2020-06-12
189
Проект планировки имеет существенное значение в регулировании отношений по землепользованию и капитальному строительству:
1) определяет расположение территорий общего пользования, которые не подлежат приватизации;
2) с 01.01.2016 является основанием для разработки проектной документации в отношении линейного объекта;
3) наряду с документами территориального планирования является основанием для принятия решения об изъятии земельного участка;
4) определяет параметры строительства, если проект реализуется в рамках договора о развитии застроенной территории или договора комплексного освоения территории;
5) если проектом планировки предусматривается размещение на земельном участке объекта федерального, регионального или местного значения, то такой участок не может быть предоставлен в собственность или аренду.
С 30.12.2018 в состав проекта планировки территории может включаться проект организации дорожного движения, разрабатываемый в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.12.2017 N 443-ФЗ "Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
|
|
|
Проекты межевания обычно разрабатываются одновременно с проектами планировки территории. Основная цель этого документа состоит в определении местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, установлении, изменении, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такое установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.
Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.
Основная часть проекта межевания включает в себя чертежи межевания, на которых отображается следующая информация:
1) границы планируемых и существующих элементов планировочной структуры;
2) красные линии;
3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
|
|
|
5) границы зон действия публичных сервитутов.
Дополнительно ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в публичной собственности, должны быть образованы в соответствии с проектом межевания, если он утвержден. До утверждения проекта межевания допускается образование земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. При этом исключительно в соответствии с проектом межевания должны формироваться земельные участки:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства, иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Подготовка проекта планировки и проекта межевания
территории, внесение в него изменений
Документация по планировке территории готовится на основании утвержденных документов территориального планирования. В связи с этим решение о ее подготовке может приниматься органами власти различного уровня.
Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов федерального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов Российской Федерации. Уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов регионального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) в границах субъекта Российской Федерации. Уполномоченные органы местного самоуправления муниципального района обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов местного значения муниципального района и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более поселений и (или) межселенной территории в границах муниципального района, на основании документов территориального планирования муниципального района, а также на основании ПЗЗ межселенных территорий. Органы местного самоуправления поселения (городского округа) обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения, генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки.
В 2017 году ст. 45 ГрК РФ был введен ряд случаев, когда документация по планировке территории может разрабатываться по частной инициативе. Решение о разработке документации по планировке может быть принято:
1) лицами, с которыми заключены договоры о развитии территории, о комплексном освоении, о комплексном развитии территории;
2) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции;
|
|
|
3) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Указанные лица при принятии ими решения о разработке документации по планировке территории обеспечивают выполнение соответствующих работ за свой счет.
С 01.01.2019 документация по планировке территории может разрабатываться также садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества.
Таблица 1. СИСТЕМА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
| Наименование документа | Основные функции | Градостроительные документы, которым должен соответствовать |
| Схема территориального планирования РФ | Описание объектов федерального значения, подлежащих размещению на территории РФ | - |
| Схема территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ | Описание объектов регионального значения, подлежащих размещению на территории субъекта РФ | РНГП, схема территориального планирования РФ |
| Схема территориального планирования муниципального района | 1) описание объектов местного значения, подлежащих размещению на территории муниципального района; 2) функциональное зонирование межселенных территорий; 3) установление и изменение границ населенных пунктов в пределах межселенных территорий | РНГП, МНГП муниципального района, схемы территориального планирования РФ, субъекта РФ |
| Генеральный план городского округа | 1) описание объектов местного значения, подлежащих размещению на территории городского округа; 2) функциональное зонирование городского округа; 3) установление и изменение границ населенных пунктов в пределах городского округа | РНГП, МНГП городского округа, схемы территориального планирования РФ, субъекта РФ |
| Генеральный план поселения | 1) описание объектов местного значения, подлежащих размещению на территории поселения; 2) функциональное зонирование поселения; 3) установление и изменение границ населенных пунктов в пределах поселения | РНГП, МНГП поселения, схемы территориального планирования РФ, субъекта РФ, муниципального района |
| Правила землепользования и застройки | 1) территориальное зонирование территории поселения (городского округа); 2) определение градрегламентов установленных территориальных зон | Схемы территориального планирования РФ, субъекта РФ, генплан поселения или городского округа |
| Проект планировки и проект межевания территории | 1) определение границ территорий общего пользования; 2) определение границ земельных участков, подлежащих образованию в пределах элемента планировочной структуры; 3) основание для изъятия земельного участка; 4) основание для подготовки проектной документации на линейный объект, в рамках проекта КОТ, развития застроенных территорий | РНГП, МНГП, схемы территориального планирования всех уровней, генплан, ПЗЗ |
| Региональные нормативы градостроительного проектирования | 1) определение расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами регионального значения; 2) определение предельных значений показателей минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами местного значения (опционально) | - |
| Местные нормативы градостроительного проектирования | Определение расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами местного значения | РНГП |
|
|
|
Документация может разрабатываться по инициативе органов власти или по заявлению частных лиц.
