2020-04-07
101
1. Строительные нормы и правила
До того как начать застраивать свой садовый или дачный участок, следует вспомнить, что существуют утвержденные строительные нормы, которые надо соблюдать.
В соответствии с Актуализированной редакцией СНиП 30-02-97* минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:
- жилого строения (или дома) - 3 м;
- постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4 м;
- других построек - 1 м;
- стволов высокорослых деревьев - 4 м;
- стволов среднерослых деревьев - 2 м;
- кустарника - 1 м.
Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.).
При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.
Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть:
- от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной - 8 м;
- от колодца до уборной и компостного устройства - 8 м.
Указанные расстояния должны соблюдаться между постройками, расположенными на смежных (соседних) земельных участках.
В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению или жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например:
- дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м);
- дом-постройка для скота и птицы (от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м).
Минимальные строительные расстояния установлены и для земельных участков под ИЖС. В данном случае надо руководствоваться сводом правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства".
В соответствии с правилами усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов - не менее чем на 3 м.
Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.
До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:
- от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома - 3 м;
- от постройки для содержания скота и птицы - 4 м;
- от других построек (бани, гаража и др.) - 1 м;
- от стволов высокорослых деревьев - 4 м;
- от стволов среднерослых деревьев - 2 м;
- от кустарника - 1 м.
Таким образом, при строительстве дома и хозяйственных построек на участке не стоит забывать о существовании норм и правил, чтобы в дальнейшем не возникало споров с соседями.
2. Признание садового дома жилым домом
1 января 2019 г. вступает в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который заменит действующий в настоящее время Закон о садоводах.
Этим законом вводится понятие садового дома.
Садовый дом - это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Прописаться в садовом доме можно и сейчас, но в большинстве случаев для этого нужно обращаться в суд, чтобы признать садовый дом пригодным для постоянного проживания. Только после вынесения судом положительного решения в садовом доме можно зарегистрироваться.
В настоящее время ведутся работы по внесению изменений в действующие законодательные акты с целью упрощения процедуры признания садового дома жилым домом с возможностью дальнейшей регистрации в этом строении.
Минстрой России разработал проект Постановления Правительства РФ "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".
Проектом предусматривается возможность признания садового дома пригодным для проживания без обращения в суд с помощью обследования, проведенного специальной комиссией.
С целью оценки и обследования жилого (садового) дома в состав комиссии включаются:
- представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций;
- представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях;
- эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (в случае необходимости).
Оценка соответствия жилого (садового) дома предъявляемым требованиями проводится комиссией на основании заявления собственника жилого (садового) дома.
Жилой дом должен соответствовать требованиям технических регламентов, стандартов и сводов правил, предназначенных для проектирования и строительства объектов ИЖС, в том числе жилые помещения, находящиеся в таком доме, должны соответствовать требованиям, предусмотренным разд. II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Садовый дом должен соответствовать требованиям технических регламентов, стандартов и сводов правил, предназначенных для проектирования и строительства зданий и сооружений пониженного уровня ответственности.
Для рассмотрения вопроса о пригодности жилого (садового) дома для постоянного проживания и признания садового дома жилым домом либо жилого дома садовым домом его собственник представляет в комиссию по месту нахождения жилого (садового) дома следующие документы:
1) заявление о признании садового дома жилым домом либо жилого дома садовым домом;
2) копии правоустанавливающих документов на жилой (садовый) дом, право на которое не зарегистрировано в ЕГРН;
3) проект реконструкции садового дома (в отношении садового дома для признания его в дальнейшем жилым домом).
По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия жилого (садового) дома установленным требованиям:
- о соответствии садового дома требованиям, предъявляемым к жилому дому, и его пригодности для постоянного проживания;
- о несоответствии жилого дома требованиям, предъявляемым к жилому дому, и его непригодности для постоянного проживания;
- об отсутствии оснований для признания жилого дома садовым домом;
- об отсутствии оснований для признания садового дома жилым домом.
Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения в трех экземплярах с указанием соответствующих оснований принятия решения.
На основании полученного заключения орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение о переводе садового дома в жилой дом, жилого дома в садовый дом и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения.
