Основания возникновения жилищных прав

Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. (Следует отметить, что названная статья сформулирована с применением положений ст. 8 ГК РФ.) Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено жилищным законодательством.

Так, согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения необходимо решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе. Решение о включении жилья в специализированный жилищный фонд принимается органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом, как это предусмотрено ст. 92 ЖК РФ. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка.

В качестве важного основания возникновения жилищных прав и обязанностей выступают договоры и иные сделки, как предусмотренные федеральным законом, так и не предусмотренные. Непредусмотренные федеральным законом договоры и иные сделки не могут противоречить закону (п. 1 ст. 10 ЖК РФ).

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании договоров жилищного найма (социального, "коммерческого"), договоров найма специализированного жилья, договоров поднайма.

Права и обязанности по пользованию жилым помещением возникают у его собственника (ст. 30 ЖК РФ). В соответствии с российским законодательством граждане могут приобрести жилое помещение по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), договору дарения (ст. 572 ГК РФ) и т.д. (см. также п. 4 ст. 218 ГК РФ, Закона РФ от 04.07.91 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Жилищные права и обязанности возникают из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет. Согласно ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и в установленных пределах- распоряжения жильем является членство в жилищном кооперативе.

Основанием возникновения прав и обязанностей могут явиться судебные решения. Жилищный кодекс РФ предусматривает значительное число случаев разрешения жилищных проблем в судебном порядке, в частности: если стороны жилищных отношений не пришли к соглашению; в виде ответственности за нарушения жилищного законодательства.

Так, в соответствии с ЖК РФ в суде можно обжаловать: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого - в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); случаи принудительного обмена жилого помещения (ст. 72) и отказа наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 83, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103).

Основанием возникновения (сохранения) жилищных прав иобязанностей могут быть: определенные действия участников жилищных отношений; бездействие участников; определенные события.

Жилищные права и обязанности возникают в силу волеизъявления участников жилищных отношений, т.е. в результате определенных действий этих лиц. Так, граждане, имеющие право на получение жилья по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению (ст. 52 ЖК РФ). Права и обязанности возникают в связи с реализацией нанимателем жилого помещения по договору социального найма своих прав, "вытекающих" из договора: сдача жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), обмен жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), замена жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ) и проч. Собственник жилья может сдать его внаем, в связи с чем жилищные права и обязанности возникнут у собственника (наймодателя) и нанимателя этого жилого помещения (ст. 30 ЖК РФ).

Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам служит, в частности, положение ст. 684 ГК РФ о продлении договора найма жилого помещения. События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение. Так, согласно ст. 82 ЖК РФ дееспособный*(30) член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст. 672 ГК РФ).