Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: результаты и перспективы

Проблемы кадастровой оценки земель поселений,!! пути их решения.

Современные методики оценки недвижимости в целях налогообложения в РФ

Государственная кадастровая оценка земель - деятельность государственных органов, направленная на определение цены земельного участка на конкретную дату для занесения этой цены в Единый государственный реестр земель, являющийся составной частью государственного земельного кадастра.

Основные документы:

8) Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 №945 «О государственной кадастровой оценке земель».

Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» - определен дифференцированный подход к оценке земель различных категорий и видов функционального использования;

9) Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 3. 11.2006 г. № 358 «Об утверждении методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения».

Проект ФЗ ««О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Государственная кадастровая оценка земель

- городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости (с использованием других методов массовой оценки недвижимости);

- сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода - доходный подход (эти угодья редко становятся объектами купли-продажи, являясь ценным общественным достоянием)

Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений - на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. Доклады:

В настоящее время уже разработаны методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Например, Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная Госстроем России, Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости, ГУП «Ростехинвентаризация»,

основывается на затратном методе оценки недвижимости, который предполагает в качестве определения действительной инвентаризационной стоимости для недвижимости использовать ее полную восстановительную стоимость, умноженную на коэффициенты, учитывающие физический и функциональный износ.

При оценке земельного участка определяется его кадастровая стоимость, а в случае ее отсутствия используется нормативная или рыночная стоимость при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Методика предназначена для территориальных организаций технической инвентаризации, жилищно-коммунальных служб, налоговых органов, органов местного самоуправления и является ведомственным документом по соблюдению единых принципов, подходов и определений, связанных с оценкой недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности.

Представляет определенный интерес и Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная ООО «Центр анализа рынков недвижимости» (ЦЛРН), которая позволяет проводить оценку большого числа объектов недвижимости для осуществления эксперимента по введению налога на недвижимость в отдельных городах. ЦАРНом совместно со специалистами городской администрации был проведен переучет объектов недвижимости, созданы реестры недвижимости для налогообложения, содержащие как технические, так и правовые характеристики объектов и правообладателей, разработаны модели массовой оценки, осуществлен натуральный и камеральный контроль качества оценки, разработана корректировка для нетипичных объектов. Задача Методики — обеспечение методов и процедуры оценки для налогообложения, создание нормативной базы и определение средств для единого методологического контроля процедур и результатов оценки. В Методике отмечается, что для целей оценки недвижимости сами объекты недвижимости могут подразделяться на виды и подвиды, например, как объекты недвижимости жилого назначения (квартиры в многоквартирных домах, индивидуальные дома усадебного типа) или объекты недвижимости нежилого назначения и так далее. Любой метод оценки недвижимости сопровождается анализом рынка и сбором данных рынка, формированием базы данных, массовым сбором и вводом учетных характеристик, математико-статистическим анализом моделей оценки, тестированием моделей, контролем качества оценок и разработкой корректировок, созданием нормативной правовой базы оценки. ЦАРНом разработано готовое Положение об оценке объектов недвижимости для целей налогообложения на территории муниципального образования, в котором содержатся модели оценки недвижимости жилого назначения (квартир в многоквартирных домах); индивидуальных домов и придомовых земельных участков; объектов недвижимости коммерческого назначения и объектов недвижимости промышленного назначения.

Интерес представляет и установленный в Положении порядок оценки зданий и сооружений промышленного назначения. Оценка сооружений производится затратным методом.