3. Регистрация права собственности на дом
С 1 января 2017 г. в отношении дачных и садовых домиков, а также хозяйственных построек, возведенных на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, действует новый порядок их оформления.
Был отменен ранее действующий порядок, когда государственная регистрация прав и последующий государственный кадастровый учет в отношении них проводились на основании декларации, заполняемой правообладателем объекта недвижимости. Теперь для этих целей нужен технический план объекта. В связи с тем что для возведения садовых и дачных домов не требуются разрешение на строительство и акт о вводе объекта в эксплуатацию, кадастровый инженер осуществляет подготовку технического плана без этих документов на основании декларации, составленной правообладателем постройки.
Для подготовки технического плана надо заключить договор подряда с кадастровым инженером или организацией, в которой работает кадастровый инженер.
Технический план готовится в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором, также готовится в форме бумажного документа, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, и передается заказчику по договору подряда. В договоре также определяется стоимость кадастровых работ, которые необходимо провести для подготовки технического плана.
Для строительства домов и иных объектов недвижимости, расположенных на дачных и садовых земельных участках, не требуется получать разрешение на строительство, поэтому для кадастрового учета и регистрации прав на такие объекты необходимо представить лишь два документа:
1) правоустанавливающий документ на земельный участок;
2) технический план.
Документы, необходимые для кадастрового учета и регистрации прав перечисленных объектов недвижимости, в том числе паспорт и заявление, можно представить в отделение Росреестра или МФЦ.
Обратите внимание: в Москве и Московской области прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ.
Кроме этого, документы на регистрацию можно направить через Интернет в электронной форме или по почте.
Для регистрации права собственности на объект ИЖС (отдельно стоящий жилой дом высотой не более трех этажей) необходимо подготовить технический план объекта ИЖС. Этот документ готовит кадастровый инженер. Список кадастровых инженеров можно найти на сайте Росреестра.
Технический план содержит сведения об объекте ИЖС, в том числе сведения, внесенные в ЕГРН.
Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуются следующие документы:
1) разрешение на строительство жилого дома;
2) проектная документация на жилой дом.
Обратите внимание: до 1 марта 2020 г. получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для оформления и выдачи технического плана не требуются. После указанной даты для подготовки технического плана на дом надо будет представить разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.
Если перечисленных документов нет, то для подготовки технического плана собственник земельного участка составляет и заверяет декларацию.
Дополнительно для подготовки технического плана на дом нужно представить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок (документ, на основании которого земельный участок был предоставлен);
- выписку из ЕГРН на земельный участок.
Технический план подготавливается в письменной форме, а также в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
После того как технический план дома будет готов, можно поставить этот объект недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности.
Для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности жилого дома необходимы следующие документы:
- заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности объекта ИЖС;
- правоустанавливающий документ на земельный участок.
Если собственник жилого дома подает документы лично, он должен предъявить свой паспорт. Представитель, помимо паспорта, представляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
За регистрацию права собственности на объект ИЖС необходимо уплатить госпошлину.
Оплатить госпошлину за государственную регистрацию права собственности на дом можно через МФЦ или в любом отделении банка.
Документы для кадастрового учета и регистрации права собственности на жилой дом направляются одним из следующих способов:
1) в территориальное отделение Росреестра;
2) в МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) (в Москве и Московской области прием документов на государственную регистрацию осуществляется через МФЦ);
3) почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении;
4) в форме электронного документа с помощью Интернета. Сделать это можно, используя официальный сайт Росреестра.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на жилой дом должны быть проведены за 10 рабочих дней. Срок рассчитывается со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ этот срок составляет 12 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
В расписке о сдаче на регистрацию заявления и документов указывается день получения выписки из ЕГРН.
В некоторых случаях может быть принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности или об отказе в регистрации.
Уведомление о приостановлении или отказе в постановке на кадастровый учет или регистрации права собственности выдается или направляется по почте заявителю.
В случае несогласия с решением о приостановлении кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на дом его можно обжаловать в административном порядке в апелляционную комиссию при Росреестре и в суд.
С момента регистрации права собственности на жилой дом в отношении этого объекта у гражданина появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
4. Кому грозит двойной налог за отсутствие регистрации дома
С 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", дополнивший НК РФ новой гл. 31 "Земельный налог". В частности, в НК РФ появилась ст. 396, в п. 16 которой предусматривалось:
"В отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости".
С 1 января 2008 г. редакция п. 16 ст. 396 НК РФ была уточнена:
"В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости".
Таким образом, если земельный участок приобретен в собственность физическим лицом на условиях осуществления на нем индивидуального жилищного строительства в 2008 году, то с 1 января 2019 г., если не будет государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, земельный налог платится в двойном размере.
Исходя из старой редакции п. 16 ст. 396 НК РФ если земельный участок приобретен в собственность физическим лицом на условиях осуществления на нем индивидуального жилищного строительства (в течение периода проектирования и строительства, превышающего 10-летний срок), проектирование начато в 2005 году, то с 1 января 2016 г., если не будет государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, земельный налог удваивается.
Санкций за отсутствие регистрации дома законом не предусмотрено, происходит просто удвоение земельного налога.
К земельным участкам, приобретенным для ИЖС до 1 января 2005 г., повышающий коэффициент не применяется.
В соответствии с п. 1 ст. 396 НК РФ сумма земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено п. п. 15 и 16 данной статьи.
Действие указанных пунктов не распространяется на правоотношения по налогообложению земельных участков, приобретенных для осуществления ИЖС до 1 января 2005 г. Поэтому земли, приобретенные в собственность для осуществления жилищного строительства ранее этой даты, облагаются земельным налогом по ставкам, установленным нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), которые согласно пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ не могут превышать 0,3%, без каких-либо коэффициентов.
К земельным участкам, предназначенным для ведения садоводства и дачного хозяйства, требование об уплате земельного налога в двойном размере не применяется.
5. За какие постройки на земельном
участке надо платить налог
Налогом на имущество физических лиц облагается следующее недвижимое имущество, расположенное в пределах муниципального образования или г. Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (п. 1 ст. 401 НК РФ):
1) жилой дом;
2) квартира, комната;
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Хозяйственные строения или сооружения, расположенные на садовых, огородных, дачных, приусадебных земельных участках, относятся по смыслу ст. 401 НК РФ к иным зданиям, строениям, сооружениям, помещениям.
Плательщиком налога на имущество физических лиц является лицо, имеющее на праве собственности недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения (ст. 400 НК РФ).
Таким образом, обязанность по уплате налога наступает только после государственной регистрации права собственности на строение.
В целях налогообложения к жилым домам относятся дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства.
У многих садоводов и дачников возникает вопрос: надо ли платить налог за сараи, туалеты, теплицы и бани, расположенные на участках? Для ответа на данный вопрос ФНС России опубликовала свои разъяснения, из которых следует, что не каждая хозяйственная постройка облагается налогом.
Как отмечается в информации ФНС России "О налоге на имущество физических лиц в отношении хозяйственных построек", для исчисления налога на имущество физических лиц к хозяйственным постройкам относятся объекты недвижимости на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества и садоводства или индивидуального жилищного строительства. Речь идет о хозяйственных, бытовых строениях, сооружениях вспомогательного использования и аналогичных объектах. Дома, жилые строения и гаражи хозпостройками не являются.
Если площадь такой постройки не более 50 кв. м, налог с нее не взимается при условии, что ее собственник обратился в налоговый орган за предоставлением этой налоговой льготы. Льгота по освобождению от налога применяется только для одной хозяйственной постройки при условии, что она используется для личных и бытовых нужд, а не для предпринимательской деятельности. Представительные органы муниципальных образований имеют полномочия расширить условия применения льготы (например, в отношении неограниченного числа хозпостроек в пределах муниципального образования или на хозпостройки площадью более 50 кв. м). Хозяйственные постройки, не подпадающие под действие льгот, в том числе площадью более 50 кв. м, облагаются налогом в общем порядке на основании поступившей в налоговые органы информации о зарегистрированных правах физических лиц на такие объекты (в том числе сведений из органов Росреестра, от нотариусов при оформлении прав на наследство).
Постройки, которые не зарегистрированы в ЕГРН (теплицы, хозблоки, навесы, некапитальные строения, временные сезонные сооружения и т.п.), не являются объектом налогообложения.
Все постройки, площадь которых превышает 50 кв. м и право на которые зарегистрировано в Росреестре, облагаются налогом на имущество физических лиц исходя из их кадастровой стоимости.
Подведем итог.
Во-первых, хозпостройки, расположенные на земельных участках, в том числе выделенных под садоводство и дачное хозяйство, облагаются налогом.
Во-вторых, налоговая льгота предоставляется в виде освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц лишь в отношении одной хозпостройки при условии, что ее площадь не превышает 50 кв. м.
В-третьих, налоговая льгота не предоставляется автоматически, надо обратиться в налоговую инспекцию с заявлением.
В-четвертых, налогом облагаются лишь те постройки, право на которые зарегистрировано в Росреестре.
6. Самовольная постройка
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, в этой статье закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение является самовольной постройкой, в частности, если оно возведено:
1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2) без получения на это необходимых разрешений;
3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. п. 3 и 4 данной статьи.
На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Таким образом, самовольная постройка подлежит сносу только в том случае, если ее сохранение нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Такая угроза должна быть реальной, а не абстрактной, т.е. основанной не только на нарушениях при строительстве каких-либо норм и правил, но и фактических обстоятельствах расположения строения.
Соответственно, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Решение о сносе самовольного строения является крайней мерой.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г., разъясняется следующее.
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика.
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. При этом к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Доказывать факт нарушения права, в том числе обстоятельств, свидетельствующих о существующей реальной угрозе жизни и здоровью, должен истец.
Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил должна устанавливаться судом на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов может служить основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта капитального строительства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ о вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Экспертиза помогает установить, имеется ли угроза жизни или здоровью граждан от самовольной постройки, есть ли нарушение строительных норм и правил. Экспертиза проводится по определению суда, на основании ходатайства сторон (стороны) процесса.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суд должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
7. Разрешение на строительство
Разрешение на строительство - это документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и установленными ограничениями (если они есть).
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию объекта капитального строительства.
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено.
Для получения разрешения на строительство нормативные правовые акты предусматривают определенную процедуру и правила.
Чтобы избежать административной волокиты, многие предпочитают строить свои дома без всяких разрешений. И только когда приходит время регистрировать право собственности на дом, спохватываются и понимают, что им не хватает разрешительных документов.
Из-за отсутствия разрешения на строительство может возникнуть ряд проблем.
За строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, осуществляемые без полученного в обязательном порядке разрешения, ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает ответственность в виде:
- административного штрафа в размере от 2 тыс. до 1 млн руб.;
- или административного приостановления деятельности на срок до 90 суток.
Помимо административного наказания, дом, возведенный без получения на это необходимого разрешения, в соответствии со ст. 222 ГК РФ может быть признан самовольной постройкой. В случае признания дома самовольной постройкой его придется снести.
Дом, построенный без разрешения на строительство, можно оформить в собственность. Право собственности на такую постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке.
Право собственности признается за лицом, в чьей собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В указанных случаях лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
В ряде случаев, перечисленных в законе, получение разрешения на строительство не требуется.
Согласно ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в следующих случаях:
- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- капитального ремонта объектов капитального строительства;
- строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленным, согласованным и утвержденным в соответствии с законодательством РФ о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
- в иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
8. Как ввести дом в эксплуатацию
До 1 марта 2020 г. не требуется получать разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представлять разрешение для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта объекта. После указанной даты для регистрации права собственности на жилой дом получение этого документа будет обязательным.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет, что строительство, реконструкция объекта капитального строительства выполнены в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией и построенный, реконструированный объект соответствует требованиям, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана.
Для получения разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию потребуются следующие документы:
1) заявление на выдачу разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию;
2) паспорт;
3) нотариально удостоверенная доверенность (если от имени заявителя выступает представитель);
4) правоустанавливающие документы на земельный участок;
5) технический план объекта капитального строительства в форме электронного документа, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план (ч. 12 ст. 24 Закона о государственной регистрации).
С заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию следует обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство.
Разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию предоставляется бесплатно.
