Права и обязанности собственника жилого помещения

Правам и обязанностям собственника жилого помещения посвящена ст. 30 ЖК РФ.

Согласно этой статье собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования ираспоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу - по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ.

Вопросы пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником этого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи отражены в Правилах пользования жилыми помещениями (п. 17-21).

Требование ч. 1 ст. 30 ЖК РФ об использовании жилого помещения по назначению содержится в ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 которой определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (ст. 293 ГК РФ).

Частью 2 ст. 17 ЖК РФ предусматривается возможность использовать жилье - наряду с проживанием - для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.).

Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, требований по пользованию инженерным оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и иных требований законодательства.

Согласно ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение предприятия, учреждения, организации собственником в принадлежащем ему помещении возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь его принудительное изъятие (см. ст. 235 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, на ином законном основании.

Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (причем арендатор жилого помещения может использовать его только для проживания граждан).

Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой (ст. 25-29 ЖК РФ).

Помимо прав ст. 30 ЖК РФ наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать жилое помещение и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

Законодатель также обязывает собственника жилого помещения:

поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская

бесхозяйственного обращения с ним;

соблюдать права и законные интересы соседей;

соблюдать Правила пользования жилыми помещениями;

соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий несоблюдения собственником жилого помещения обязанностей по надлежащему его содержанию и нарушения прав и интересов соседей (как и в случае использования жилья не по назначению - см. выше). Обратимся к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье, если собственник жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого жилья спубличных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

 

Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, проживающих с нанимателем по договору "коммерческого" найма

Права членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены ст. 69 ЖК РФ. Статьей обозначен круг членов семьи нанимателя.

Наниматель и члены его семьи, а также лица, переставшие быть членами семьи нанимателя, но продолжающие проживать совместно с нанимателем, обладают равными правами. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед другой стороной договора социального наймодателем.

Следует отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание: права по пользованию в качестве членов семьи могут иметь не только родственники нанимателя, но и, при определенных условиях, иные лица.

Статья 69 ЖК РФ определяет две группы граждан, которые могут являться членами семьи нанимателя.

Супруги, дети, родители нанимателя, проживающие с ним совместно, рассматриваются в качестве членов его семьи без каких-либо дополнительных условий. (Обязательным условием является совместное проживание с нанимателем.)

Для признания членами семьи нанимателя других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев необходимо, чтобы они были вселены нанимателем в жилое помещение в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство.

Каждый из членов семьи вправе:

"бессрочно" пользоваться жилым помещением;

сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);

участвовать в решении вопросов: обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 Ж РФ).

Никто из членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не может быть ограничен в праве пользования жильем или выселен из жилого помещения кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Следует отметить, что ч. 2 ст. 82 ЖК РФ предусматривает право члена семьи нанимателя, с согласия остальных членов семьи и наймодателя, требовать признания себя нанимателем жилого помещения (вместо первоначального нанимателя). При этом не определена позиция нанимателя жилого помещения (естественно, вслучае, когда он жив), а также основания такого требования и последствие отказа нанимателя, иных членов семьи и наймодателя.

В ЖК РСФСР в этом вопросе была определенность. Член семьи нанимателя жилого помещения мог требовать признания его нанимателем вместо первоначального с согласия нанимателя и остальных членов семьи (ст. 88), т.е. требование было адресовано наймодателю, а не нанимателю жилого помещения, как это следует из редакции (смысла) ч. 2 ст. 82 ЖК РФ. Частью 3 ст. 88 ЖК РСФСР предусматривалось, что споры, возникающие в связи с признанием нанимателем члена семьи, решаются в судебном порядке.

Обратимся по данному вопросу к ст. 672 ГК РФ (которая содержит положения в отношении договора социального найма). Согласно этой статье замена нанимателя производится по требованию нанимателя жилого помещения и членов его семьи.

Члены семьи нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению, поддерживать его надлежащее состояние и т.д. (ст. 67 и 69 ЖК РФ), нести другие обязанности, предусмотренные Кодексом, иными федеральными законами и договором социального найма жилого помещения (ч. 4 ст. 67 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Так, согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями.

Статья 69 ЖК РФ (ч. 2) предусматривает, что дееспособные члены семьи солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения. Эта норма служит дополнительной гарантией в интересах наймодателя, в частности в вопросах оплаты жилья.

Положение о солидарной ответственности пользователей жилыми помещениями предусматривалось рядом актов ранее действовавшего законодательства. Так, постановлением СНК РСФСР от 10.10.40*(37) было установлено, что за просрочку внесения "квартирной платы" и причитающейся пени несли ответственность, наряду с самим "съемщиком" жилого помещения, также совместно с ним проживающие члены его семьи, имеющие самостоятельный заработок.

Что касается договора "коммерческого" найма жилого помещения, то вопросы пользования данным жильем решаются в соответствии с положениями гл. 35 ГК РФ.

Согласно ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2). Вместе с тем согласно п. 3 ст. 677 ГК РФ за действия постоянно проживающих с нанимателем граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, перед наймодателем несет ответственность наниматель. Если постоянные пользователи заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, они становятся сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

В отличие от договора социального найма жилого помещения участников договора "коммерческого" найма законодатель называет "гражданами, постоянно проживающими в жилом помещении вместе с нанимателем" (а не "членами семьи нанимателя")*(38). Изначально круг этих граждан определяет наниматель, при последующем вселении необходимо согласие всех граждан, постоянно с ним проживающих (при вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется). Используемое гражданским законодательством понятие является более широким, поскольку включает не только людей, объединенных родственными или иждивенческими связями. В любом случае все они наделены равными правами по пользованию жилым помещением.