Приватизация жилых помещений

Под приватизацией понимается бесплатная передача гражданам РФ жилых помещений, занимаемых ими в государственном или муниципальном жилищном фонде (в том числе находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении) на условиях договора социального найма. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность. При этом жилые помещения передаются либо в общую собственность, либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (ст. 1, 2 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации)).

Если в квартире (комнате) проживают только граждане в возрасте до 14 лет, они передаются в собственность этих граждан по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (либо по инициативе этих органов). Если же в квартире проживают только граждане от 14 до 18 лет, они подают заявление сами - с согласия родителей (усыновителей), а также органов опеки и попечительства.

В этих случаях договор передачи жилья в собственность оформляется за счет государственных или муниципальных средств (в зависимости от того, в чьей собственности это жилье находилось).

На ранних этапах приватизации жилье передавалось не только в долевую, но и в совместную собственность проживающих в нем граждан. Поэтому в Закон о приватизации была введена ст. 31. Согласно этой статье в случае смерти одного из участников такой собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли этих участников, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными (Федеральный закон от 26.11.2002 N 153-ФЗ).

Согласно ст. 11 Закона о приватизации каждый гражданин может воспользоваться своим правом приватизировать жилое помещение только один раз.

Однако несовершеннолетние, ставшие собственниками жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

Таким образом, несовершеннолетние, имеющие право на приватизируемое жилое помещение, должны включаться в договор передачи его в собственность; но это не лишает их по достижении совершеннолетия права получить в собственность занимаемое жилое помещение в государственном или муниципальном фонде.

Приватизация жилья в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется на общих основаниях. При этом бывший наймодатель обязан производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16 Закона о приватизации).

Вопрос о приватизации должен решаться в двухмесячный срок со дня подачи гражданами заявления и всех необходимых документов. Должностные лица, виновные в нарушении этого срока, привлекаются к ответственности в установленном порядке (ст. 8 Закона о приватизации).

Статья 2 Закона о приватизации предусматривает одним из условий согласие членов семьи на приватизацию жилья.

Заслуживает внимания вопрос о праве пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника приватизированного жилого помещения. Верховным Судом РФ разъяснено, что "если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер". (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.)

В судебной практике нередко возникают вопросы о приватизации жилых помещений в домах, которые использовались ранее в качестве общежитий, а также о приватизации служебных жилых помещений. Ответы на них даны Верховным Судом РФ. Так, Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение. Исходя из ст. 4 Закона о приватизации жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(42) к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона о приватизации.

Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд, могут быть приобретены в порядке приватизации при условии, если эти жилые помещения являются изолированными.

Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.93 N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента РФ от 26.03.2003 N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.

Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.)

См.: Деприватизация жилых помещений (передача приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность)