Обязательная форма сделок с недвижимостью

Основная особенность правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (сервитут, ипотека и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы, нотариального удостоверения, а также государственной регистрации.

Государственная регистрация – это форма публичного контроля за действиями граждан и юридических лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как отметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права.

Государственная регистрация прав и сделок, оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.

Принятие ФЗ о государственной регистрации оказало значительное влияние на развитие гражданского законодательства. В юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права – регистрационного права, предметом правового регулирования которого, по мнению А.Р. Кирсанова, «являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности», в свою очередь, «регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права».

Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой: взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.

Основные положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество определены в ГК РФ. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Моментом заключения сделки является момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Юридическим результатом государственной регистрации сделки является признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом регистрация сделки не является правилом заключения сделок с недвижимостью, а скорее исключением. В отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон (ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом.

Государственной регистрации подлежат такие виды сделок, как: сделки об отчуждении, сделки без отчуждения, акцессорные сделки, а также смешанные договоры.

Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон).

Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации: договоры купли-продажи, мены недвижимости; аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года; предварительные договоры;, соглашения участников общей собственности об установлении, изменении размера (перераспределении) долей в праве; заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного; договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды) и так далее.

Перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота – физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные законодательством (ст. 421 ГК РФ).

Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов. Правоприменительная практика рассматривает нотариально удостоверенные сделки как обладающие более высокой доказательственной силой.

Кроме того, нотариальная форма в установленных законом случаях рассматривается в качестве обязательного элемента сложного юридического состава, с которым связывается переход права на недвижимое имущество. Отсутствие этого элемента может рассматриваться как основание для оспаривания права на недвижимую вещь.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для достаточно большого количества сделок, в частности: договоров об ипотеке, договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением, соглашений об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора и т.д. (подробнее см. приложение 4). Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется (ст. 160 ГК).

Таким образом, соблюдение установленной законом формы является одним из условий действительности сделок, а, следовательно, и осуществления того правового результата, к которому стремились стороны. Несоблюдение установленной законом формы сделок влечет их недействительность. Обязательной формой сделок с недвижимостью является письменная форма. В случаях, установленных законом или договором сделки с недвижимостью должны быть нотариально удостоверены, а также, если содержится прямое указание закона, подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является актом признания государством прав на недвижимость и доказательством существования права. Стоит особо подчеркнуть, что государственная регистрация может быть установлена только законом, но не соглашением сторон, в отличие от нотариального удостоверения сделки. По мнению М.Г. Пискуновой и А.Р. Кирсанова, роль государственной регистрации настолько велика, что можно говорить о формировании обособленного правового института, регулирующего данные отношения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним снижает риски, связанные с совершением сделок с недвижимым имуществом, стабилизирует рынок недвижимости и способствует гражданско-правовой защите интересов участников сделок.

В итоге, обобщая вышесказанное, можно отметить, что недвижимое имущество является особым объектом гражданских правоотношений, оборот которого подчиняется специальным правилам, в том числе и правилам о государственной регистрации сделок.

Сделки с недвижимостью можно определить как действия граждан и юридических лиц, с которыми действующие законы и иные нормативно-правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости, направленные на переход права собственности, передачу недвижимости в пользование или залог, а также изменяющие уже совершенные сделки. Система сделок с недвижимостью достаточно обширна, и достичь ее упорядочения можно их классификацией.

Чтобы обеспечить осуществление того правового результата, к которому стремились стороны, необходимо соблюдать условия действительности сделок. Одним из таких условий сделок является соблюдение их формы. В свою очередь обязательная форма сделок с недвижимостью имеет свои особенности, заключающиеся в необходимости письменного (а иногда и нотариального) удостоверения соглашения сторон, а также в определенных случаях – и в государственной регистрации. Государственная регистрация является актом признания государством прав на недвижимость и доказательством существования права, а также способствует гражданско-правовой защите интересов участников сделок.