Регулювання взаємовідносин орендатора та орендаря

Оренда як економічна категорія проявляється через договірний характер відношень між орендатором та орендарем.

По договору оренди (майнового найму) орендар зобов’язаний надати орендатору майно за плату в тимчасове володіння та користування або в тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендатором в результаті використання орендованого майна і згідно з договором являється його власністю.

В договорі оренди повинні бути вказані дані, які дозволяють виразно встановити майно, що підлягає передачі орендатору в якості об’єкту оренди. При відсутності цих даних в договорі умова про об’єкт, який підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а такий договір не вважається укладеним. [18, стор 256-264]

Орендна плата включає: амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна, їх розмір визначається в договорі; кошти, які передаються орендарем орендодавцеві для ремонту об'єктів після закінчення терміну їх оренди; частину прибутку (доходу), яка може бути отримана від суспільно необхідного використання взятого в оренду майна (орендний відсоток), що встановлюється договором на рівні, як привило, не нижче банківського відсотка.

Терміни та умови перерахування орендної плати встановлюються договором. Величина її динамічна, залежить, наприклад, від інфляції або переоцінки основних фондів та ін.. У цьому разі її розміри змінюються за угодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на п'ять років.

Розмір орендної плати допускається переглядати достроково на вимогу однієї із сторін у випадках зміни централізовано встановлюваних цін і тарифів та в інших випадках, регламентованих законодавчими актами. Передане в оренду майно залишається власністю орендодавця, а вироблена продукція, доходи, матеріальні та інші цінності, вироблені поліпшення орендованого майна, не передбачені договором оренди, є власністю орендаря.

Не віддільні без шкоди для орендованого майна поліпшення (технічне переозброєння виробництва, реконструкція, заміна чи модернізація обладнання та ін), виконані орендарем за погодженням з орендодавцем, але за свій рахунок, можуть бути затребувані першим після припинення договору оренди. Витрати на ті ж роботи, вироблені орендарем без погодження з орендодавцем, відшкодовуватися не повинні.

Орендар має право частково або повністю викупити орендоване майно, якщо обмеження або заборони не передбачені законодавчими актами. Викуп - це акт купівлі-продажу державних підприємств у колективну чи індивідуальну власність. Викуп здійснюється внесенням орендарем орендодавцеві всієї належної йому орендної плати з вартості зданого на повний амортизаційний термін майна і відшкодування орендних платежів з залишкової вартості майна, оренда якого згідно з договором припинена до завершення повного амортизаційного строку. Джерелами викупу можуть бути будь-які засоби, наявні у орендного підприємства.[13, р.1]

Терміни оренди визначається договором, але оренда підприємств, будівель, споруд носить, як правило, довгостроковий характер - понад п'ять років. Зміна умов договору оренди, його розірвання і припинення можливі при угоді сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути розірваний за рішенням державного арбітражу чи суду, причому у випадках порушення іншою стороною умов договору.

Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи передані не були, проте без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків.

Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.

Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно. При укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.

Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:

визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;

встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;

надання орендарем певних послуг;

передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;

покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.

Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, у відповідності з призначенням майна. Орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перепало), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено цим Кодексом, іншим законом або іншими правовими актами. У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договір) перед орендодавцем залишається орендар.

Орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди. Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю, в розумний термін.

Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:

Провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;

Зажадати відповідного зменшення орендної плати;

Вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін.

При припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.[6, р.1, п.7]

У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойку, якщо інше не передбачено договором.

Вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди.

У випадку, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, не віддільні без шкоди для майна, орендар має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди. Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.

облік оренда фінансовий економічний