Обязательства, обеспеченные ипотекой

Имущество, которое может быть предметом ипотеки:

1. земельные участки;

2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое предпринимательской деятельностью;

3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

6. незавершенное строительство.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющая следующие права ее владельца:

o право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой без представления других доказательств существования этого обязательства;

o право залога на имущество, обремененного ипотекой.

В дальнейшем текст закладной может быть изменен по согласованию с заемщиком, при этом условия кредита заемщика должны быть не хуже прежних условий. Если закладная утеряна, то выписывается дубликат.

Во Владивостоке ипотека регистрируется в главном управлении регистрационной службы по Приморскому краю. Срок регистрации около семи дней. Государственная регистрация является публичной, то есть любое лицо в праве получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Копия закладной находится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не относящихся к документам публичного характера.

Залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, производить текущий и капитальный ремонт имущества.

Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам ничтожны. При взыскании на заложенное имущество сначала удовлетворяются требования по ипотеке, издержки по продаже имущества, а затем оставшаяся сумма передается залогодателю.

Залогодержатель в праве обратить взыскание на имущество, при не своевременных или не полных платежах, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, если даже каждая просрочка незначительна. Имущество, подлежащее реализации продается с публичных торгов.

Торги объявляются не состоявшимися, в случае:

o на торги явилось менее двух покупателей;

o на торгах не сделана надбавка против начальной цены продажи;

o лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Повторные торги устраивают в течение месяца, при этом цена имущества снижается на 15%. Если и эти торги объявили не состоявшимися, объявляют третьи торги со снижением цены на имущество не более, чем на 25% от начальной.

Если по договору об ипотеке заложен земельный участок, то право залога распространяется также на находящиеся на участке здания и сооружения.

Залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя залогодержателю.

Не допускается ипотека жилья, находящегося в муниципальной собственности, то есть жилье должно быть приватизировано.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенным считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на дом (лестничные пролеты, чердак, подвал). В случае нарушения ипотечного договора, прописанные жильцы в тридцатидневный срок, обязаны выписаться и освободить помещение. Судебная практика Приморья показывает, что выселить жильцов очень трудно. Суд стоит на стороне жильцов, так как город не имеет фонда социального жилья, суд не может предоставить жильцам иную площадь.