При этом п. 6 ст. 45 ГрК РФ запрещает разработку документации по планировке территории для размещения объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии утвержденных документов территориального планирования, содержащих информацию о соответствующих объектах. Этот запрет не распространяется только на ситуацию, когда документация по планировке территории разрабатывается по заявлению частного лица.
Если документация разрабатывается по инициативе органа власти, то он привлекает проектировщика в соответствии с законодательством о закупках товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Разработанные им проекты должны пройти общественные обсуждения или публичные слушания, если документация разрабатывается по решению органов местного самоуправления поселения или городского округа на основании генерального плана и ПЗЗ.
Уполномоченные органы проводят проверку подготовленных проектов и могут отправить их на доработку. Когда доработка не требуется, такая документация утверждается уполномоченным органом. На муниципальном уровне это глава местной администрации.
Порядок изменения документации по планировке территории аналогичен правилам ее принятия. С 2017 года ГрК РФ предусматривает возможность внесения изменений в документацию по планировке территорий путем утверждения отдельных частей такой документации.
ГрК РФ установлены случаи, когда разработка ППТиПМ не требуется. Согласно пп. 5 п. 3 ст. 41 ГрК РФ разработка указанного документа не требуется, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов.
Также на основании пп. 5 п. 3 ст. 41 ГрК РФ Постановлением Правительства РФ от 07.03.2017 N 269 "Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории" установлен соответствующий Перечень случаев, к числу которых отнесены, в частности:
1) строительство, реконструкция линейных объектов, обеспечивающих подключение объектов капитального строительства к существующим электрическим сетям, сетям инженерно-технического обеспечения, при условии, что такое подключение не требует строительства или реконструкции существующих электросетей, сетей инженерно-технического обеспечения и линейные объекты удовлетворяют установленным Постановлением требованиям;
2) строительство, реконструкция объекта, входящего в состав существующего линейного объекта, при условии, что такое строительство, реконструкция осуществляются в полосе отвода существующего линейного объекта и не изменяют границы зон с особыми условиями использования территорий, установленные в связи с размещением существующего линейного объекта, и что общая площадь указанного объекта не превышает 500 кв. м, высота не превышает 12 метров, количество этажей не превышает двух;
3) строительство, реконструкция электросетей, сетей связи, сетей инженерно-технического обеспечения, размещение которых осуществляется внутри одного квартала, одного микрорайона.
Перераспределение градостроительных полномочий
между регионами и муниципальными образованиями
Пункт 20 ст. 14 и п. 26 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) предусматривают, что по общему правилу к полномочиям органов местного самоуправления поселений и городских округов относятся:
1) утверждение генплана;
2) утверждение ПЗЗ;
3) утверждение документации по планировке территории;
4) выдача разрешений на строительство;
5) выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию;
6) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования.
Однако п. 1.2 ст. 17 Закона N 131-ФЗ предусматривает, что законом субъекта РФ указанные полномочия могут быть переданы на уровень региональных властей. Если такой закон принимается, то в нем описывается, в какой мере в подготовке документации и принятии решений продолжают участвовать органы местного самоуправления.
На данный момент многие субъекты РФ приняли законы о передаче себе градостроительных полномочий.
Особенности применения СНиП и национальных
стандартов в проектировании и строительстве
при их изменении
С учетом того что ведется постоянная работа по актуализации СНиП, а действующий Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в отношении СНиП устанавливает общее правило, что они носят обязательный характер, если включены в Постановление Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 N 1521 (далее - Перечень стандартов), на практике возникает множество вопросов о юридической силе актуализированных редакций СНиП. Эти вопросы связаны с тем, что при актуализации СНиП он получает новый реестровый номер и формально оказывается не включенным в Перечень стандартов.
Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 06.10.2017 N 36052-АС/08 были даны разъяснения по вопросу применения положений СП 47.13330 "СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения", позволяющие вывести общее правило.
