Понятие права собственности на жилое помещение

Содержание

 

Введение. ……………………………………………………………………………………………………………………………3

Глава 1. Жилые помещения как объект законодательного регулирования. ………………………………………………………………………………………………………………………………………8

§ 1. Право на жилище. …………………………………………………………………………………………8

§ 2. Понятие права собственности на жилое помещение. ………15

§ 3. Субъекты и объекты права собственности на жилое помещение.……………………………………………………………………………………………………………………………………………21

1.3.2.Квартира как объект права собственности. ………………………30

Глава 2. Возникновение права собственности. ……………………………33

§ 1. Основания приобретения права собственности на жилое помещение. ………………………………………………………………………………………………………………………………………33

§ 2. Приватизация. …………………………………………………………………………………………………38

§ 3. Сделки (дарение, мена, купля-продажа). ………………………………44

§ 4. Правопреемство (наследование). ……………………………………………………52

Глава 3. Правомочия собственника. …………………………………………………………61

§ 1. Права и обязанности собственника. ……………………………………………61

§ 2. Изменение и прекращение права собственности. …………………63

§ 3. Защита права собственности. ……………………………………………………………69

Заключение. ……………………………………………………………………………………………………………………73

Список использованной литературы и нормативно-правовых актов.……………………………………………………………………………………………………………………………………………76

 

 

Введение

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое иму­щество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Причины такого особого отношения к недвижимому имуще­ству И.А. Покровский объяснял следующим образом: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. ... Мы говорили о том, что сис­тема децентрализации и частной собственности в высокой степе­ни стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собствен­ности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональ­ное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций»[1].

Проведение экономических реформ в России 90-х годов ХХ столетия, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении всего российского законодательства.

Существовавшая ранее, в советский период жизни России, законодательно урегулированная система отношений в обществе была разрушена, и это повлекло за собой и другие изменения, в частности, в отношениях собственности и иных правах на жилые помещения.

Законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом (далее - жилое помещение) по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.

Ранее в этой области было немало ограничений. Прежний закон (Гражданский кодекс РСФСР[2]) регулировал отношения собственности на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или семьи. Так, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 кв.м жилой площади.

Но изменения в жизни страны повлекли за собой изменения и в законодательстве о праве собственности на жилые помещения.

Количество граждан - собственников жилья значительно увеличилось с принятием в 1991 году Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[3] и особенно после внесения в него в 1992 году изменений и дополнений, устанавливающих бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений; а Закон РФ 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики"[4] предоставил гражданам возможность приобретать в собственность жилые помещения без каких-либо количественных или стоимостных ограничений.

По Гражданскому кодексу РФ[5] (ст.212 ГК РФ) субъектами права собственности (собственниками) на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации - от новорожденного до глубокого старца, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.

 Актуальность рассмотрения проблем, связанных с правом собственности и иными правами на жилое помещение вызвана рядом обстоятельств, наиболее важным и значимым среди которых представляется то, что изменения экономических, политических и социальных условий жизни общества в России повлекли за собой и глобальные изменения в законодательной сфере во всех ее аспектах.

Понятие жилищного фонда определено в Законе РФ «Об осно­вах федеральной жилищной политики». Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собст­венности, включая жилые дома, специализированные дома (об­щежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специ­альные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для прожива­ния. Поскольку правовой режим этих помещений различен и за­висит также от формы собственности на жилое помещение, За­кон классифицирует фонды:

1. Частный жилищный фонд, находящийся в собственности граждан илиих объединений.

2. Государственный жилищный фонд, который состоит из:

а) ведомственного фонда государственных предприятий и уч­реждений, относящихся к федеральной собственности;

б) жилищного фонда субъектов РФ и

в) ведомственного фонда предприятий и учреждений, относя­щихся к данной форме собственности.

3. Муниципальный жилищный фонд.

4. Общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных организаций.

Законом предусмотрен еще жилищный фонд в коллективной собственности. Однако общая собственность не представляет особой формы собственности и этот фонд неосновательно рассматривать в качестве самостоятельного фонда.

В силу ограниченности требуемого объема в данной работе основное внимание будет уделено рассмотрению проблем, связанных с правом собственности и других прав на жилое помещение граждан.

С учетом сказанного при подготовке и написании данной работы были поставлены следующие цели:

- рассмотреть жилое помещение как объект законодательного регулирования;

- исследовать порядок и отличительные особенности возникновения права собственности на жилое помещение;

- рассмотреть правомочия собственника.

В соответствии с поставленными целями были установлены следующие задачи:

- определить понятие права граждан на жилище по российскому законодательству;

- рассмотреть понятие права собственности на жилое помещение;

- определить субъектов и объекты права собственности на жилое помещение;

- выявить различные основания приобретения права собственности на жилое помещение;

- исследовать права и обязанности собственника жилого помещения;

- определить порядок изменения и прекращения права собственности на жилое помещение;

- рассмотреть существующие способы и методы защиты права собственности на жилое помещение.

При выполнении работы использованы следующие материалы: нормативно-правовые акты, учебная, исследовательская и научно-методическая литература, материалы периодической печати.

В процессе написания использованы такие методы исследования, как метод определения основных понятий и метод сравнительного анализа.

 

Глава 1. Жилые помещения как объект законодательного регулирования

Право на жилище

Согласно ст.40 Конституции РФ[6] граждане России имеют право на жилище. Это конституционное положение получило развитие в текущем гражданском и жилищном законодательстве.

Право на жилище может быть реализовано путем предоставления жилого помещения в пользование по договору социального или коммерческого найма, а также путем приобретения жилого помещения в собственность.

Основания и порядок предоставления жилого помещения в пользование предусмотрены Гражданским и Жилищным[7] кодексами, Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики", другими правовыми актами Российской Федерации.

Ранее право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г.[8] и Конституции РСФСР 1978 г.[9]

Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что "это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги". Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-командной системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем. В этом состояло ее отличие от стран с рыночной экономикой, где доля частных средств, используемых на эти цели, является преобладающей[10].

Конституция РФ 1993 года в ст.40 по-новому определила право граждан на жилище. В связи с отказом от монополии государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и планово-распределительной системы обеспечения граждан жильем, Конституция предусматривает поощрение самостоятельного строительства или приобретения гражданами в собственность жилья, оказание им содействия в решении жилищной проблемы системами компенсаций (субсидий), кредитом и предоставление бесплатного жилья только малообеспеченным (малоимущим) и некоторым другим категориям граждан (военнослужащим, лицам, пострадавшим от чрезвычайных обстоятельств и др.).

Ч. 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан. Но кто будет признан "малоимущим" и за кем, кроме них, в будущем сохранится право на бесплатное либо за доступную плату предоставление жилого помещения - эти вопросы, как указывается специалистами в рассматриваемой области[11], требуют законодательного урегулирования. Однако необходимо иметь в виду, что в Законе о приватизации они в определенной мере нашли закрепление. Во-первых, ст. 10 названного Закона установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Во-вторых, ст. 9 Закона о приватизации предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма. Также этой статьей предусмотрено, что законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.

Конституцией РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривается обеспечение жильем граждан за доступную плату. Одним из распространенных способов улучшения жилищных условий "за доступную плату" является предоставление безвозмездных субсидий на покупку или приобретение жилья в соответствии с Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.08.96 N 937[12]. П. 1 указанного Постановления установлено, что предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья является основной формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Правда, на льготы могут рассчитывать только две категории граждан: граждане, состоящие на учете для улучшения жилищных условий, и граждане, имеющие право на льготное кредитование строительства или приобретение жилья, но не воспользовавшиеся этим правом.

Ч. 2 ст. 40 Конституции установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Право граждан на жилище предусматривается обеспечивать несколькими способами:

1) путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам на условиях договора найма (это вытекает из ст. 10 Закона о приватизации, которой установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в жилье, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями);

2) путем предоставления в указанных жилищных фондах жилья на условиях аренды; законодательством эти условия не были урегулированы (кроме того, что жилое помещение в таких случаях предоставляется собственником жилого помещения гражданину или юридическому лицу во временное владение и (или) пользование за договорную плату и без ограничения размера предоставляемого жилого помещения), т.е. основные условия аренды жилого помещения должны устанавливаться по соглашению сторон (арендодателя и арендатора);

3) путем приобретения или строительства жилья за собственные средства с использованием предоставляемых государством систем компенсаций (субсидий и льгот).

Многие принципиальные положения в регулировании жилищных отношений закреплены сегодня в главе 18 ГК РФ, на гражданско-правовом уровне регулирующей жилищные отношения. Так, в соответствии со ст.288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением. Также положения в регулировании жилищных отношений закреплены в статьях ГК, регулирующих право собственности и наем жилого помещения.

Доказательством права гражданина на проживание в данном жилище чаще всего является его прописка, а в последние годы регистрация в занимаемом жилом помещении. Однако этому обстоятельству нельзя придавать абсолютного значения. Прописка или регистрация регулирует административно-правовые отношения граждан с органами государственного управления. Она не определяет возникновения, изменения или прекращения жилищных отношений.

В целях предотвращения возможных нарушений жилищных прав граждан Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание судов на то, что отсутствие прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая право на жилище. Наличие или отсутствие прописки или регистрации может рассматриваться лишь в качестве одного из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в жилое помещение и на каких условиях[13].

Рассматривая конкретное дело, Верховный Суд РФ признал незаконным отказ в регистрации гражданке Онищенко по месту жительства в принадлежащей ей на праве собственности квартире. По делу было установлено, что гражданка Онищенко в 1993 году приобрела в г.Москве однокомнатную квартиру по договору купли-продажи. Паспортное управление Главного управления внутренних дел Москвы отказало ей в регистрации, сославшись на то, что приобретенная жилая площадь не освобождена и ею не уплачен городской сбор, установленный законом Москвы для прибывающих в Москву на жительство граждан. Дело рассматривалось по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ. Верховный Суд нашел, что отказ в регистрации Онищенко незаконен, он противоречит ст.27 Конституции РФ, предусматривающей право каждого выбирать место пребывания и жительства. Он противоречит и ч.3 ст.55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека могут быть ограничены только Федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо для достижения целей, перечисленных в ч.3 ст.55 Конституции. Поэтому требование оплатить большой регистрационный сбор, установленный законом Москвы от 4 сентября 1994 года, неправомерно. Неправомерен и отказ в регистрации в зависимости от освобождения жилого помещения, поскольку Федеральный закон не связывает возможность регистрации собственника с этим обстоятельством[14].

Другим вопросом, возникшим в правоприменительной деятельности, стал вопрос о реализации прав собственника на жилое помещение в многоквартирном доме. Так, И. обратилась в суд с иском к В. и А. об устранении препятствий в пользовании квартирой. В обоснование иска она указала на то, что в праве собственности на двухкомнатную квартиру имеет 1/6 доли, а по 5/12 принадлежит ответчикам. Последние без законных оснований препятствуют ей в пользовании квартирой. В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка А., иск не признала и обратилась в суд со встречным иском о снятии И. с регистрационного учета и выделе доли из общего имущества, ссылаясь на то, что И. имеет другое жилое помещение, доля ее незначительна и может быть заменена денежной компенсацией. Суд первоначальный иск удовлетворил, а в удовлетворении встречного иска отказал, исходя из того, что собственники имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда это решение отменила и вынесла новое решение, которым в удовлетворении иска И. отказала, а встречный иск удовлетворила. Принимая новое решение, судебная коллегия указала в определении следующее.

Право пользования является не только одним из правомочий, составляющих содержание права собственности, но и самостоятельным субъективным правом. По своей правовой природе оно близко к праву собственности.

Право пользования на жилое помещение как особый объект с особым правовым режимом может возникнуть лишь на основании и в порядке, предусмотренными гражданским и жилищным законодательством (ст.ст.209, 247, 288, 671, 672, 679 ГК РФ, ст.ст.127, 132 ЖК РСФСР).

Основанием приобретения права пользования является титул в виде договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, найма коммерческого или социального, ордер. Порядок приобретения права пользования состоит в наличии согласия других лиц, уже приобретших право пользования жилым помещением, и соблюдении социальной нормы (за исключением приобретения права пользования ребенком, вселение которого допускается без согласия лиц, проживающих в жилом помещении, и без учета социальной нормы). Имея долю в праве собственности на квартиру, лицо не приобретает лишь в силу этого и право пользования жилым помещением. Должны быть соблюдены требования упомянутых выше норм.

Права собственника в данном случае не нарушаются. Они ограничиваются федеральными законами в целях защиты прав других лиц (ст.ст.1, 209, 247 ГК РФ). Кроме того, доля И. незначительна, не может быть реально выделена и, по существу, И. не имеет интереса в этом жилом помещении. Ей, независимо от ее мнения, должна быть выплачена денежная компенсация (ст.252 ГК РФ)[15].

 

Понятие права собственности на жилое помещение

Согласно ст.209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Владение означает реальное (фактическое) обладание жильем.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст.288 ГК).

Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т. п.

Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.

Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перевода такого помещения в нежилое.

Надо отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст.209 ГК).

В этой связи, как указывается в литературе, типичны жалобы жильцов на коммерсантов, которые, снимая квартиры, используют их как складские помещения для хранения своего товара. Ранним утром производится погрузка коробок в машину, вечером - выгрузка нереализованного товара. Во многих случаях этот "торговый процесс" причиняет жильцам значительные неудобства[16].

Какие меры могут быть приняты при таких обстоятельствах по охране интересов других лиц? Прежде всего, ответственность за надлежащее использование жилого помещения несет собственник этого помещениями. И если он сдал свою квартиру внаем, он и несет ответственность за использование ее по назначению и все требования (через административные органы) следует предъявлять к нему.

Собственность граждан на жилище подразделяется на личную и общую.

Общая собственность возникает, когда имущество не может быть разделено без изменения его назначения. Согласно ст.244 ГК общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой.

Общая собственность в виде совместной наступает только в случаях, специально оговоренных в законе. Существование общей совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. По действующему законодательству совместная собственность может возникнуть при приватизации жилья, приобретении жилья супругами и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Во всех других ситуациях собственность возникает как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер ее в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Распоряжение жилым помещением, находящимся в общей совместной собственности, производится по соглашению всех ее участников, но при этом каждый из них вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При недостижении соглашения спор разрешается в судебном порядке. Доли участников собственности могут быть признаны равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников (ст.254 ГК).

При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре (что не редкость при разделе жилых помещений между собственниками), закон допускает возможность денежной или иной компенсации. Выплата остальными собственниками компенсации одному из участников вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Если установленная доля собственника незначительна или не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. Получив компенсацию, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пп.4, 5 ст.252 ГК).

Статьей 256 ГК устанавливается особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью.

Но если в период брака в отношении собственного имущества одного из супругов (квартиры, жилого дома) за счет их общего имущества или имущества каждого из супругов либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.), оно может быть признано совместной собственностью супругов (ст.256 ГК, ст.37 Семейного кодекса РФ[17]).

По смыслу ст.253 ГК распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди них достигнута договоренность. Это означало бы, что один из супругов без ведома другого мог бы продать общее жилое помещение или произвести иное отчуждение, хотя на самом деле договоренности могло и не быть.

Ясность в этот вопрос внес Семейный кодекс РФ, где установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности - доля, а не конкретная комната. Эту долю, которая выражается арифметически - 1/2, 1/4, 1/6 и т. п., еще называют "идеальной". Она может не совпадать с размером жилой площади, которой реально пользуется собственник. Статья 245 ГК устанавливает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в общем имуществе.

Как указывается в литературе[18], наиболее распространен случай, когда квартира приватизируется в равных долях, а при распаде семьи фактическое пользование комнатами оказывается несоразмерным "идеальным долям". Вот типичный пример. Муж и жена приватизировали двухкомнатную квартиру в долевую собственность. Комнаты имеют площадь 24 и 16 м2. После развода возник вопрос: на какую долю может претендовать каждый из участников общей долевой собственности? Муж сослался на то, что он пользовался маленькой комнатой, а приватизировано жилье в равных долях. В этом случае с помощью имущественных компенсаций можно произвести перераспределение идеальных долей и заключить нотариально удостоверенный договор. Исходя из реально сложившегося порядка пользования квартирой, за бывшей женой закрепляется 60/100 долей квартиры (комната 24 м2), за бывшем мужем - 40/100 долей (комната 16 м2).

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом (ст.247 ГК). Распоряжение жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется ее участниками по общему соглашению. При возмездном отчуждении одним из участников долевой собственности своей доли остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. При отказе от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или неприобретении доли в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.250 ГК).

В различного рода юридических документах, подтверждающих права собственности на жилое помещение, собственник обязан указать свое имя и место жительства.

Согласно ст.19 ГК гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности собственника жилья только под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Поскольку наступление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина. Согласно ст.20 ГК указание места жительства гражданина является обязательным условием любых документов, подтверждающих право собственности на жилье (договоры купли-продажи, дарения, мены, залога и др.). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете (пропиской) гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

У собственника жилого помещения может быть только одно имя и одно место жительства. Перемена гражданином имени в установленном законом порядке не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Не допускается приобретение прав и обязанностей собственника жилого помещения под именем другого лица.

§ 3. Субъекты и объекты права собственности на жилое помещение.

Если жилое помещение, будь то индивидуальный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реализация права на жилое помещение как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда.

Как правило, кроме собственника в жилом помещении проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и отказополучатели, и получатели ренты, и наниматели, и временные жильцы, и другие лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях. Как указывается в литературе[19], в связи с приватизацией жилого фонда случаи, когда правоотношения собственности переплетаются с жилищными и иными правоотношениями, участились. Например, члены семьи нанимателя жилого помещения дают согласие на его приватизацию, но сами участниками приватизации быть не хотят. В результате приватизации наниматель становится собственником жилого помещения, и у него возникают жилищные правоотношения с членами семьи, которые не являются участниками приватизации.

Право пользования жилым помещением членов семьи собственника относится к числу вещных прав, а именно к разновидности прав на чужие вещи. Поэтому, являясь имущественным правом, оно не может быть предметом обязательства или иного имущественного правоотношения. При этом признак неотчуждаемости такого права не может превалировать над отсутствием обязательственного характера у этого права[20].

В силу ч. 4 ст. 53 ЖК РСФСР, применение которой обусловлено отсылочным характером п. 1 ст. 294 ГК, указанным правом могут пользоваться лица, переставшие быть членами семьи собственника, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Интересен тот факт, что для иных вещных прав законом установлены прямые ограничения на распоряжения такими правами (п. 2 ст. 275 ГК) либо специальные основания приобретения таких прав (ст.ст. 265, 268 ГК).

Если на момент приватизации жилое помещение было сдано в поднаем, то после приватизации вместо отношений поднайма возникают отношения найма, но к ним, если собственник не желает признавать за бывшим поднанимателем самостоятельное право пользования жилым помещением, нужно применять нормы о поднайме.

Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа или рентных обязательств или поселение в помещении временных жильцов. При продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением относится к существенным условиям договора купли-продажи (п.1 ст.558 ГК).  

Также здесь представляется необходимым отдельно остановиться и на вопросах, связанных с правилами приобретения детьми права собственности на жилое помещение.

Жилищное законодательство устанавливает специальные правила и для приобретения детьми права собственности на жилое помещение. Так, в соответствии со ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" несовершеннолетние лица могут приобретать занимаемое жилое помещение в собственность (совместную, долевую) наряду с другими лицами, проживающими в этом жилом помещении. Причем жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства. Если ребенок находится в детском доме или ином воспитательном учреждении, его администрация, родители, усыновители либо опекун над его имуществом обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность.

Пример из судебной практики[21]: Ковровский городской суд удовлетворил 6 сентября 1996 г. иск Конаревой (Толиковой) С.А. к АО "ПИК-инвест", администрации г.Коврова к гражданам Тузиковой В.Д., Варзину М.В. и Варзиной Т.В. о признании договоров приватизации, купли-продажи и мены жилого помещения недействительными.

В судебном заседании установлено, что в трехкомнатной квартире в г.Коврове проживали "Голиков А.Н., Голикова Е.А. и их несовершеннолетняя дочь, 4 мая 1977 г. рождения. Над несовершеннолетней Конаревой С.А. было установлено попечительство. 12 июля 1993 г. квартира была передана в собственность матери девочки - Голиковой Е.А. по договору приватизации. 13 июля 1993 г. новая владелица продала квартиру акционерному обществу "ПИК-инвест". 27 июля 1993 г. АО "ПИК-инвест", Тузикова В.Д. и Варзина Т.В. заключили договор мены квартирами, а девочка осталась без жилья. Приватизация квартиры, в которой проживала несовершеннолетняя Конарева С.А., была произведена без ее участия, без согласия органов опеки и попечительства и попечителя. Поскольку при заключении договора приватизации были нарушены требования ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ст.133 КоБС РСФСР, действовавшей на период возникновения правоотношения и разрешения спора, суд обоснованно, в соответствии со ст.168 ГК РФ, признал сделки недействительными (дело N 2-155/1995).

К числу объектов права собственности необходимо отнести жилые помещения: индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир. «К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры, жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком; квартира; одноквартирный или многоквартирный жилой дом»[22].

Право собственности на жилое помещение может возникнуть в силу различных обстоятельств - при приватизации жилищного фонда, по договорам купли-продажи, ренты, мены, дарения, в силу вступившего в законную силу судебного решения и др. На рис.1 представлены главные основания возникновения права собственности на квартиру.

