Основные этапы ипотечного кредитования

1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;

2. сбор и подтверждение полученной информации;

3. проведение оценки вероятности погашения кредита заемщиком;

4. принятие решения кредитным комитетом о предоставления кредита;

5. заключение кредитной сделки;

6. обслуживание ипотечного кредита.

Первый этап.

- Определение круга заемщиков, которые могут претендовать на жилье;

- банк предоставляет клиентам информацию по оформлению ипотеки:

o требования по платежеспособности клиента;

o список документов для оформления ипотеки;

o порядок работы по договору об ипотеке.

Вся информация предоставляется бесплатно.

- предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита и месячных платежей, в зависимости от доходов клиента.

Второй этап.

Заемщик собирает необходимые документы, а банк делает запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о нем.

Третий этап.

Оценка кредитоспособности клиента. Отношение ежемесячных платежей к доходу клиента не может превышать 40% и остаток денежных средств не должен быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи. Оценивается также кредитная история заемщика, если она есть.

Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита.

Компенсирующие факторы	Факторы риска
Большой размер первоначального взноса	Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода)
Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы (зарплата)	Соотношение величины обязательств дохода заемщика превышает установленные банком критерии (алименты, страховки, кредиты)
Перспективность и стабильность, занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса	Неблагоприятная кредитная история заемщика
Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижение по службе	Риски, связанные с характеристиками заложенного имущества и соотношения его оценочной стоимости и суммы кредита (цена залога падает)
Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги, депозиты и другое)	Специфика профессионального риска заемщика
Подтвержденная способность накопления денежных средств	Риск потери трудоспособности
Отсутствие задолженности по раннее взятым кредитам	Возраст заемщика (в конце выплаты кредита возраст не должен превышать у мужчин 65 лет, у женщин 60 лет)

Четвертый этап.

Кредитный комитет принимает решение по ипотечному кредиту: выдать, при условии, отказать.

Пятый этап.

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента:

1. заключение кредитного договора и договора залога;

2. государственная регистрация ипотеки;

3. заключение договора страхования:

o договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика), страховая сумма равна сумме кредита плюс 10%. Базовый страховой тариф 0,4 – 1.2%  выплачивается ежегодно;

o договор страхования риска утраты и повреждения квартиры (имущественное страхование), тариф 0,5 – 1,18%. Страховая компания выплачивает страховку только в случае полного уничтожения строения (то есть затраты на восстановление превышают 70% стоимости жилья);

o договор страхования права собственности владельца квартиры (титульное страхование), тариф 0,2 – 0,3%.

Комбинированный пакет страховых услуг обходятся страхователю в 1 – 2% от остатка долга страхователю.

Шестой этап.

Обслуживание ипотечного кредита:

§ сбор ежемесячных платежей;

§ составление графика погашения платежей (на весь срок кредита; ежегодно; при изменении условий);

§ ведение отчетности по выданным кредитам;

§ оформление досрочных платежей погашения кредита;

§ создание резерва по кредитам (1, 2 группа риска, резерв до 20%);

§ работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).