2020-04-07
65
ОСОБЕННОСТИ ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ
ВЫПУСК 10
С.Е. ЖМУРКО
Жмурко С.Е., адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы, эксперт по правовым вопросам МОО "Московский союз садоводов".
Предисловие
Все больше людей местом не только отдыха, но и проживания выбирают загородную недвижимость: дачи, садовые домики, жилые дома. Основную массу всех земельных участков в России занимают садоводческие и дачные объединения. В последнее время от них не отстают и коттеджные поселки, которые застраиваются и расширяются, занимая все новые и новые территории.
Задумавшись купить земельный участок и дом или уже став их владельцем, можно столкнуться с массой вопросов, связанных с использованием и реализацией своих прав на недвижимость, претензиями со стороны соседей, требованиями органов местной власти и т.д.
Перечислить все вопросы, с которыми сталкивается правообладатель земельного участка и расположенных на нем построек, довольно сложно. А найти на возникшие вопросы правильные и исчерпывающие ответы, которые основывались бы на нормах действующего законодательства, еще сложнее.
В книге рассматриваются наиболее часто встречающиеся проблемы, с которыми сталкиваются владельцы загородной недвижимости, а правовые пояснения, данные автором, - это многолетний практический опыт с учетом действующих законодательных и иных нормативных актов.
При подготовке работы использовалась справочно-правовая система "КонсультантПлюс".
Указатель сокращений
| Нормативные правовые акты и судебная практика | |
| ГК РФ | Гражданский кодекс Российской Федерации |
| ГПК РФ | Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации |
| ГрК РФ | Градостроительный кодекс Российской Федерации |
| ЗК РФ | Земельный кодекс Российской Федерации |
| КАС РФ | Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации |
| КоАП РФ | Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях |
| НК РФ | Налоговый кодекс РФ |
| Закон о государственной регистрации | Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" |
| УК РФ | Уголовный кодекс Российской Федерации |
| Закон о садоводах | Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" |
| Правила присвоения адресов | Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221 |
| Актуализированная редакция СНиП 3002 - 97* | свод правил СП 53.013330.2011 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*" |
| Постановление пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ о вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности | Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" |
| Органы и организации | |
| ВАС РФ | Высший Арбитражный Суд Российской Федерации |
| МВД России | Министерство внутренних дел Российской Федерации |
| Минземстрой России | Министерство Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству |
| Минсельхоз России (СССР) | Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (СССР) |
| Минстрой России | Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации |
| Минфин России | Министерство финансов Российской Федерации |
| Минэкономразвития | Министерство экономического развития Российской Федерации |
| Росреестр | Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии |
| ФГБУ "ФКП Росреестра" | Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" |
| ФНП | Федеральная нотариальная палата |
| ФНС России | Федеральная налоговая служба |
| Прочие сокращения | |
| БТИ | бюро технической инвентаризации |
| ЕГРН | Единый государственный реестр недвижимости |
| ИЖС | индивидуальное жилищное строительство |
| КФХ | крестьянское (фермерское) хозяйство |
| ИЖС | индивидуальное жилищное строительство |
| МФЦ | многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг |
| НДФЛ | налог на доходы физических лиц |
| СНТ | садоводческое некоммерческое товарищество |
Глава 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
1. Понятие земельного участка
В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).
На основании абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ земельный участок является недвижимой вещью.
Особенности владения земельными участками на праве собственности, а также ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками урегулированы гл. III и IV ЗК РФ.
Статья 128, абз. 1 п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 131 ГК РФ указывают на обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на земельные участки (так же как и ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения) в установленном порядке.
Субъектный состав земельных правоотношений практически не ограничен, за исключением запрета на приобретение в собственность земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Однако, осуществляя свое право по распоряжению земельным участком и его использованию, собственник сталкивается с определенными ограничениями, установленными законом. В частности, с необходимостью использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, определяемым в установленном законом порядке. Исчерпывающий перечень категорий земель по целевому назначению приведен в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Подробнее понятия и особенности использования категорий изложены в гл. XIV - XVIII ЗК РФ.