Если при строительстве или реконструкции объекта капитального строительства государственный строительный надзор не осуществлялся, то после поступления заявления должностное лицо должно осмотреть объект ИЖС. В ходе осмотра построенного или реконструированного объекта ИЖС должностное лицо проверяет, соответствует ли этот объект требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации.
В течение семи рабочих дней принимается решение о выдаче разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может быть:
- выдано лично заявителю (представителю заявителя) в форме документа на бумажном носителе;
- направлено заявителю в форме документа на бумажном носителе почтовым отправлением;
- направлено заявителю в форме электронного документа, подписанного в установленном порядке.
К разрешению на ввод объекта в эксплуатацию обязательно прилагается представленный заявителем технический план объекта капитального строительства (ч. 10.1 ст. 55 ГрК РФ).
В случае отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в выдаваемом решении должны быть указаны причины принятого решения. Решение об отказе можно оспорить как в досудебном, так и в судебном порядке (ч. ч. 6, 8 ст. 55 ГрК РФ).
9. Как присвоить дому адрес
Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов, а также требования к структуре адреса утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221. Решение этих вопросов относится к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения или органов местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.
Каждый регион РФ и муниципальное образование разрабатывают и утверждают свои собственные правила, положения или административные регламенты, устанавливающие порядок и условия присвоения адреса объектам недвижимости, которые применятся с учетом положений федерального законодательства.
Обязательным условием присвоения адреса дому является наличие разрешения на строительство. При этом адрес дома должен соответствовать адресу земельного участка, в границах которого он расположен (пп. "б" п. 8, п. 9 Правил присвоения адресов). Присвоением адресов, как правило, занимаются должностные лица местной администрации, в сферу полномочий которых входят вопросы архитектуры и градостроительства.
Например, в г. Москве вопросами присвоения почтового адреса занимается Департамент городского имущества г. Москвы с привлечением уполномоченного в установленном порядке ГБУ МосгорБТИ или орган местного самоуправления городского округа.
В соответствии с п. п. 32 - 34 Правил присвоения адресов для присвоения дому адреса потребуются следующие документы:
1) заявление, подписанное заявителем либо его представителем;
2) документ, удостоверяющий личность собственника дома и его представителя, в случае обращения через представителя;
3) доверенность, если заявление подает представитель;
4) правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на дом;
5) разрешение на строительство дома и (или) разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
6) кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН) в случае присвоения адреса дому, поставленному на кадастровый учет.
Представление документов, перечисленных в п. п. 4 - 6, не обязательно, так как уполномоченный орган должен запросить их в порядке межведомственного взаимодействия.
Документы, необходимые для присвоения дому адреса, его собственник может подать одним из следующих способов:
- лично;
- посредством почтового отправления с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме через Единый портал госуслуг, региональный портал государственных и муниципальных услуг (функций), портал федеральной информационной адресной системы в Интернете;
- через МФЦ, с которым уполномоченный орган заключил соглашение о взаимодействии.
При подаче документов лично или по почте будет выдана (направлена) расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Если заявление и документы представлены в форме электронных документов, то уполномоченный орган направит сообщение с указанием входящего регистрационного номера, даты получения заявления и документов, а также перечня наименований файлов, представленных в форме электронных документов, с указанием их объема (п. п. 35, 36 Правил присвоения адресов).
Обратите внимание: при необходимости уполномоченный орган вправе произвести осмотр местонахождения дома (п. 19 Правил присвоения адресов).
Результатом рассмотрения заявления о присвоении адреса может быть вынесение соответствующего решения. Решение о присвоении адреса частному жилому дому принимается без взимания платы в течение 18 рабочих дней со дня поступления заявления.
Уполномоченный орган направит заявителю или представителю заявителя решение о присвоении адреса частному жилому дому или об отказе в таком присвоении одним из способов, указанным в заявлении (п. 39 Правил присвоения адресов):
- в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования - не позднее 19 рабочих дней со дня подачи заявления;
- в форме документа на бумажном носителе посредством выдачи заявителю или представителю заявителя лично под расписку либо направления по почте - не позднее 29 рабочих дней со дня подачи заявления.
10. Сроки дачной амнистии для упрощенного
оформления построек на земельном участке
В соответствии с Федеральным законом от 28.02.2018 N 36-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" правило, предусматривающее отсутствие необходимости получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов ИЖС (дачная амнистия), установленное ранее до 1 марта 2018 г., продлено до 1 марта 2020 г.