Например, актуализированная редакция СП 47.13330.2012 "СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения" утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 N 1033/пр с внесением изменений Приказом Минстроя России от 10.02.2017 N 86/пр.
СП 47.13330.2016 вступил в действие с 01.07.2017, однако в Перечне стандартов упоминается неактуализированная версия СП - СП 47.13330.2012.
Минстрой в своем письме разъяснил, что в такой ситуации в работе следует руководствоваться на обязательной основе положениями СП 47.13330.2012, включенными в Перечень стандартов, и на добровольной основе - положениями СП 47.13330.2016 (несмотря на то, что это актуализированная версия, она не включена в Перечень стандартов).
Таким образом, при принятии актуализированной редакции СНиП их применение становится обязательным только после включения именно актуализированной редакции в Перечень стандартов.
Разграничение видов строительных работ
Российское законодательство содержит довольно широкий перечень строительных работ. Еще шире он становится, если добавить в него понятия, используемые специалистами на практике. Между тем далеко не все понимают, какое содержание стоит за тем или иным понятием и как все эти виды работ соотносятся между собой. Неправильное определение вида осуществляемой деятельности строительного характера может повлечь наложение административного штрафа или даже признание объекта самовольной постройкой.
Строительство
Исходя из п. 13 ст. 1 ГрК РФ строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
В первую очередь необходимо определиться с соотношением понятий "здание", "строение", "сооружение". Определение здания содержится в пп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ) - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Исходя из пп. 23 п. 2 указанной статьи сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Понятие "строение" не имеет самостоятельной смысловой нагрузки, и большинство специалистов сходятся в том, что это понятие используется для обозначения зданий и сооружений одним словом. В настоящее время понятие "строение" исчезло из перечня объектов недвижимого имущества ст. 130 ГК РФ, так что можно говорить об утрате им самостоятельного правового содержания, хотя оно все еще встречается в некоторых правовых актах.
Помимо вышеуказанных понятий существует широко используемое в строительстве понятие "объект капитального строительства" - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Исходя из ст. 51 ГрК РФ строительство проводится на основании разрешения на строительство. Перечень случаев, когда разрешение на строительство при выполнении строительных работ не требуется, приведен в п. 17 ст. 51 ГрК РФ. Необходимо отметить, что согласно пп. 5 п. 17 указанной статьи данный перечень является открытым и региональным властям предоставлено право формировать дополнительные перечни случаев, в которых получение разрешения на строительство не требуется.
Осуществление строительства без соответствующего разрешения (если оно требуется) признается самовольным и наказывается штрафом, а также может быть предметом специального требования по ст. 222 ГК РФ - о сносе самовольной постройки. В этой связи крайне интересен вопрос, какие работы можно выполнять на участке до получения разрешения на строительство.
Многие застройщики приступают к выполнению подготовительных работ на участке до получения разрешения на строительство. При этом четкого понимания, что может входить в подготовительные работы, а что является уже непосредственно строительством, у участников строительного рынка и чиновников нет.
Одно из определений подготовительных работ содержится в п. 2 раздела III Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. К ним относятся:
1) разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей;
2) строительство временных дорог, площадок, инженерных сетей и сооружений;
3) устройство рельсовых подкрановых путей и фундаментов (опоры) стационарных кранов;
4) установка и демонтаж инвентарных наружных и внутренних лесов, технологических мусоропроводов.
В то же время понятие "подготовительные работы" содержится и в п. 3.3 СНиП "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. СНиП 12-04-2002". Согласно указанной норме до начала строительства объекта генподрядная организация должна выполнить подготовительные работы по организации стройплощадки, необходимые для обеспечения безопасности строительства, включая:
1) устройство ограждения территории стройплощадки при строительстве объекта в населенном пункте или на территории организации;
2) освобождение строительной площадки для строительства объекта (расчистка территории, снос строений), планировка территории, водоотвод (при необходимости понижение уровня грунтовых вод) и перекладка коммуникаций;
3) устройство временных автомобильных дорог, прокладка сетей временного электроснабжения, освещения, водопровода;
4) завоз и размещение на территории стройплощадки или за ее пределами инвентарных санитарно-бытовых, производственных и административных зданий и сооружений;
5) устройство крановых путей, мест складирования материалов и конструкций.
Отдельно стоит проанализировать порядок проведения работ по сносу объектов недвижимости.
