2020-01-14
360
При совершении сделок об отчуждении недвижимости наиболее часто встречаются следующие: купля-продажа, мена, дарение, рента и пожизненное содержание с иждивением. Подробное рассмотрение перечисленных договоров выходит за пределы исследования, но можно проанализировать их главные особенности.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (ст. 454, 549 ГК РФ).
Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, на отношения сторон распространяются правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии со статьей 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Согласно ст. 583 ГК РФ рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Отличия постоянной и пожизненной ренты подробно отражены в приложении 5. Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий: наличие согласия получателя ренты; указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств. Записи об обременении недвижимого имущества рентой погашаются в случае: расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением; судебного признания данного договора недействительным; смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением; выкупа ренты; в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.
Обязательной формой договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты недвижимости является письменная, кроме того, они подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации права. При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки и регистрация права собственности.
Нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже и целесообразно. Исключение составляет лишь договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением являются двусторонними сделками. Договор мены и купли-продажи являются консенсуальными и взаимными; договор дарения может быть как консенсуальным, так и реальным, а также как взаимным, так и односторонним; договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением всегда только реальные и односторонние. Все перечисленные договоры, за исключением дарения, являются возмездными.
Предмет договора является существенным условием всех указанных сделок, направленных на передачу имущества в собственность, при этом особенность договора пожизненного содержания с иждивением заключается в том, что его предметом может быть только недвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Объект недвижимости, подлежащий передаче должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18, п. 6 ст. 12 ФЗ о государственной регистрации. Существенным условием договора отчуждения недвижимости является передача права на занятый ею и находящийся в собственности продавца участок. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Объектом данных договоров могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Срок не является существенным для договоров купли-продажи, мены и реальных договоров дарения, напротив для консенсуального договора дарения и ренты срок существенен.
Цена не является существенной для договоров дарения и мены, факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением существенна стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ).
Также необходимым условием является указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, отсутствие таких положений является основанием для отказа в регистрации сделки и перехода права (ст. 20 ФЗ о государственной регистрации).
Таким образом, сделки об отчуждении имеют своей целью переход права собственности на недвижимое имущество. Наиболее часто встречающимися разновидностями таких сделок являются купля-продажа, мена, дарение недвижимости, а также рента и пожизненное содержание с иждивением. Обязательной формой перечисленных сделок является письменная, и все они подлежат государственной регистрации. Различия в существенных условиях обусловлены существом самих договоров, а также той степенью регламентированности, а, следовательно, и защиты, изначально представленной законодателем сторонам, что видно на примере договора пожизненного содержания с иждивением, риск злоупотреблений при совершении которого высок и граждане, совершающие его, чаще всего не отличаются высоким уровнем юридической грамотности.
