2020-06-10
141
Информационная поддержка. Периодические издания: газеты: «Из рук в руки». Анализ периодических изданий, специализирующихся на объявлениях о купле-продаже имущества и результаты устного опроса юридических и физических лиц, желающих совершить сделки купли-продажи в период 2018 года, выявили достаточно большое количество предложений продажи недвижимости жилого фонда, сдачи в аренду площадей офисного, производственного и складского назначения и единичные случаи предложения покупки. Активность электронных средств массовой информации в освещении проблем рынка недвижимости достаточно высокая, в работе использовались Интернет- сайты о продаже недвижимости в республике Мордовия.
В республике Мордовия наиболее развит вторичный рынок жилой недвижимости. Операции на рынке недвижимости жилого назначения проводятся достаточно часто. Агентствами недвижимости были представлены данные, полученные в результате опроса владельцев домов, предлагаемых к продаже через средства массовой информации, и на основании сделок купли-продажи домов, проведенных самими агентствами.
|
|
|
Анализ рынка жилой недвижимости.
Не смотря на то, что цены на жильё совершили очередной значительный скачёк вверх, сопровождающийся потребительским ажиотажем, остаётся не ясным, насколько он экономически обоснован. Тем не менее, учитывая, что цены на любой товар, в том числе и на недвижимость, зависят от соотношения спроса и потребления, можно попытаться по отдельности рассмотреть возможное изменение этих факторов в наступившем году. Действительно, есть перспективы серьёзного роста предложения. Это касается нового жилья. На вторичном рынке большинство продавцов, учитывая наблюдающийся рост цен, по возможности будут выжидать наиболее благоприятного момента выставления на продажу своих объектов.
Что касается спроса, то на него в той или иной степени оказывает влияние общий экономический рост, повышение уровня жизни и доходов населения, благоприятная обстановка с ценами на экспортное сырьё, активное развитие ипотеки.
Не однозначное влияние на перспективу изменения цен на жильё может оказать возможное уменьшение инфляции. С одной стороны, уменьшение инфляции должно сказаться на уменьшении темпов роста себестоимости строительства и, следовательно, на сдерживание цен на жильё, а с другой стороны, снижение инфляции должно привести к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам, а это, в свою очередь, опять же повлечёт за собой рост спроса.
Наилучшее и наиболее эффективное использование.
Наилучшее и наиболее эффективное использование- это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.
|
|
|
На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:
· быть физически возможным, т.е. соответствовать используемому потенциалу;
· быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна попадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
· быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
· быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Исходя из того, что единственным разрешенным законом использованием земельного участка, является использование его для индивидуального жилищного строительства в рамках настоящего отчета анализ наилучшего и оптимального использования не проводился, т.е. представлены обоснования, не требующие расчетов (ФСО-7, п.16).
Методология оценки
Затратный подход
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа), являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.
Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций, и материалов.
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов или услуг аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу), которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту.
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики определяют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.
|
|
|
Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
· метод прямой капитализации;
· метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.
В нашем исследовании доходный подход не применялся.
8.Расчет стоимости недвижимости затратным подходом.