Рис.1

 

 

—————————————————————————————————————————————————————————————————————

      |              |          |            |

Выплата пая в ЖСК

По наследству

В результате вторичной сделки

В процессе приватизации

   

 

 

 

										По закону
		Общая совместная

 

Переход права собственности на занимаемое помещение не должен негативно отражаться на правах граждан. Поэтому при приватизации предприятий жилищный фонд переходит к правопреемникам или в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При ликвидации общественных органи­заций и отсутствии правопреемников жилые помещения переда­ются в муниципальную собственность (ст. 9 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Там же установлено, что граждане, имеющие в собственности жилые строения, располо­женные на садовых и дачных участках, отвечающие требовани­ям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, вправе переоформитьих в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законом. 

Что касается самого жилого помещения, то Закон «Об основах федеральной жилищной политики» относит к нему любое поме­щение, пригодное для проживания граждан независимо от того, является ли оно постоянным или временным. Статья 288 ГК тоже не предъявляет к жилым помещениям, «предназначенным для проживания граждан», дополнительных требований. Однако пред­метом договора найма жилого помещения может быть в соответст­вии со ст. 669 ГК лишь отдельное изолированное жилое помеще­ние, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, жилого дома).

В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ[23], объектом государственного учета являются жилые помещения, пригодные для проживания.

Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием "постоянное проживание". ЖК РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания. Таким же образом, т.е. исходя из предназначенности для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[24].

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.[25] относит к недвижи­мости в жилищной сфере земельные участки и прочно связан­ные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригод­ные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона).

А в ГК РФ (ст.673) жилыми признаны помещения, пригодные для постоянного проживания.

Рассмотрим пример из судебной практики[26]: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст.92 ЖК РСФСР.

Отмеченные изменения в законодательстве и практика его применения свидетельствуют, как указывается специалистами в рассматриваемой области, о трансформации критериев деления помещений, включая и здания, на жилые и нежилые. Ранее в основе такого деления находилась изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т.е. круглогодичного, проживания человека. Таковым было функциональное назначение помещения, цель его создания. Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства и перепланировки в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений. В них содержатся санитарно-гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий, точнее их нижние пределы (высота потолков, набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры, оборудование проходов из мест общего пользования в жилые комнаты, требования звукоизоляции и другие параметры). Эти требования не оставались неизменными. Они менялись в зависимости от экономических и политических условий, причем не всегда в сторону улучшения качества жизни[27].

Как указывается в литературе, жилые поме­щения относятся к недвижимости независимо от места своего расположения в доме, т. е. независимо от того, соприкасаются ли они непосредственно с земельным участком или находятся на верхних этажах зданий[28].

Основным отличием жилых помещений от нежилых является назначение этих объектов. Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР[29] жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования их в ка­честве служебных жилых помещений и общежитий. В статье 7 Жилищного кодекса установлено, что жилые помещения не могут использоваться для промышленного производства. В ГК РФ расширены эти ограничения и им установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). После такой трансформации прин­ципиально изменяются экономические отношения по поводу дан­ных объектов. В отношении нежилых помещений не возникают жилищные правоотношения. 

 

1.3.2. Квартира как объект права собственности.

Согласно ст.289 ГК собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

 На практике, как отмечается специалистами в рассматриваемой области[30], довольно часто возникают споры о признании права собственности на дом (часть дома) в связи с участием в его строительстве других лиц своими силами и средствами с целью создания общей собственности на дом.

Верховный суд РФ по одному из таких дел[31] обратил внимание судов на возникновение правообразующих факторов в создании общей собственности на дом, которыми являются:

- доказательства о наличии договоренности сторон о создании общей собственности на дом;

- доказательства о понесенных затратах на его строительство: свидетельские показания об участии лица в строительстве, документы о приобретении материалов, а также совместное ведение хозяйства.

Правоустанавливающие документы могут быть различными, в зависимости от оснований возникновения права собственности на квартиру.

Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что удостоверяется выдачей Свидетельства о государственной регистрации, при этом на договоре купли-продажи должен быть проставлен штамп о выдаче такого Свидетельства с указанием номера и серии бланка. Таким образом, при купле-продаже недвижимости нежилого назначения (например, здания, сооружения, нежилого помещения, гаража, а также земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю, а покупатель, ставший собственником, получает Свидетельство о регистрации его права собственности и экземпляр договора со штампом о выдаче Свидетельства.

При купле-продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

2) регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, и третье - для купли-продажи жилья): регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.