Вместе с тем, предусматривая особые правила для строительства (реконструкции) и ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, законодатель определяет, что такое строительство (реконструкция) должно осуществляться с соблюдением установленного порядка, в том числе при наличии разрешения на строительство (ч. 9, п. 2 ч. 11, ч. 19 ст. 51 ГрК РФ).
Действующим законодательством не предусмотрены сроки окончания действия упрощенного порядка оформления прав граждан на земельные участки, предоставленные до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
Не предусмотрены законом и сроки окончания действия упрощенного порядка оформления прав граждан на созданные объекты недвижимого имущества (дома, сараи, бани, хозблоки и т.д.) на предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства земельных участках или иные объекты недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции таких объектов недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство.
Таким образом, сроки действия дачной амнистии не установлены. Единственное исключение - объекты ИЖС. Представлять в Росреестр для регистрации права собственности на объект ИЖС только правоустанавливающий документ на земельный участок (без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) можно до 1 марта 2020 г.
11. Как прописаться на даче
Регистрация гражданина РФ по месту жительства заключается в постановке его на регистрационный учет по месту жительства. Местом жительства гражданина является место, в том числе жилой дом, где он постоянно или преимущественно проживает.
С учетом того что все больше граждан переезжают на постоянное место жительства в свои загородные дома, они, безусловно, заинтересованы в том, чтобы быть там прописанными.
Возможность зарегистрироваться по месту жительства не зависит ни от права собственности на жилое помещение, ни от целевого назначения земельного участка, на котором оно возведено.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" был признан не соответствующим Конституции РФ абз. 2 ст. 1 Закона о садоводах. Это дало возможность гражданам, которые имеют в качестве жилья только садовые дома, зарегистрироваться в них.
Однако зарегистрироваться по месту жительства можно не в любом садовом строении, а только в пригодном для проживания и признанном жилым. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, предусмотрены в разд. II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. В связи с этим орган регистрационного учета может потребовать проведение строительно-технической экспертизы.
В соответствии с п. 12 названного Положения жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
Кроме этого, садоводческое или дачное некоммерческое объединение, в котором находится такой дом, должны располагаться на землях населенных пунктов, о чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок (выписке из ЕГРН) должна быть сделана соответствующая запись.
Органом регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации является МВД России.
Для регистрации по месту жительства на даче следует обратиться в орган регистрационного учета с заявлением о регистрации по месту жительства и необходимыми документами.
При обращении с заявлением потребуются следующие документы:
- заявление о регистрации по месту жительства;
- паспорт;
- документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.п., свидетельство о праве собственности).
Заявление о регистрации по месту жительства, а также копии перечисленных документов можно представить лично или в электронной форме через Единый портал госуслуг, а также через МФЦ.
Регистрация граждан РФ по месту жительства в пределах территории Российской Федерации производится бесплатно (ч. 5 ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации").
Срок регистрации граждан по месту жительства составляет три дня с момента поступления в орган регистрационного учета заявления и всех необходимых документов.
Если органу регистрационного учета требуется запросить сведения в рамках межведомственного взаимодействия, срок регистрации по месту жительства составляет восемь рабочих дней со дня подачи заявления и документа, удостоверяющего личность.
По истечении указанного срока выдается паспорт с отметкой о регистрации по месту жительства либо свидетельство о регистрации по месту жительства лица, не достигшего 14-летнего возраста.
Если документы подавались через МФЦ, то отметка о регистрации в паспорте гражданина, выдача свидетельства о регистрации по месту пребывания или свидетельства о регистрации по месту жительства лица, не достигшего 14-летнего возраста, производятся уполномоченным должностным лицом МФЦ не позднее рабочего дня, следующего за днем получения соответствующих сведений от органа регистрационного учета.
Достаточно часто органы регистрационного учета отказывают в регистрации по месту жительства на даче, в том числе в случае непредставления доказательств, что жилое помещение, расположенное на земельном участке, пригодно для постоянного, круглогодичного проживания.
Отказ в регистрации по месту жительства на даче может быть оспорен в судебном порядке (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).
