Признание недействительными и расторжение сделок с недвижимостью

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания. По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция – возврат сторонами всего полученного в натуре (ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход РФ (ст. 169 ГК РФ).

Выделяют множество причин признания сделок недействительными (см. приложение 6), одной из наиболее распространенных является мошенничество – данное понятие охватывает огромное количество противоправных действий и представляет собой завладение чужим имуществом или приобретение права на имущество путем обмана либо злоупотребления доверием (ст. 159 УК РФ).

Одной из самых больших и серьезных проблем неприятностей, которая может подстерегать приобретателя объекта недвижимости – искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной.

Сделки могут быть признаны недействительными по следующим основаниям:

1. Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации;

2. Несоответствие сделки закону;

3. Совершение мнимой или притворной сделки (оформление или переоформление недвижимости на подставное лицо; фиктивный родственный обмен; дарение вместо купли-продажи и наоборот, неправильное оформление при передаче реальной суммы денег; невозврат кредита под залог недвижимости);

4. Пороки дееспособности участников сделки (сделки, совершенные с участием ограниченно или полностью недееспособных; малолетних; несовершеннолетних; лиц, не способных понимать значение своих действий или руководить ими);

5. Несоответствие волеизъявления подлинной воле (совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; действия под влиянием обмана, насилия, угроз; злонамеренное соглашение участников сделки; кабальная сделка);

6. Совершение сделки неуполномоченным лицом (физическим или юридическим, нарушение порядка одобрения крупной сделки);

7. Фиктивная выписка граждан;

8. Сделки с неисполненными обязательствами (семейные, наследственные, жилищные споры; ущемление прав детей; наличие договоров аренды (найма); наличие ипотеки; наличие договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением).

Отдельные аспекты вопросов, касающиеся недействительности сделок с недвижимостью отражены в определениях Верховного суда, к которым относятся следующие решения, касающиеся, в частности, сделок с участием несовершеннолетних. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части – данное дело было решено на основе ст. 180 ГК РФ, и проблема заключалась в отсутствии согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры, доля в которой принадлежала несовершеннолетнему. Также ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего, если оно не подпадает под основания, предусмотренные законом для признания сделок недействительными, само по себе не является основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по ст. 168 ГК РФ.

Следующий прецедент касается признания недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, договора купли-продажи квартиры, находящейся в общей совместной собственности и заключенного без согласия одного из сособственников – это решение повлекло признание всех последующих сделок с квартирой недействительными, как основанных на недействительной сделке.

Возврат недвижимости не является автоматическим результатом недействительности сделки. В случае невозможности реституции по каким-либо причинам возмещается стоимость объекта. Отказывается в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), и в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано, то такое решение суда также является основанием для регистрации права покупателя.

Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки является одной из актуальных проблем государственной регистрации, требующей разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права. Согласно ст. 178 АПК РФ, ст. 201 ГПК РФ, если в судебном решении о признании не разрешен вопрос о передаче имущества или о действиях, которые должен совершить ответчик, суд по своей инициативе или по заявлению лица, участвующего в деле, вправе до вступления решения в законную силу принять дополнительное решение. Таким образом, решение о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества должно быть принято судом. На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения этого решения сторонами, признание судом недействительности сделки влечет утрату титула на недвижимость, несмотря на фактическое владение. Не случайно в Постановлении Пленума №8 ВАС РФ указал, что исковые требования о возврате имущества – это требования собственника. Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону – неправомерное действие, не порождающее права. Соответственно, в случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным.

Следует отличать признание недействительности сделок и расторжение сделок в судебном порядке. Если недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента совершения, то при расторжении договора обязательства прекращаются со вступлением в законную силу решения суда. По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (ст. 453 ГК РФ).

Расторжение договора – это досрочное прекращение его действия и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при дарении и осуществлении передачи недвижимости одаряемому, нельзя ставить вопрос о его расторжении.

Расторжение договора может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (ст. 450 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора. По требованию одной из сторон, расторжение договора происходит по решению суда (после процедуры досудебного урегулирования). Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд, и в отличие от расторжения договора, всегда совершается непосредственно односторонними действиями стороны во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)), например н евыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Таким образом, признание сделки недействительной – это нежелательное юридическое последствие, которое происходит вследствие нарушения одного из условий действительности сделок. В то же время одна из сторон может желать признания недействительности сделки. Такие сделки заключаются намеренно, мошенничество при совершении сделок с недвижимостью широко распространено, что вызвано высокой стоимостью объектов недвижимости и юридической неграмотностью граждан. Последствием признания сделки недействительной является реституция. Вопрос о ее применении решается судом, при этом стороны иногда намеренно не заявляют о реституции по различным причинам. В любом случае, несмотря на фактическое владение, признание сделки недействительной влечет утрату титула и погашение записи о праве в ЕГРП. В отличие от недействительных сделок, которые не влекут юридических последствий, при расторжении сделок с недвижимостью происходит досрочное прекращение действия договора и обязательства прекращаются с момента вступления в силу решения суда, которое является основанием для погашения записи о зарегистрированном праве.