Обратите внимание: нарушение правила об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением может повлечь за собой его изъятие у собственника или прекращение прав иных правообладателей (ст. ст. 285, 287 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Перечисленные категории земель должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Как следует из содержания ст. 8 ЗК РФ, категория земель указывается в официальных документах, в том числе в государственном реестре недвижимости, в договорах, предметом которых являются земельные участки, а также в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ.
В соответствии с п. 7 ст. 1 ГрК РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного кодекса.
В соответствии с положениями ч. ч. 2 - 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Если постройка возведена с нарушением правил целевого использования земли, она будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей (ст. 7 ЗК РФ), либо с нарушением правил градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ).
Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который фактически представляет собой описание направлений деятельности на земельном участке. В частности, в нем установлено следующее.
Под садоводством понимается осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур (код 1.5).
Ведение садоводства - это осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры; размещение хозяйственных строений и сооружений (код 13.2).
Ведение дачного хозяйства допускает:
- размещение на земельном участке жилого дачного дома (не предназначенного для раздела на квартиры, пригодного для отдыха и проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
- осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля;
- размещение хозяйственных строений и сооружений (код 13.3).
Индивидуальное жилищное строительство подразумевает:
- размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
- выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
- размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений (код 2.1).
Согласно приложению N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, к этажам жилых домов относят в том числе этаж мансардный (мансарду).
Этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
Также согласно указанному приложению этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
2. Кто может получить земельный участок бесплатно
С началом дачного сезона все, кто еще не имеет земельного участка, думают о том, чтобы его купить. Но не надо спешить тратить свои деньги, ведь в некоторых случаях земельный участок можно получить в собственность бесплатно.
Основания бесплатного предоставления земельного участка в собственность граждан можно разделить на три группы.
Первая группа - предоставление земельных участков в связи с нахождением их во владении (пользовании) до 30 октября 2001 г.
По данному основанию бесплатно предоставляется земельный участок, если на нем расположен жилой дом, право собственности на который возникло у самого гражданина либо у лица, передавшего ему дом по наследству, до 30 октября 2001 г. В этом случае гражданин вправе приобрести земельный участок в собственность бесплатно.
Если земельный участок был предоставлен гражданину до 30 октября 2001 г. на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства или ИЖС, гражданин вправе зарегистрировать право собственности на этот участок.
Вторая группа - предоставление земельных участков в связи с развитием отдельных территорий России.
Законодательством предусмотрено бесплатное предоставление земельных участков, расположенных на определенных территориях Российской Федерации для развития этих территорий.
Региональным законодательством может быть предусмотрено, что земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности КФХ, по истечении пяти лет может быть предоставлен в собственность такого гражданина бесплатно.
Данное правило действует в отношении земельных участков, предоставленных в безвозмездное пользование для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства гражданам, работающим по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые установлены региональным законодательством. Получить бесплатно такой земельный участок можно в случае его использования на протяжении пяти лет в соответствии с установленным разрешенным использованием.
Земельный участок площадью до 1 га на территории Дальневосточного федерального округа бесплатно может быть передан в собственность гражданина РФ по истечении пяти лет со дня предоставления ему этого участка в безвозмездное пользование. Приобретать в собственность этот участок необязательно, можно его оформить по договору аренды.
Напомним, что в Дальневосточный округ входят следующие территории: Республика Саха (Якутия), Камчатский, Приморский и Хабаровский края, Амурская, Магаданская и Сахалинская области, Еврейская автономная область и Чукотский автономный округ.
Третья группа - бесплатное предоставление земельного участка отдельным категориям граждан.
На бесплатное предоставление в собственность земельных участков могут рассчитывать следующие категории граждан.
Во-первых, это многодетные семьи, имеющие трех и более детей.
Земельные участки предоставляются указанным лицам в случае и порядке, установленных органами государственной власти субъектов РФ.
Например, в Московской области участки предоставляются для ИЖС, дачного строительства и ведения садоводства при условии, что члены многодетной семьи не являются собственниками жилых домов (строений) на территории Московской области.
Во-вторых, члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан.
Членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ, партнерств и кооперативов независимо от даты вступления их в членство земельный участок может быть предоставлен до 31 декабря 2020 г. при условии, что земельный участок был образован из участка, предоставленного до 10 ноября 2001 г. для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства некоммерческому объединению.
