Проект “КОНСУЛ”. Жилой комплекс по ул. Михай Витязул (на берегу озера)

Проект предусматривает строительство жилого комплекса с объектами культурно-социального назначения и подземным гаражом по адресу: г. Кишинев, ул. Л. Толстой, 26. Проект представляет собой жилой комплекс, состоящий из семи зданий с объектами соцкультбыта. Данный комплекс является составной частью Генерального плана города Кишинева.
Общая площадь земельного участка, на котором будет расположен комплекс, составляет 1,6 Га. Жилой комплекс состоит из 7 жилых домов. Общая площадь жилого комплекса - 41 000 м. кв., общее количество квартир - 272 штуки.
Жилое здание - общая площадь 41 000 м. кв. - жилая площадь 28 000 м. кв.  Существуют 1-квартиры площадью от 41,9 кв.м. до 54,9 кв.м.

Цена 1 кв.м. - 700 евро, а полностью квартира в таком доме будет стоить 29330 евро - 38430 евро. Дом будет сдан в "белом варианте": автономная система отопления газом и обеспечение горячей водой, газовой аппаратурой и конвекторами для каждой квартиры, счетчики для каждой квартиры, металлопластиковые окна; высота потолков - 2,76 м. В жилом комплексе расположен торговый центр и автостоянка на 150 машин. Поэтапная оплата. Сдача в эксплуатацию декабрь 2007 г.

   Несмотря на то, что в данный момент увеличиваются объемы строительства нового жилья, вторичный рынок до некоторых пор вызывал наибольший интерес у покупателей. Сейчас же  покупательские предпочтения разделились примерно поровну и этому есть логичное объяснение.
    Покупатели, которые приобретают жилье непосредственно для проживания,  стараются приобрести уже готовую недвижимость на вторичном рынке. За короткое время после ремонта оно уже подходит для проживания. На вторичном рынке широкий выбор, как по месту расположения, а для недвижимости это является основным фактором, так и по метражу и качеству предлагаемого жилья. Вторичный рынок удобен еще и тем, что покупатель уже сейчас может посмотреть, как выглядит жилье, которое он собирается приобрести.
   Покупатели, приобретающие недвижимость в качестве накопления капитала больше интересуются новым жильем. Фактически оплата нового жилья идет по частям и стоит оно за квадратный метр дешевле, чем на вторичном рынке. Если на первичном рынке 1 кв. м стоит в среднем 650€-700€, то на вторичном рынке в более старых домах 1кв. м стоит 850 € и в более новых постройках-945€. Естественно эта цена зависит от многих факторов. Одно лишь то, что рассматриваемые мною квартиры находятся в центре города, даёт им преимущество перед квартирами находящимися вдали от центра города. Близкое расположение к всевозможному транспорту, откуда можно добраться до любой точки города; хорошо  развитая социальная инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, больница, парки, многочисленные магазины и торговые центры, центральный рынок, банки, всевозможные места развлечений (театры, кинотеатры, музеи, органный зал, филармония, дискотеки и многое другое), места общественного питания (рестораны, бары, пиццерии и др.), библиотеки, университеты, а также многочисленные офисы и фирмы. Все это является плюсом данного района, т. к. жильё неотделимо от местности, в которой оно находится. Отрицательным фактором является городской шум, а также не очень хорошее качество воздуха. Местоположение жилья, являясь главным критерием, не является единственным фактором оценки недвижимости. Рынок недвижимость делится на первичный и вторичный. Первичный рынок в данный момент находится на стадии строительства. Он достаточно однообразен по своим характеристикам: в основном, все дома строятся по каркасно-каменной схеме, все они сдаются в так называемом "белом варианте" и имеют свободную планировку.  Даже цены за 1 кв. м не столь сильно отличаются друг от друга. В свою очередь, вторичный рынок делится по типу дома (котелец, монолит, панель) и по планировкам: к новым планировкам относятся МС,143 и 135 серии квартир, индивидуальные планировки в монолитных домах, а к старым планировкам 102 серии, брежневки, сталинки, хрущевки, малогаборитки, малосемейки.

Диаграмма №1.

Из данного графика видно, что на рынке предложений преобладают квартиры старых планировок, на протяжении всего периода (июнь - половина сентября). Причем больше всего предлагаются данные квартиры, расположенные по улице Пушкина. Квартиры данных планировок построены из котельца и имеют достаточно маленький метраж 25-36 кв. м. Стоимость самой простой такой квартиры 16000€(без ремонта), а при наличии каких либо улучшений эта стоимость увеличивается до 34000€. Например, две квартиры по улице Пушкина, у них один и тот же метраж (32 кв. м) и этаж (3/5) квартиры, но одна, которая  без всяких улучшений стоит 24500 евро, а другая, которая имеет паркет, стоит уже на 2 тысячи евро больше. Другой пример, одна квартира расположена по ул. Когэлничану, общей площадью 40 кв. м и не имеющая никаких дополнительных характеристик стоит 27000 евро. Другая же квартира, расположенная по ул. Ренаштерий, площадью в 42 кв. м с евроремонтом и мебелью стоит уже 48000 евро. Диаграмма №2 демонстрирует нам среднюю стоимость квартир старой и новой планировок.

  
Диаграмма №2.

В данный анализ не вошли данные по предложениям индивидуальных домов с земельными участками и квартир расположенных в новых домах повышенной комфортности. Также не вошли данные за сентябрь, так как мною было предоставлено только половина месяца, что не может дать полной картины изменения цен на рынке предложений. Из диаграммы мы видим, что цены на рынке недвижимости за весь летний период никоим образом не изменились. А также видна разница в ценах между планировками. В основном, что касается уже более новых построек (это дома МС,143, 135 серий и монолитных построений), то в этих квартирах цены "скачут" от 22000 € до 53500 €. Общая площадь варьирует от 31 кв. м и до 57кв. м. Естественно, что износ таких квартир меньше, состояние лучше, планировки просторней и удобней. Больше всего предлагается квартир по улице Албишоара и по улице Измайловская, причем как в панельных домах, так и в монолитных постройках.

       Из таблицы №1 видно, что рынок предложений достаточно однообразен, поэтому большинство предложений остаются невостребованными и по прошествии времени их цена снижается примерно на одну тысячу евро. Например, одна и та же квартира уже через месяц снизила свою цену с   27500 € до 26800 €, а это около 4% от общей суммы. В сентябре наблюдается  характерное снижение цен на квартиры. Поэтому, скорее всего, для того чтобы собственнику недвижимости продать свою недвижимость потребуется приложить максимум усилий в области маркетинга.