2020-04-07
65
Земельный участок - это часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).
Границы земельного участка являются главным его признаком, который отличает его от других земельных участков. Границы земельного участка определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию.
Земельный спор - это неурегулированные разногласия, возникающие в процессе владения, пользования или распоряжения земельным участком.
Судебная защита имущественных и личных неимущественных прав владельцев соседних земельных участков, которая осуществляется с помощью норм гражданского законодательства, основывается на гражданско-правовых способах защиты, закрепленных в ст. 12 ГК РФ и иных источниках гражданского права. К таким способам, в частности, относятся:
- пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
- признание права;
- восстановление первоначального положения;
- признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
- возмещение убытков;
- прекращение или изменение правоотношения;
- неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
- компенсация морального вреда;
- самозащита.
В ходе межевания могут возникнуть следующие разногласия с соседями:
1) подписание акта согласования границ;
2) определение местоположения границ земельного участка;
3) оспаривание результатов межевания;
4) пересечение границ земельных участков.
Теперь обо всем по порядку.
1. Акт согласования границ
В случае если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка (земельных участков) или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте чертежа земельного участка оформляется акт согласования местоположения границ земельного участка.
При выполнении кадастровых работ по межеванию участка предметом согласования является точное местоположение границ между двумя смежными участками.
В акте согласования указываются реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц либо их представителей. При этом копии таких документов в состав приложения не включаются. В отношении представителя юридического лица дополнительно указывается его должность, если такой представитель является руководителем или иным работником этого юридического лица.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если в акте стоят личные подписи всех заинтересованных лиц.
Однако соседи могут не согласиться с результатом проведенного межевания и отказаться подписать акт согласования границ или написать свои возражения.
Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границ земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в приложение.
При наличии обоснованных возражений о местоположении границ такие возражения должны быть сняты либо путем изменения местоположения границ и проведения повторного согласования местоположения границ (отдельной характерной точки или части границ), либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ для разрешения земельных споров.
Отсутствие подписей соседей в акте согласования границ или нарушение порядка проведения согласования влечет отказ в постановке земельного участка на кадастровый учет.
Таким образом, при наличии возражений о местоположении границ земельного участка устанавливать границы участка придется в судебном порядке.
Исковое требование об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты нарушенного права, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка при наличии возражений владельца смежного земельного участка, высказанных при согласовании границ. Итогом рассмотрения гражданского дела об установлении границ земельного участка будет судебное решение, устанавливающее смежную границу между земельными участками по координатам поворотных точек или другим способом, предусмотренным законодательством. На основании судебного решения установленная граница вносится в ЕГРН.
При определении границ земельного участка через суд истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается в иске.
Факт того, что местоположение границ земельного участка соответствует правоустанавливающим документам истца и фактическому землепользованию, можно подтвердить следующими документами:
- межевым планом;
- заключением кадастрового инженера или отчетом землеустроительной экспертизы;
- планом земельного участка с отметками о местоположении заборов;
- документами, которые подтверждают расположение построек на участках;
- планом инвентаризации жилого дома БТИ.
К исковому заявлению об установлении границ земельного участка надо приложить следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт земельного участка или выписку из ЕГРН;
- кадастровую выписку о земельном участке ответчика;
- план границ земельного участка по результатам межевания.
2. Определение местоположения границ земельного участка
Из общей массы земельных споров чаще всего рассматриваются судами споры между собственниками смежных земельных участков об определении местоположения общей границы, о признании необоснованными возражений относительно местоположения общей границы и признании недействительными результатов межевых работ.
Изучение судебной практики по земельным спорам показало, что требование об установлении границ земельного участка в основном предъявляется в следующих случаях:
- соседи не могут согласовать местоположение границ между смежными земельными участками в ходе проведения процедуры межевания;
- при проведении межевания земельных участков согласование границ между правообладателями соседних участков не проводилось либо проводилось, но с нарушениями;
- при межевании выявлена реестровая ошибка в сведениях о местоположении границ, и при проведении кадастровых работ соседям не удалось договориться о согласовании уточненного местоположения границ между участками;
- при утрате межевых знаков, если сведения о границах соседних земельных участков не внесены в ЕГРН и имеется спор об их местонахождении.
Сложно требовать установления границ земельного участка, если сосед построил свой дом или возвел хозяйственную постройку прямо на границе соседних земельных участков или с захватом территории чужого участка.
В этом случае в исковом заявлении надо указать требование об установлении границ земельного участка и дополнительно с этим надо просить о сносе или переносе строения или забора, которые построены с нарушением.
По таким делам в суде доказываются следующие обстоятельства.
Забор или строение ответчика построены так, что они изменяют границу земельного участка истца. При этом местоположение границы земельного участка устанавливается в соответствии с данными ЕГРН или по фактическому землепользованию.
Возведенный ответчиком забор или строение нарушает право собственности истца на землю, т.е. расположено с захватом территории истца.
В качестве доказательства потребуются правоустанавливающие документы на земельный участок и заключение кадастрового инженера либо отчет эксперта.
Заключение эксперта является одним из основных доказательств при разрешении споров, связанных с определением местоположения общей границы соседних земельных участков.