В-третьих, Герои Советского Союза, Герои РФ и полные кавалеры ордена Славы.
Гражданам, относящимся к данной категории лиц, участок может быть предоставлен для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества.
В-четвертых, Герои Социалистического Труда, Герои Труда РФ и полные кавалеры ордена Трудовой Славы.
Перечисленные категории граждан имеют право на получение земельного участка бесплатно для целей ИЖС, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.
Для этих категорий граждан право на бесплатное получение земельного участка установлено на федеральном уровне.
Кроме этого, земельные участки могут быть предоставлены в собственность в случаях, установленных региональным законодательством.
3. Межевание земельного участка
С 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, являются предметом регулирования Закона о государственной регистрации.
При этом ни Законом о государственной регистрации, ни иными нормативными правовыми актами не установлена обязанность правообладателей земельных участков до определенной даты осуществить уточнение местоположения границ земельных участков и внесение таких сведений в ЕГРН, в связи с чем эти процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей земельных участков и сроками не ограничиваются.
Обратите внимание: в силу ч. 6 ст. 72 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права на земельный участок, совершенная по правилам ранее действовавшего законодательства, в том числе при отсутствии в отношении такого земельного участка сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, признается юридически действительной.
В связи с тем что свидетельства о собственности на землю старого образца действуют до сих пор, сведений о многих земельных участках нет в ЕГРН или в силу закона они считаются ранее учтенными, но границы их не установлены в соответствии с действующим законодательством. Для того чтобы в этом убедиться, а заодно проверить статус своего земельного участка, можно открыть Публичную кадастровую карту на официальном сайте Росреестра.
"Пустое место" на Публичной кадастровой карте и сведения о том, что участок не является учтенным, указывают об отсутствии достоверных сведений о границах земельного участка. Указанные земельные участки имеют лишь фактические границы и не имеют юридически закрепленных в ЕГРН границ. Установить границы позволяют кадастровые работы по межеванию земельного участка.
Межевание земельного участка - это работы по установлению местоположения границ земельного участка.
Для проведения межевания необходимо обратиться к кадастровому инженеру, заключить с ним договор подряда на проведение кадастровых работ.
Кадастровые работы по межеванию земельного участка включают в себя:
- сбор и изучение сведений о земельном участке, предоставленных документов на землю, имеющихся геодезических данных по участку, а также адресов соседних земельных участков;
- подготовку проекта межевания;
- уведомление правообладателей смежных земельных участков (лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);
- выезд на место и определение границ участка на местности;
- оформление акта согласования границ (этот документ подписывается правообладателями смежных участков);
- геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;
- точное определение площади земельного участка;
- чертеж земельного участка со всеми его границами;
- подготовку межевого плана.
Межевой план изготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Межевой план также может быть подготовлен в форме документа на бумажном носителе.
После того как межевание будет проведено, заявление и необходимые документы надо представить в Росреестр.
Проводить межевание земельного участка можно в любое время, когда появится для этого необходимость. Никаких ограничительных сроков для межевания законом не установлено. Это правило действует и в настоящее время.
Земельные участки, межевание которых до сих пор не проведено, как и прежде, можно спокойно продавать, покупать и передавать по наследству.
Закон о государственной регистрации, на основании которого происходит регистрация прав на земельные участки, не содержит оснований для приостановления проведения кадастрового учета или регистрации прав в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка. Закон не определяет и каких-либо сроков, в течение которых границы земельного участка должны быть установлены.
Таким образом, по вопросу оформления сделок с земельными участками с 1 января 2018 г. ничего не изменилось. Сделки регистрируются независимо от того, проведено межевание участка или нет.
С 1 января 2017 г. требования к межевому плану предусмотрены в ст. 22 Закона о государственной регистрации. Как и ранее, к текстовой части межевого плана должен быть приложен акт согласования местоположения границ земельного участка.
Согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию с лицами, являющимися собственниками земли, обладающими правом пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Если соседи отказываются согласовывать границы земельного участка и подписывать акт согласования границ, придется обращаться в суд.
Отсутствие согласования границ земельного участка между владельцами смежных участков может свидетельствовать о недействительности результатов межевания земельного участка. Без подписей соседей акт, устанавливающий границы земельных участков, может быть признан незаконным.
Исковое требование об установлении (определении) границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых, в частности, в рамках процедуры согласования границ.
Итогом рассмотрения требования об установлении границ земельного участка является решение, которым устанавливается смежная граница между земельными участками по координатам поворотных точек или другим способом, предусмотренным законодательством. На основании судебного решения установленная граница вносится в ЕГРН.
Иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество, которые рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).
Иск об установлении границ земельного участка относится к подсудности районного суда.
Надлежащим ответчиком по делу об установлении границ земельного участка является правообладатель смежного земельного участка, с которым возник межевой спор.
Чаще всего суд устанавливает границы земельного участка на основании проведенной по делу землеустроительной экспертизы.
На споры об установлении границ земельного участка по причине недействительности материалов межевания или об отказе подписать акт согласования границ распространяется общий срок исковой давности - три года. Отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда истец узнал о нарушении своего права. Это может быть, например, момент, когда соседи отказались от подписания акта согласования границ.
4. Как поставить земельный участок на кадастровый учет
В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, т.е. перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным законом сведений об объектах недвижимости.
В ст. 43 Закона о государственной регистрации установлено, что государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным на основании данного Закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, или изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков.
При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в ЕГРН, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Постановка земельного участка на кадастровый учет потребуется для того, чтобы в дальнейшем зарегистрировать на него право собственности.
В одних случаях для того, чтобы провести кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН, ничего специально делать не нужно.
В других случаях для постановки на кадастровый учет земельного участка и построек требуется подача заявления.
Во-первых, на кадастровый учет ставятся созданные объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию разрешением на ввод в эксплуатацию (п. 1 ч. 2 ст. 15 Закона о государственной регистрации).
В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в случаях, когда требуется разрешение для строительства недвижимости.
Орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, должен самостоятельно направить заявление о кадастровом учете и необходимые документы в Росреестр (ч. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации).
Во-вторых, в ЕГРН вносятся отсутствующие в нем сведения:
- о ранее учтенном земельном участке;
- о недвижимом имуществе, права на которое возникли до 31 января 1998 г. и не прекращены с учетом, что кадастровый учет такой недвижимости не проводился.
Сведения о таких объектах недвижимости вносятся Росреестром при поступлении межведомственного запроса о предоставлении сведений.
Правообладатель недвижимого имущества обращается в Росреестр с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права в следующих случаях.
Во-первых, при создании недвижимости. В этом случае кадастровый учет и государственная регистрация права на созданные объекты проводятся одновременно.
Во-вторых, при образовании земельных участков, например в случае их раздела или объединения (п. 3 ч. 1 ст. 15 Закона о государственной регистрации).
Кадастровый учет и государственная регистрация прав на все образованные объекты, например при разделе одного большого земельного участка на несколько маленьких, проводятся одновременно.
В-третьих, при изменении основных характеристик объекта недвижимости (п. 4 ч. 2 ст. 15 Закона о государственной регистрации), например в результате реконструкции или капитального ремонта дома, увеличения или уменьшения площади или местоположения границ земельного участка.
В-четвертых, при внесении сведений о ранее учтенном земельном участке, если они не внесены Росреестром ранее (ч. 5 ст. 69 Закона о государственной регистрации).
Ранее учтенным считается земельный участок, учет которого был произведен до введения в действие Федерального закона "О кадастровой деятельности" или права владения (собственности, пользования, право застройки, аренды) на который возникли и были зарегистрированы до 1 марта 2008 г., но кадастровый учет при этом осуществлен не был.
С недавних пор поставить на кадастровый учет земельный участок и зарегистрировать на него право стало значительно проще. Эти две процедуры можно осуществить одновременно.
Если кадастровый учет и государственная регистрация прав проводятся одновременно, оформляется одно заявление. (Форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество утверждена Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920). В этом случае отметку "V" надо поставить в графе 3.1 бланка заявления.
Если проводится только кадастровый учет, без регистрации права, отметка "V" ставится в графе 3.2 бланка заявления.
Для постановки на кадастровый учет земельного участка и для его государственной регистрации вместе с заявлением необходимо подготовить и подать пакет документов.
При постановке на кадастровый учет, учете изменений и внесении сведений о ранее учтенном земельном участке надо представить следующие документы:
1) межевой план земельного участка, подготовленный кадастровым инженером (требования к межевому плану перечислены в ст. 22 Закона о государственной регистрации. Форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921);
2) технический план, подготовленный кадастровым инженером.
В соответствии с ч. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации технический план составляется в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Технический план оформляется также на части зданий, сооружений, помещений.
Требования к техническому плану установлены в ст. 24 Закона о государственной регистрации. Форма технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.
Межевой план и технический план предоставляются на кадастровый учет в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 4 ст. 21 Закона о государственной регистрации).
Подать документы для постановки недвижимого имущества на кадастровый учет можно как лично, так и дистанционно. Документы также можно подать через нотариуса, если сделка удостоверялась нотариально (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).
Документы, необходимые для постановки имущества на кадастровый учет, можно подать лично:
1) обратившись в территориальное отделение Росреестра;
2) при выездном приеме сотрудников Росреестра или Кадастровой палаты;
3) обратившись в МФЦ.
Заявление и документы, необходимые для постановки на кадастровый учет недвижимого имущества, можно подать в любое отделение Росреестра, а также в любой МФЦ независимо от места нахождения недвижимости и места жительства заявителя - физического лица (п. 1 распоряжения Правительства РФ от 19.01.2018 N 43-р).
Дистанционно документы можно направить:
1) почтовым отправлением в адрес органа регистрации прав по перечню, размещенному на официальном сайте Росреестра. Почтовое отправление оформляется с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении (при направлении документов по почте подлинность подписи на заявлении нужно удостоверить нотариально);
2) в электронной форме через Единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.
Кадастровый учет проводится в следующие сроки.
Проведение кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав в подразделении Росреестра осуществляется в течение пяти рабочих дней, через МФЦ - семи рабочих дней.
Одновременное проведение кадастрового учета и государственной регистрации прав занимает 10 рабочих дней, через МФЦ - 12 рабочих дней.
Внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости - пять рабочих дней с момента получения заявления органом регистрации прав.
В результате проведения кадастрового учета каждому объекту недвижимости (земельным участкам, зданиям, строениям, сооружениям) присваивается кадастровый номер. Такой номер не изменяется, не повторяется во времени и на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 5 Закона о государственной регистрации).
Кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимость подтверждаются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации). Свидетельства о государственной регистрации права не выдаются.
5. Раздел земельного участка
Раздел земельного участка и расположенного на нем дома требуется тогда, когда собственников загородной недвижимости становится несколько - два и более. Как показывает практика, к разделу земельного участка и дома чаще всего прибегают бывшие супруги или наследники, вступившие в свои права.
При расторжении брака и разделе общего имущества супругов делится все, что было приобретено в период брака, включая земельный участок.
По общему правилу разделу подлежит то имущество, которое было приобретено супругами по возмездным сделкам, т.е. было ими куплено в период брака. Такое имущество делится пополам.
Другое дело, если земельный участок не покупался, а был приватизирован. Будет ли он делиться при разводе или достанется тому супругу, который его получал?
Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо знать, когда был выделен земельный участок и когда он был приватизирован - до регистрации брака или в период брака. Кроме этого, имеет значение, был ли построен на этом земельном участке дом, и если да, то когда именно.
Если земельный участок был приватизирован в период брака, такое имущество будет являться совместно нажитым имуществом супругов, так как личной собственностью супруга является только то имущество, которое получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (п. 1 ст. 36 СК РФ).
В соответствии с пп. 1, 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ права и обязанности граждан возникают:
- из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
- из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Из данной нормы следует, что договоры (сделки), а также акты государственных органов разделены. Акты государственных органов и органов местного самоуправления не относятся к сделкам, в том числе безвозмездным. Следовательно, земельный участок, полученный супругом во время брака на основании акта органа местного самоуправления, не является личной собственностью супруга, которому он выделялся.
Принимая решение о разделе приватизированного земельного участка, суд учитывает не безвозмездность его передачи физическому лицу, а состав семьи при его выделении.