Законодательство не дает четкого ответа на вопрос о необходимости получения разрешения на строительство для выполнения такого вида работ, как снос. Как было продемонстрировано выше, демонтаж расположенных на участках строений (снос) может быть отнесен как к подготовительным работам, осуществляемым до начала строительства, так и к работам, которые суды склонны расценивать как один из первых этапов строительства.
В ГрК РФ строительство - это деятельность по созданию зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства) является одним из разделов проектной документации согласно пп. 7 п. 12 ст. 48 ГрК РФ. Данная часть проектной документации прилагается к заявлению о выдаче разрешения на строительство (пп. "ж" п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Из данных норм очевидно, что в терминологии ГрК РФ снос здания с целью построить на его месте новое здание является этапом строительства, и уже на этом этапе застройщику требуется разрешение на строительство.
Между тем ГрК РФ не регулирует снос строения с целью, не связанной с новым строительством. Полагаем, что вопрос о необходимости получения разрешения на строительство на момент сноса строения на участке должен решаться с учетом подготовленной проектной документации. Если демонтаж строения, согласно такой документации, является первым этапом строительства, то при его выполнении следует уже иметь на руках разрешение на строительство. Если же проектная документация составлялась из расчета, что к моменту начала строительных работ участок уже будет освобожден от строений, застройщик может сначала выполнить демонтаж строений на участке (без получения разрешения на строительство), а уже потом получить соответствующее разрешение и приступить к возведению нового здания в соответствии с проектом.
Несмотря на то что снос зачастую может быть более опасен с точки зрения безопасности, чем отдельные строительные работы, полагаем, что отсутствие необходимости получения разрешения на строительство обусловлено кратковременностью данного действия. Застройщик, который осуществляет демонтаж, в любом случае обязан соблюдать все технические нормы, регулирующие данную деятельность. Экспертиза проектной документации и получение разрешения на строительство для возведения новых объектов или реконструкции необходимы в силу того, что возникший объект будет существовать в среде обитания человека годы или десятилетия и публичная власть должна каким-либо образом обеспечить безопасность не только на период непосредственного проведения работ, но и на период существования объекта.
Реконструкция
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, реконструкция - это всегда изменение каких-либо характеристик объекта. С точки зрения гражданского права реконструкция является переработкой вещи (ст. 220 ГК РФ) и, соответственно, в результате реконструкции всегда возникает новая вещь.
ГрК РФ не предусматривает отдельной разрешительной документации для реконструкции объектов капитального строительства. Застройщик при реконструкции, так же как и при строительстве, получает разрешение на строительство, а по окончании реконструкции - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Именно эти документы будут указаны в качестве правоустанавливающих в ЕГРН.
Между тем ранее отдельные изменения характеристик объекта регистрирующий орган не считал реконструкцией и просто вносил запись об изменениях. К таким изменениям, например, относились изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта. С 1 января 2017 года вступил в силу новый Закон о регистрации недвижимости и Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, и данные документы не предусматривают напрямую перечень случаев, в которых изменение характеристик объекта не является реконструкцией.
Реконструированная постройка, так же как и вновь возведенная, может оказаться самовольной постройкой, если застройщиком не будут получены необходимые согласования и соблюдены обязательные строительные и градостроительные нормы. При этом основным способом устранения нарушения будет являться приведение самовольной постройки в изначальное состояние (до самовольной реконструкции). Суд обяжет лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Принципиально важно отличать реконструкцию от других видов работ, в частности от капитального ремонта и от перепланировки, поскольку такие работы, в отличие от реконструкции, не требуют получения разрешения на строительство в рамках ГрК РФ.
Сравнение определений данных видов работ показывает, что основным отличием является изменение параметров объекта капитального строительства при реконструкции и отсутствие такого изменения при выполнении капитального ремонта или перепланировки. Между тем установить, что под этим понимает законодатель, не так просто. Для того чтобы понять этот критерий, придется обратиться к правоприменительной практике.
Капитальный ремонт
Понятие капитального ремонта содержится все в той же ст. 1 ГрК РФ. Согласно п. 14.2 данной статьи капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
В отличие от строительства или реконструкции в результате проведения работ по капитальному ремонту не возникает новая вещь. Кроме того, проведение капитального ремонта с 2011 года не требует прохождения экспертизы проектной документации (п. 3 ст. 49 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (пп. 4.1 п. 17 ст. 51 ГрК РФ) и, соответственно, ввода в эксплуатацию нового объекта.