Чтобы в полной мере использовать доказательные возможности экспертного заключения, необходимо правильно формулировать вопросы эксперту. Окончательный состав вопросов для эксперта определяет судья, однако стороны должны активно участвовать в процессе выдвижения своих вариантов вопросов и оформлять их в качестве ходатайства.
Не стоит задавать эксперту вопрос о соответствии местоположения границ земельных участков правоустанавливающим документам (государственным актам и свидетельствам о праве собственности на землю), поскольку перечисленные документы не содержат сведения о координатах характерных точек границ участков. На данный вопрос эксперт ответить вряд ли сможет.
В рамках землеустроительной экспертизы лучше всего выяснить следующие вопросы:
- определите фактическое местоположение смежных земельных участков с указанием координат и площади;
- обозначены ли на местности границы смежных земельных участков, если да, то при помощи каких природных или иных ориентиров;
- определите наиболее вероятный вариант установления границ земельных участков с указанием координат, с учетом площади участков, сведения о которой содержатся в правоустанавливающих документах (в случае невозможности определения на местности местоположения общей границы смежных земельных участков).
Перечень вопросов не является исчерпывающим и может уточняться в зависимости от конкретных обстоятельств гражданского дела.
3. Оспаривание результатов межевания
Сосед провел межевание земельного участка, результаты которого вас не устраивают. В таком случае обращайтесь в суд с иском о признании недействительными материалов межевания и установлении границ земельного участка.
Обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу об оспаривании результатов межевания:
1) факт того, что результаты межевания соседа нарушают права истца на земельный участок;
2) граница земельного участка ответчика по материалам оспариваемого межевания не соответствует границе по фактическому пользованию.
В качестве доказательств по делу представляйте следующие документы:
- материалы межевания;
- кадастровые паспорта или выписки из ЕГРН на земельные участки;
- заключение судебно-технической, землеустроительной экспертизы;
- свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;
- заключение кадастрового инженера или отчет землеустроительной экспертизы.
4. Пересечение границ земельных участков
В процессе кадастровых работ по межеванию кадастровым инженером может быть выявлено пересечение границ земельного участка с границами смежных участков, сведения о которых ранее были внесены в ЕГРН, что может привести к разногласиям между собственниками (владельцами) смежных участков.
Если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ вашего земельного участка или границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию между вами и другими лицами, обладающими смежными участками на праве собственности или ином вещном праве (независимо от наличия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ).
Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, являющейся одновременно и границей соседнего земельного участка.
В случае если причиной пересечения границ земельных участков является техническая или реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, она может быть исправлена в порядке ст. 61 Закона о государственной регистрации.
Если решить вопрос пересечения границ земельного участка путем переговоров с соседями не получается, придется обращаться в суд.
В качестве ответчика по делу необходимо указать собственника смежного земельного участка, в качестве третьих лиц - орган регистрации прав и кадастрового инженера, который проводил межевание.
Также необходимо правильно сформулировать требования к суду (ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
Исковые требования в зависимости от обстоятельств дела могут быть следующими:
- признать местоположение смежной границы земельного участка ответчика технической или реестровой ошибкой;
- установить смежную границу между земельными участками (как правило, в соответствии с координатами, указанными в заключении кадастрового инженера).
К исковому заявлению надо приложить:
- копии искового заявления по количеству участвующих в деле лиц;
- копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права, выписку из ЕГРН);
- копию межевого плана, подготовленного кадастровым инженером;
- выписку из ЕГРН о соседнем земельном участке;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- иные документы, а также копии документов, подтверждающих ваши требования, по числу ответчиков и третьих лиц.
Иск предъявляется по месту нахождения земельного участка.
При рассмотрении дел об установлении границ земельного участка суд может назначить землеустроительную экспертизу для установления соответствия нормам действующего законодательства проведенных кадастровых работ, а также для определения координат местоположения смежной границы между участками истца и ответчика.
После того как решение суда вступит в законную силу, нужно обратиться с ним в орган регистрации прав для постановки земельного участка на кадастровый учет или для уточнения границ.
Орган регистрации прав обязан исправить ошибку и осуществить кадастровый учет.
5. Восстановление границ земельного участка
В отличие от искового требования об установлении границ земельного участка в данном случае речь идет об установленных и закрепленных в ЕГРН границах.
Споры о восстановлении границ земельного участка чаще всего возникают, когда правообладатель земельного участка в результате своих недобросовестных действий захватывает часть участка соседа, увеличивая площадь своего земельного участка. В данном случае речь идет о смежных земельных участках, границы которых определены и закреплены в реестровой документации в результате проведенного межевания.
Действия недобросовестного обладателя земельного участка могут выражаться, например, в возведении строений и сооружений на участке соседа, перемещении забора.
Споры о восстановлении границ земельного участка связаны с требованиями об освобождении земельного участка или его истребовании из чужого незаконного владения. Целью обращения в суд с иском о восстановлении границ земельного участка истца является восстановление на местности фактической границы между соседними участками в соответствии с первоначальным ее местоположением согласно данным ЕГРН.
В качестве дополнительного искового требования можно указать обязание демонтировать строения и сооружения, а также нечинение препятствий в пользовании своим земельным участком.
Правовым основанием иска по требованию о восстановлении границ земельного участка является ст. 60 ЗК РФ, в соответствии с которой нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка.