Таким образом, получение одним из супругов земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования в период брака и дальнейшая его приватизация ведут к возникновению общей совместной собственности супругов на этот земельный участок (п. 2 ст. 34 СК РФ).
Минэкономразвития России в своем письме от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939 "О рассмотрении обращения" разъяснило порядок раздела жилого дома и земельного участка.
В силу положений п. 1 ст. 130 ГК РФ <1> к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
--------------------------------
<1> Здесь и далее в разъяснениях федеральных органов исполнительной власти нормативные правовые акты приводятся в редакции, действовавшей на дату принятия соответствующего письма.
Сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (п. 4 ч. 3, п. 3 ч. 5 ст. 14 Закона о государственной регистрации).
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений - комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Однако следует учитывать, что согласно ч. 7 ст. 41 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении (предусмотренном Законом о садоводах) не допускаются.
Положениями Федерального закона "О кадастровой деятельности" (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
Принимая решение о разделе жилого дома, необходимо иметь в виду положение абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также ст. 133 ГК РФ о неделимых вещах.
Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
При этом согласно п. 35 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
При этом с учетом положений п. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе в случае, указанном в п. 3 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Вместе с тем в случае, если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.
(Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.)
В силу положений Закона о государственной регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, которым был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.
Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ. При этом следует учитывать, что применительно к рассматриваемому в обращении случаю упрощенная процедура согласования органами власти строительства (реконструкции) предусмотрена законодательством в отношении строений, располагаемых на садовых и дачных земельных участках (не требуется разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), объектов ИЖС (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. ст. 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).
Также Минэкономразвития России обращает внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка. Таким образом, для того чтобы "разделить в натуре" индивидуальный жилой дом на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание "жилой дом блокированной застройки".
В случае если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах "Заключение кадастрового инженера" технических планов в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации таких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам. Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно п. 17 названных требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа. При этом количество разделов "Описание местоположения объекта недвижимости", "Характеристики объекта недвижимости", "Заключение кадастрового инженера" (при необходимости), "Схема геодезических построений", "Схема", "Чертеж", "План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения" (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом п. 7 указанных требований) должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости. Названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.
Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, установлены ст. 15 Закона о государственной регистрации.
На основании ст. 41 Закона о государственной регистрации:
- в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (ч. 1);
- снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (ч. 3).
6. Как установить сервитут
Сервитут, установленный в отношении чужого земельного участка, дает право его ограниченного использования. Сервитут устанавливается по соглашению граждан, а если договориться не получается, то через суд.
Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом для обеспечения государственных нужд.
Как правило, сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции или эксплуатации линейных объектов. При этом установление сервитута не должно препятствовать использованию земельного участка, в отношении которого он установлен, в соответствии с его разрешенным использованием.
Установления сервитута вправе требовать не только собственник земельного участка, но и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (п. п. 1, 4 ст. 274 ГК РФ).
Обратите внимание: арендатор земельного участка не вправе требовать установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или других участков. Соглашение оформляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Без государственной регистрации сервитут считается неустановленным.
Если достичь соглашения об установлении сервитута и определить его условия не получается, надо обращаться в суд (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
К исковому заявлению об установлении сервитута следует приложить доказательства обращения к собственнику соседнего земельного участка с предложением об установлении сервитута.
В исковом заявлении необходимо указать условия сервитута, срок, цели его установления, а также привести доказательства того, что ваши нужды не могут быть обеспечены без установления сервитута. В иске также надо указать срок, на который устанавливается сервитут, или написать, что он должен быть бессрочным (постоянным).
Иск об установлении сервитута подается в районный суд по месту нахождения земельного участка. Размер госпошлины за подачу иска составляет 300 руб.
К исковому заявлению следует приложить:
- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, выписку из ЕГРН;
- заключение кадастрового инженера, оценку соразмерной платы за установление сервитута;
- доказательства обращения к собственнику соседнего участка;
- доказательства отказа собственника соседнего земельного участка установить сервитут;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- копии искового заявления по количеству участвующих в деле лиц.
Сервитут устанавливается только в случае, если отсутствует иная возможность для удовлетворения нужд лица, в пользу которого устанавливается сервитут, и при условии, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не лишится возможности использовать его по назначению.