Указанные отличия подталкивают застройщиков к расширительному толкованию понятия "капитальный ремонт" и попыткам произвести в рамках этой процедуры реконструкцию объекта капитального строительства. Рассмотрим подробнее, какие работы можно выполнять в рамках капитального ремонта.
Из текущего определения капитального ремонта можно выделить следующие виды работ, входящие в это понятие:
- замена и (или) восстановление не являющихся несущими конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций;
- замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (т.е. в отношении несущих конструкций речь идет только об их "элементах");
- замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов.
Таким образом, определение капитального ремонта не предполагает создания новых видов конструкций (изменение планировки) либо систем и сетей инженерно-технического обеспечения, т.е. для отнесения работ к капитальному ремонту одним из признаков является существование самой конструкции или систем и сетей инженерно-технического обеспечения на момент начала работ (т.е. при отсутствии системы вентиляции в здании ее создание не относится к капитальному ремонту).
Помимо определений, данных в ГрК РФ, для разграничения реконструкции и капитального ремонта суды зачастую руководствуются Ведомственными строительными нормами Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312. В силу п. 1.2 указанного Положения оно является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий.
В соответствии с п. 5.1 данного документа капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Особое внимание стоит обратить на формулировку "оснащение недостающими видами инженерного оборудования". Исходя из определения, данного ГрК РФ, в отношении инженерных сетей в рамках капитального ремонта допустимо производить только замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов. То есть, в отличие от Ведомственных строительных нормативов, ГрК РФ исходит из того, что новые инженерные сети и системы в рамках капитального ремонта появиться не могут. В то же время ГрК РФ не относит работы по устройству новых инженерных сетей и к реконструкции.
Таким образом, если застройщик осуществляет прокладку новой инженерной сети в объекте капитального строительства, не затрагивая при этом несущих конструкций, такие работы можно было бы назвать переоборудованием, однако в законодательстве такой термин применяется только в отношении жилых помещений. В любом случае такие работы не требуют получения разрешения на строительство.
Для сравнения капитального ремонта с реконструкцией можно также обратиться к п. 5.3 указанных выше строительных норм. Так, при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
- улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
Необходимо отметить, что суды понимают под капитальным ремонтом не только непосредственно ремонт, но и работы, которые изменили объект в части, не касающейся его параметров как объекта капитального строительства.
Переустройство и перепланировка
Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, а переустройство жилого помещения - установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Порядок действий заинтересованных лиц, а также основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены ст. 26 ЖК РФ.
Работы, которые могут включать в себя указанные понятия, перечислены в п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
В частности, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование жилых помещений (к которому согласно п. 1.7 указанных Правил относится и переустройство) может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Аналогичный перечень содержится в п. 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем России. В силу п. 1.3 данного пособия его применение не является обязательным, однако в судебных актах нередко можно встретить на него ссылку.
Понятия "перепланировка" и "переустройство" в федеральном законодательстве применяются только к жилым помещениям.
Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.
Судебная практика единообразна в вопросе распространения ст. ст. 25 - 26 ЖК РФ на нежилые помещения в многоквартирных жилых домах <1>. Вопрос о применении данных статей к нежилым зданиям остается открытым и во многом зависит от правоприменительной практики в регионах.
В то же время отдельные государственные органы при толковании норм ГрК РФ и ЖК РФ приходят к выводу, что реконструкция и перепланировка соотносятся как общее и частное. Так, Минэкономразвития России дало пояснение, согласно которому кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их "перепланировкой" осуществляются в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части. Но на данный момент такая позиция не получила широкого распространения.
Таким образом, переустройство и перепланировка нежилых помещений, нежилых зданий на практике проводится по процедуре, аналогичной перепланировке (переустройству) жилых помещений.
В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
1.3. Градостроительный регламент
Виды разрешенного использования
Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид разрешенного использования, определяющий назначение объектов капитального строительства, которые могут быть возведены на земельном участке. Как правило, виды разрешенного использования утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в ПЗЗ и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определенной категории земель.
Необходимо отметить, что градостроительный регламент может быть утвержден только в отношении земель определенных категорий.
Таблица 3. ПРИМЕНИМОСТЬ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕГЛАМЕНТОВ
К ЗЕМЛЯМ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ
| Категории земель, в отношении которых может быть утвержден градрегламент | Категории земель, в отношении которых градрегламент не устанавливается |
| - земли населенных пунктов; - земли сельскохозяйственного назначения, за исключением сельскохозяйственных угодий; - земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов; - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения | - сельскохозяйственные угодья; - земли особо охраняемых природных территорий за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов; - земли лесного фонда; - земли запаса; - земли, покрытые поверхностными водами; - земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития |
Основные виды разрешенного использования отражают то назначение объектов капитального строительства, которое, по мнению разработчиков ПЗЗ, предпочтительно в рамках конкретной территориальной зоны. Правообладатель земельного участка, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 ГрК РФ).
Вспомогательные виды разрешенного использования также разрешены к выбору правообладателями участков без дополнительных разрешений и согласований, но только в качестве дополнительных по отношению к основным или условно разрешенным видам использования в силу прямого указания п. 1 ст. 37 ГрК РФ. Выбор вспомогательного вида разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования противоречит ГрК РФ. Например, на земельном участке может быть установлен основной вид разрешенного использования "сельское хозяйство" и вспомогательный - "природно-познавательный туризм" или "для индивидуального жилищного строительства" и "торговые объекты площадью не более 100 кв. м".
В отличие от основных и вспомогательных условно разрешенные ВРИ не могут быть выбраны собственником по своему усмотрению. Если он планирует осуществить строительство в соответствии с условно разрешенным ВРИ, то ему необходимо пройти специальную процедуру согласования, предусмотренную ст. 39 ГрК РФ.
После принятия соответствующего решения собственник земельного участка вправе осуществлять строительство в соответствии с условно разрешенным видом использования.
Порядок выбора основных или вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков такими их правообладателями, как органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, унитарные предприятия, в настоящее время законодательством не определен.
Если земельный участок находится в публичной собственности, то выбор основного и вспомогательного видов разрешенного использования имеет дополнительные особенности и осуществляется в следующем порядке: уполномоченный орган принимает решение об установлении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки и направляет его в орган кадастрового учета в рамках информационного взаимодействия.
Применительно к государственным и муниципальным учреждениям, унитарным предприятиям в письме Росреестра от 03.03.2015 N 14-исх/02858-ГЕ/15 указано на то, что в связи со специальной правоспособностью указанные юридические лица могут осуществлять на земельных участках только предусмотренные учредительными документами виды деятельности. Следовательно, говорить о выборе названными юридическими лицами вида разрешенного использования земельного участка не приходится: они осуществляют только ту деятельность, которая соответствует целям их создания.
В письме Минэкономразвития России от 10.11.2014 N Д23и-3952 указывается, что как органы государственной власти, органы местного самоуправления, так и государственные или муниципальные учреждения, государственные и муниципальные унитарные предприятия впредь до изменения порядка выбора ВРИ в отношении земельных участков уполномочены использовать земельные участки в соответствии с любым из установленных ВРИ, соответствующим целям создания указанных юридических лиц. При этом в указанном случае закрепление выбора ВРИ земельного участка в кадастре недвижимости не осуществляется, а достигается путем установления целевой правоспособности организации - правообладателя земельного участка. Вместе с тем стоит отметить, что данная позиция плохо согласуется с общими правилами действующего в настоящее время Закона N 218-ФЗ, в соответствии с которым сведения о ВРИ относятся к категории дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, указываемых в кадастре недвижимости (пп. 4 п. 5 ст. 8 Закона N 218-ФЗ).
Б. Определение и изменение видов разрешенного использования
земельного участка, в отношении которого должен быть
утвержден градрегламент
Если земельный участок входит в состав земель, в отношении которых градрегламент еще должен быть утвержден, то до его утверждения виды разрешенного использования определяются следующим образом.
Во-первых, в этом случае нельзя говорить о наличии основных, вспомогательных и условно разрешенных ВРИ, которые вводятся только градрегламентом.
Во-вторых, в силу п. 3 ст. 51 ГрК РФ при отсутствии ПЗЗ не допускается выдача разрешений на строительство в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства, за исключением случаев строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градрегламентов или для которых не устанавливаются градрегламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Соответственно, получается, что в случае отсутствия утвержденных ПЗЗ, составной частью которых является градрегламент территории, в отношении которой ПЗЗ должны быть утверждены, выбор правообладателями земельных участков, попадающих в соответствующую территорию, ВРИ и осуществление строительства в соответствии с выбранными ВРИ фактически невозможны, что является серьезным ограничением в использовании земельных участков.
Необходимо отметить, что до недавнего времени действовал переходный период, допускающий выбор ВРИ и осуществление строительства на земельных участках, в отношении которых должен быть утвержден градрегламент, до утверждения соответствующего градрегламента.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) до 31.12.2017 разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определялось в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.
Также пп. 2 п. 1 ст. 4 Закона N 191-ФЗ предусмотрено, что уполномоченные органы власти в этом случае были обязаны указывать вид разрешенного использования в составе ГПЗУ. На практике, опираясь на указанные нормы, уполномоченные органы заполняли ГПЗУ при отсутствии утвержденного проекта планировки территории, внося, например, вид разрешенного использования на основании данных ЕГРН. Обоснованность таких действий подтверждалась судебной практикой.
Отдельно пп. 3 п. 1 ст. 4 Закона N 191-ФЗ регулируются вопросы изменения вида разрешенного использования таких земельных участков. До 31.12.2017 решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принималось главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний или общественных обсуждений.
Без проведения публичных слушаний принималось решения об изменении ВРИ при условии, что выбранный ВРИ не противоречит целевому назначению земельного участка:
- если заявителем запрашивалось изменение ВРИ на другой, предусматривающий жилищное строительство;
- если до введения в действие ГрК РФ вид разрешенного использования объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, уже был изменен на другой по действовавшим тогда правилам.
Отдельно в ст. ст. 17.1, 17.2 Закона N 191-ФЗ подчеркивалось, что до 01.07.2017 допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии утвержденных ПЗЗ в Москве, до 31.12.2017 - в Московской области и других муниципальных образованиях.
Необходимо отметить, что срок "переходного периода" неоднократно продлялся. Однако по состоянию на конец 2017 г. изменения законодательства в части продления сроков "переходного периода" не произошли, ввиду чего в настоящее время отсутствует процедура выбора ВРИ собственниками соответствующих земельных участков и имеются все формальные основания для применения п. 3 ст. 51 ГрК РФ, не допускающего выдачу разрешений на строительство до утверждения ПЗЗ применительно к территории, в отношении которой ПЗЗ должны быть утверждены.
В. Определение вида разрешенного использования земельных
участков, на которые действие градрегламентов
не устанавливается
В отношении сформированных земельных участков на землях таких категорий вид разрешенного использования должен определяться на основании данных кадастра недвижимости.
Если участок еще не образован, то вид разрешенного использования будет внесен в кадастр недвижимости с учетом содержания схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (ст. 11.10 ЗК РФ). Как предусмотрено пп. 4 п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ, в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указывается в том числе вид разрешенного использования, если на образуемый земельный участок действие градрегламента не распространяется.
Наиболее проблемным является вопрос о возможности изменения ВРИ земельных участков, в отношении которых градрегламент не устанавливается. Федеральным законодательством такая процедура не предусмотрена, несмотря на прямое указание необходимости этого в п. 5 ст. 37 ГрК РФ.
В 2011 году Минэкономразвития предложило в таких ситуациях руководствоваться пп. 3 п. 1 ст. 4 Закона N 191-ФЗ (изменение ВРИ актом главы местной администрации с учетом результатов публичных слушаний до 31.12.2017). Однако суды такую позицию, как правило, не поддерживали, полагая, что до момента закрепления соответствующей процедуры в законе изменение ВРИ невозможно <2>.
Публичные и частные сервитуты
Виды сервитутов
Действующее законодательство выделяет два вида сервитутов.
1. Сервитут (вещное право ограниченного пользования чужим земельным участком).
До внесения изменений в ЗК РФ в отношении его использовалось понятие "частный сервитут".
2. Публичный сервитут.
В отличие от понятия (частного) сервитута понятие публичного сервитута законом не раскрывается, однако в теории публичный сервитут определяется как "вид ограничений гражданских прав".
Нормативное регулирование публичного и частного сервитутов немногочисленно и во многом сходно, однако имеет ряд отличий, связанных с правовым статусом данных юридических конструкций. Отметим, что законодатель использует понятия непоследовательно и часто сам путает содержание терминов.
Несмотря на то что в соответствии с определением сервитут устанавливается в отношении земельных участков, законодательство допускает использование данного обременения также в отношении зданий и сооружений (ст. 277 ГК РФ).
Основания для возникновения сервитута и публичного
сервитута
Условия возникновения сервитута:
1. Требование собственника земельного участка или иной недвижимости (а также лица, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения).
2. Адресатом требования является правообладатель соседнего или (если это необходимо) другого земельного участка.
В качестве такого правообладателя выступает по общему правилу собственник участка, в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем 1 год, - землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между правообладателями, при невозможности достижения соглашения - в судебном порядке.
Отметим, что существуют особенности установления сервитута в отношении земельных участков в границах полосы отвода автомобильных дорог - он устанавливается по согласованию с органом власти, осуществляющим полномочия собственника земли.
4. По общему правилу сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРН.
Цели установления сервитута:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов;
- для иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Специальные цели установления сервитута:
- для создания и эксплуатации объектов дорожного сервиса, рекламных конструкций в границах полосы отвода автомобильной дороги (ст. 25 Закона N 257-ФЗ);
- для размещения специальных информационных знаков и защитных сооружений; проведения изыскательских работ; ведения работ, связанных с пользованием недрами (дополнительно к общим основаниям - в отношении земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности (гл. V.3 ЗК РФ)).
В п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017 (далее - Обзор), прямо указывается, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом), а "факторы удобства" не подлежат учету.
Так, ВС РФ признал верным вывод суда о том, что основания для установления сервитута прохода и проезда отсутствуют, поскольку к земельному участку истца проходит иная дорога, хотя и худшего состояния и большей протяженностью.
Также ВС РФ согласился с позицией судов о том, что, если невозможность реализовать право пользования участком вызвана исключительно действиями самого правообладателя такого участка (например, из-за возведения объекта с нарушением предельных параметров разрешенного строительства незастроенной части участка оказалось недостаточно для проезда автотранспорта), основания для установления сервитута отсутствуют.
Пунктом 8 Обзора подтверждено существование иного препятствия для установления сервитута: лишение собственника служащего участка возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.
При наличии нескольких вариантов установления сервитута суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника служащего земельного участка (п. 9 Обзора).
При обращении в суд не требуется доказывать, что созданы фактические препятствия в использовании имущества (например, что закрыли проезд через соседний участок или неоднократно отказывали в таком проезде), а достаточно лишь привести доводы о невозможности реализации прав иным способом <1>.
Публичный сервитут устанавливается:
- законом или иным НПА РФ, НПА субъекта РФ, НПА органа местного самоуправления;
- если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения (т.е. для обеспечения общественных потребностей и в интересах неопределенного круга лиц);
- без изъятия земельных участков;
- по общему правилу с учетом результатов общественных слушаний.
Публичный сервитут может устанавливаться в целях:
- прохода или проезда через земельный участок (в т.ч. для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе);
- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ;
- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
- прогона сельскохозяйственных животных;
- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных;
- использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
- проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
- ремонта существующих коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры;
- прокладки новых, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации в границах полосы отвода автомобильной дороги (ст. 25 ФЗ "Об автомобильных дорогах...").
При этом исходя из п. 4 Обзора в перечисленных случаях возможно установление и сервитута по правилам ГК РФ. Указанный подход свидетельствует об отсутствии в настоящее время четких критериев разграничения публичных сервитутов и сервитутов. Данное обстоятельство вызвано главным образом тем, что перечень случаев, в которых в соответствии с ЗК РФ может быть установлен публичный сервитут, не полностью отвечает требованию установления публичного сервитута только для обеспечения публичных интересов или интересов неопределенного круга лиц, т.к. последовательное применение данного требования привело бы к сокращению перечня случаев, когда допустимо установление публичного сервитута.
Государственная регистрация сервитута
Сервитут и публичный сервитут подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом N 218-ФЗ.
Сервитут как ограниченное вещное право и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества, и законом по общему правилу не установлена обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, фактически обременяемую сервитутом (п. 11 Обзора). Однако такая часть земельного участка может быть поставлена на кадастровый учет по инициативе сторон, причем как заранее, так и одновременно с государственной регистрацией сервитута.
Исключение из данного правила предусмотрено ч. 4 ст. 39.25 ЗК РФ. Так, допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без осуществления кадастрового учета соответствующей части земельного участка и без государственной регистрации обременения, возникающего в связи с установлением данного сервитута. Какое-либо обоснование данного законодательного решения отсутствует, данная норма создает риск приобретения земельного участка, обремененного сервитутом на значительный срок, информацию о чем приобретатель земельного участка получить заранее не может.
Сервитуты, установленные в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог, подлежат регистрации только в случаях, если они установлены на срок более 1 года (п. 4.14 ст. 25 Закона N 257-ФЗ).
