа основных долгоживущих элементов, оценщики рекомендуют проведение дополнительной технической экспертизы.

Расчет устранимого функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание может оказывать влияние на потерю стоимости при необходимости учета в оцениваемом объекте различных дополнений, замен и модернизаций, а также имеющихся у него «сверхулучшений».

 

Расчет неустранимого функционального устаревания.

Неустранимое функциональное устаревание может учитываться за счет недостатков (элементов зданий, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть), замен и модернизаций, а также "сверхулучшений". Элементов зданий, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть), а также замен и модернизаций и "сверхулучшений" по оценкам экспертов и оценщиков нет.

Расчет внешнего устаревания

Внешнее устаревание может быть определено как снижение стоимости объекта вследствие влияния неблагоприятных внешних факторов.

 

Пример расчета накопленного износа и стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода

 

Результаты расчета накопленного износа. Таблица 1.

№ строки	Вид износа	Формула	% износа	Значение долларов США
1	Физический износ	"=20%х330 000"	20,00%	66 000
2	Функциональное устаревание	"=10%х330 000"	10,00%	33 000
3	Внешнее устаревание	"=1%х330 000"	1,00%	3 300
4	Итого накопленный износ		31,00%	102 300
Расчет стоимости объекта по затратному подходу Таблица 2.
5	Общая площадь объекта, м2	исх. данные		1000
6	Сметная стоимость строительства объекта, долл. США	исх. данные		300 000
7	Прибыль предпринимателя (ПП - 10% от сметной стоимости), долл. США	"=10%*300 000"		30 000
8	Стоимость восстановления, долл. США	"= 300 000 + 30 000"		330 000
9	Накопленный износ, долл. США	"= строка 4"		102 300
10	Стоимость (право аренды) земельного участка, долл. США	исх. данные		100000
11	Стоимость объекта, долларов США	"=строка 8 - строка 9 + строка 10"		327 700

 

Сравнительный подход (впр. 33, 28, 27)

 

СП – совокупность методов оценки стоимости собственности, основанных на сопоставлении недавних продаж подобных объектов.

 

Преимущества и недоставтки:

 

Недостатки:

 

-Несуществует двух абсолютно подобных объектов.

-Влияние нерыночных факторов.

-Отсутствие прозрачного рынка объектов коммерческой недвижимости.

-Сложность раскрытия потенцииала объекта при несоответствии текущего использования наилучшему.

-Не работает в условиях пассивного рынка.

-Недостаточно эффективен при оценке развивающихся объектов

 

Преимущетсва:

-Дает ниболее объективную оценку рыночной стоимости при прочих равных условимях.

-Базируется на реальных сделках.

-Учитывает сложившуюся коньюнктуру рынка и период экспозиции.

-Пригоден для оценки различных видов стоимости.

-Пригоден для оценки стоимости разлиных прав собственности.

 

Прцедура применения СП

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта оценки.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

 

Единицы сравнения

 

Элементы сравнения

Права собственности на недвижимость.

Условия финансирования.

Тип сделки.

Состояние рынка (дата сделки).

Местоположение.

Физические характеристики.

Экономические характеристики.

Тип использования.

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель).