Надлежащий способ защиты вещного права на недвижимую вещь

Вывод, сделанный в первой главе настоящей работы о том, что негаторный иск направлен на защиту прав только в отношении недвижимых вещей, не дает основания утверждать, что этот иск является единственным способом защиты прав на недвижимость. Дело в том, что в литературе высказано мнение о том, что право на недвижимую вещь не может быть защищено посредством виндикационного иска в силу того, что владение недвижимостью осуществляется юридически, то есть путем регистрационной записи в ЕГРН.

С такой точкой зрения согласиться достаточно трудно, поскольку она основана на отрицании правового значения физического владения недвижимостью. Соответственно суть спора коренится в решении вопроса о соотношении фактического и юридического владения в отношении недвижимой вещи и обоснованности существования юридического владения в рамках российской правовой системы. Для решения проблемы о соотношении владения и записи в реестре недвижимости было выработано две теории: теория тождества и теория отсутствия тождества.

Теория тождества основана на предположении о существовании юридического владения недвижимостью, которое сохраняется даже тогда, когда собственник реально не обладает такой вещью*(348). И.А. Емелькина утверждает, что собственник (при условии регистрации им права собственности на недвижимость), лишенный доступа в свое помещение, сохраняет юридическое владение этой недвижимостью*(349).

В отличие от России возможность юридического владения недвижимостью предусмотрена в ряде западноевропейских стран. Германское гражданское уложение допускает так называемое "книжное владение", то есть владение, основанное на записи о праве собственности в поземельной книге, когда владение недвижимостью и запись в реестре отождествляются*(350). И передача владения осуществляется внесением регистрационной записи на имя приобретателя на основании соглашения сторон сделки об отчуждении (передача "книжного владения" - tabularbesitz). В силу п. 1 § 892 ГГУ содержание поземельной книги считается правильным в пользу того лица, которое приобретает право на земельный участок или право на такое право в результате сделки, если только не будет зарегистрировано возражение против правильности сделки или покупателю станет известно о пороке сделки. Следовательно, лицо, которое хотя бы неправильно, но внесено в поземельную книгу, является собственником недвижимой вещи и, соответственно, не может считаться незаконным владельцем.

В рамках германского законодательства возможность "книжного владения" недвижимостью объясняется высокой степенью публичной достоверности записи, совершаемой в поземельной книге. Такая степень достоверности объясняется не только предписанием ГГУ о бесповоротности зарегистрированного права, но самим порядком проведения регистрации. Как указывает А.Н. Латыев, во-первых, все сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению; во-вторых, в Германии существует абстрактная система распоряжения, действующая путем совершения распорядительного договора и вещной сделки, при этом обе сделки подлежат нотариальному удостоверению; в-третьих, ведение поземельных книг возлагается не на административных чиновников, а на суды, следовательно, акт регистрации рассматривается как судебный акт*(351). Естественно, что в России нет оснований говорить о возможности достижения такой степени публичной достоверности регистрации при сохранении существующего порядка регистрации прав на недвижимость.

Сторонники теории тождества единодушны в отрицании возможности истребования недвижимости путем предъявления виндикационного иска в силу того, что юридическое владение может быть нарушено только оспариванием зарегистрированного права. Первым такое мнение высказал Е.А. Суханов, который полагает, что виндицировать объект недвижимости нет необходимости. Он указывает, что пока собственник недвижимости значится собственником по данным государственной регистрации, он не может быть лишен владения "иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи"*(352). Рассмотрев данный вопрос, А.М. Эрделевский пришел к выводу, что "виндикационный иск в качестве способа защиты нарушенного правомочия владения может быть предъявлен лишь в отношении движимой вещи"*(353).

При этом среди сторонников теории тождества нет единого мнения относительно надлежащего способа защиты прав на недвижимую вещь. В частности, предлагается использовать иск о признании права собственности*(354). Е.А. Суханов полагает, что "утрата владения лицом возможна не иначе как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи, но тогда спор владельца и собственника сведется к спору об обоснованности такой записи, т.е. к спору о признании права, а не к требованию о возврате вещи"*(355). Е.А. Суханов указывает, что "виндикация недвижимости представляет собой разновидность именно виндикационного, а не негаторного иска, но как раз потому, что она основывается на записи в реестре, оспаривание которой осуществляется с помощью специального иска, уже не являющегося разновидностью негаторного требования"*(356).

Как представляется, использование иска о признании права собственности для устранения нарушения владения путем возврата вещи невозможно. Дело в том, что единственная цель иска о признании права собственности - это констатация наличия вещного права, и не более того. Соответственно удовлетворение иска о признании права собственности не может вернуть собственнику обладание вещью.

Негаторный иск и иск о признании права собственности могут быть предъявлены, когда собственник сохранил владение спорной вещью. Устранение нарушения, связанного с лишением собственника владения его вещью, осуществляется виндикационным иском. А иск о признании права собственности не может быть использован для возложения на ответчика какой-либо обязанности.

Долгое время судебная практика шла по пути, когда возможность удовлетворения требования о признании права собственности не ставилась в зависимость от факта наличия или отсутствия владения на стороне истца. Решение проблемы о соотношении иска о признании права собственности и виндикационного иска связано с принятием Президиумом ВАС РФ постановления от 4 сентября 2007 г. N 3039/07, в котором суд занял принципиальную и однозначную позицию о том, что в удовлетворении требований о признании права собственности следует отказывать в случае отсутствия владения предметом спора у истца. Объясняется это тем, что вопрос о праве собственности на недвижимость в случае утраты истцом владения может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст.ст. 223 и 302 ГК РФ*(357). Этот вывод является правильным исходя из системного толкования норм о способах защиты вещных прав (глава 20, ст. 12 ГК РФ) и стал для современной судебной практики аксиомой.

Следовательно, мнение о необходимости применения иска о признании права собственности в ситуации завладения третьим лицом объектом недвижимости является безосновательным. Когда истец, не владеющий предметом спора, вместо виндикационного иска предъявляет требование о признании права собственности - в иске должно быть отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты.

В рамках теории тождества владения и регистрационной записи высказано и другое мнение о надлежащем способе защиты права на недвижимость. А.М. Эрделевский приходит к выводу, что право на недвижимость может защищаться от любых нарушений негаторным иском*(358). Аналогично высказывается и Е.М. Тужилова-Орданская, которая отмечает, что основной отличительный признак негаторного иска - фактическое владение имуществом - применительно к недвижимости не является существенным. Для разграничения виндикационного и негаторного исков достаточно наличия у лица (собственника, владельца) зарегистрированного права*(359).

Приведенные мнения основываются на ошибочном положении об универсальности негаторного иска. Для такой квалификации требования о возврате недвижимой вещи нет достаточных оснований. Дело в том, что негаторный иск направлен на устранение фактических помех, которые связаны с действиями, ограничивающими нормальное использование собственником своей вещи. Более того, даже по своей законодательной конструкции, определенной в ст. 304 ГК РФ, негаторный иск устраняет нарушения, не связанные с лишением владения. Соответственно в ситуации, когда третье лицо самоуправно завладело чужой недвижимостью, негаторный иск не применим.

Сторонники теории отсутствия тождества между владением и регистрационной записью исходят из понимания владения как фактического господства над вещью, фактического обладания ею и невозможности существования юридического владения. Здесь, несомненно, следует согласиться с К.И. Скловским, который пишет, что "владение - это фактическая, физическая власть над вещью, оно не может осуществляться опосредованно, предполагает полный физический контроль самого собственника (законного владельца), а поскольку речь идет о недвижимости - не только его присутствия на земельном участке, в здании, но и полного контроля, означающего охрану объекта, свободное перемещение по нему, его нормальную хозяйственную эксплуатацию"*(360). Вообще К.И. Скловский является последовательным критиком концепции тождества владения и регистрационной записи*(361).

М.А. Ерохова и К.А. Усачева более образно критикуют теорию тождества: "Отождествление владения недвижимостью с регистрацией права смущает нас виртуализацией оборота недвижимости и созданием разрыва между записями о праве и фактическим владением материальным объектом. Сводить владение недвижимостью к записи в реестре - то же самое, что отождествлять брак с соответствующей записью в органах ЗАГС. Очевидно, что в обоих случаях отношения сложнее и богаче, нежели запись в реестре, а потому должны учитываться судом при разрешении споров"*(362).

В трудах многих авторов, исследовавших особенности защиты прав на недвижимость, не ставится под сомнение то, что виндикационным иском могут защищаться субъективные права на недвижимые вещи*(363). А конкуренция между этими исками отсутствует благодаря использованию такого критерия разграничения, как владение предметом спора*(364). Так, О.Н. Ситькова небезосновательно утверждает, что правомочие владения не сводится к государственной регистрации права, а предполагает фактическое обладание. Так, если собственник земельного участка лишен возможности доступа на него, то он должен предъявлять виндикационный, а не негаторный иск*(365).

Судебная практика также исходит из возможности виндикации как движимых, так и недвижимых вещей. Так, в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения. А пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" гласит, что "если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности".

Анализ приведенных точек зрения позволяет сделать вывод о том, что с мнением о невозможности применения виндикации для защиты права на недвижимость и об осуществлении владения недвижимостью путем регистрационной записи нельзя согласиться по следующим основаниям. Во-первых, данное мнение безосновательно отрицает очевидность утраты собственником владения при самоуправном захвате третьим лицом недвижимой вещи. Владение, в отношении движимых и недвижимых вещей, не имеет таких существенных различий, которые не позволили бы защитить право на недвижимость путем виндикации. Лишение владения недвижимостью может выражаться в лишении собственника доступа в помещение, которое занято посторонними лицами, или в невозможности для собственника прохода к земельному участку и фактическому нахождению на нем.

Во-вторых, исходя из российского гражданского законодательства владение есть фактическое состояние и осуществляется физическим господством над вещью. Так, в п. 1.2. раздела 4 Концепции развития гражданского законодательства предлагается ввести в ГК РФ подраздел "Владение" и урегулировать владение как факт (фактическое отношение) и определить владение как господство над вещью. В проекте изменений ГК РФ, разработанном на основании Концепции (далее - проект изменений ГК РФ), владение определено следующим образом: владение означает фактическое господство лица над объектом владения; владение сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Наличие государственной регистрации не мешает незаконному выбытию недвижимости из владения собственника, а лишь доказывает незаконность владения фактического владельца. Проблема в квалификации надлежащего способа защиты прав на недвижимость связана с тем, что истребование вещи, даже после изменения регистрационной записи, вполне может встретить возражение о добросовестности приобретения незаконного владения (ст. 302 ГК РФ).

В-третьих, российское гражданское законодательство не содержит норму, исключающую возможность виндикации недвижимой вещи. Более того, закон напрямую предусматривает возможность использования виндикационного иска в отношении защиты прав на недвижимость. В п. 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что недвижимость признается принадлежащей добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Здесь важно отметить, что современный ГК РФ в части регулирования вещных исков унаследовал формулировки из кодифицированных актов советской эпохи, а начиная еще с ГК РСФСР 1922 г. законодатель отказался от деления вещей на движимые и недвижимые и устранил регулирование недвижимости. Поэтому до сих пор не решено множество проблем относительно применения вещных исков, когда предметом спора является недвижимая вещь. Не устраняет неопределенности и законодательство о государственной регистрации недвижимости и его кадастровом учете, которое находится на пути своего развития.

В-четвертых, исключение недвижимых вещей из сферы применения виндикационного иска оставит без защиты добросовестного приобретателя недвижимости, установленного ст. 302 ГК РФ, так как негаторный иск безразличен возражению о добросовестности ответчика. Здесь следует отметить, что ГГУ в § 985-986 не допускает ограничение виндикации недвижимости в пользу добросовестного приобретателя, тогда как в ГК РФ ограничение виндикации касается как движимых, так и недвижимых вещей.

В-пятых, даже в настоящее время в единый государственный реестр недвижимости не на все объекты внесены сведения о правах. Более того, становление кадастрового учета недвижимости только развивается. И если недвижимые объекты в черте крупных городов более или менее учтены, то за пределами их границ дело обстоит гораздо хуже.

В-шестых, государственная регистрация носит правоподтверждающий характер*(366) и может быть оспорена в судебном порядке. Российская судебная практика исходит их принципа, гласящего, что "право собственности на объект недвижимости возникает в силу государственной регистрации права, но не по причине такой регистрации, которая не отнесена законом к одному из оснований приобретения прав собственности"*(367). В тех странах, где допускается юридическое владение, государственная регистрация носит правосоздающий характер, и возможность оспаривания регистрационной записи крайне ограничена. Запись в поземельной книге, в соответствии с ГГУ, не носит доказательственного значения, она и есть само это право на недвижимость, и без записи в поземельной книге права просто не существует. Поэтому в рамках германского законодательства спор о внесении исправлений в поземельную книгу рассматривается как разновидность виндикационного иска*(368).

Таким образом, вывод о том, что негаторный иск направлен исключительно на защиту прав на недвижимые вещи, не дает основания утверждать, что виндикация не применима для защиты прав на эти вещи. Виндикационный иск может предъявляться для защиты прав как на недвижимые, так и на движимые вещи в силу фактического характера владения. Регистрационная запись не тождественна владению недвижимой вещью. Иск о признании вещного права не может применяться в ситуации, когда истец не сохранил владение предметом спора.