Расчет стоимости земельного участка

Оценщиком для оценки земельных участков был использован метод сравнительного подхода, а именно метод сравнительного анализа продаж.

Расчет рыночной стоимости земельного участка производился в предположении, что он не застроен;

Результаты расчетов указанными методами приведены ниже.

При применении метода прямого сравнительного анализа продаж стоимость земельного участка определяется путем сравнения с ценами продажи или предложений аналогичных земельных участков. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи или ценой предложения аналогичных объектов. Каждый аналог сравнивается с оцениваемым земельным участком. В цену аналога вносятся поправки, отражающие существенные различия между ним и оцениваемым объектом.

Для осуществления расчетов методом сравнительного анализа продаж Оценщиком предпринимались следующие шаги:

- изучение рынка для отбора информации о земельных участках, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному участку о цене продажи (или запрашиваемой цене), форме оплаты, физических характеристиках, местоположении т.д.;

- анализ и сравнение каждого участка с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т. д.;

- корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому участку в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым участком;

- согласование скорректированных цен сопоставимых участков и вывод показателя стоимости оцениваемого участка.

Информация о ценах сделок купли-продажи является коммерческой тайной, и обычно не разглашаются. Оценщик не смогла получить информацию относительно цен сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. Для расчетов использовались цены предложения. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке земельного участка, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.

Выбор аналогов для расчетов

В результате анализа рынка земли Оценщиком был выявлен ряд предложений на продажу земельных участков, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено ниже.

 

Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом

       Сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым при наличии полной и достоверной информации по сравнимым продажам.

       Данный подход предполагает сбор информации по продажам аналогичных земельных участков, их сравнение с оцениваемым участком и, если необходимо, проведение корректировок на присутствующие различия. Полученные откорректированные показатели стоимости затем используются для определения окончательной оценки стоимости оцениваемого участка земли.

       Общепринятыми элементами сравнения для земли являются:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка (время);

- местоположение;

- физические характеристики;

- доступные коммуникации;

- наилучшее и наиболее эффективное использование и т.д.

При оценке можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Из представленных сопоставимых продаж нами были отобраны 3 объекта, расположенные в республике Мордовия, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту. Источники информации: предложения из сети Интернет. Для сопоставления нами были выбраны следующие параметры продаж, а именно: право собственности, условия финансирования и налогообложения, размер участка, его местоположение, дата продажи и т.д.

Исходные данные по сравнимым продажам

                      при полном праве собственности на земельные участки.

                                                                                                                            Таблица 7

	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена 1 га (руб.)		150000/2000 = 75 руб.	215000/1600= 134 руб.	300000/2000= 150 руб
Дата продажи		Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Местоположение	Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, участок 6, Зеленая	Республика Мордовия, Лямбирский р-н, с. Атемар, Центральная ул	Республика Мордовия, Лямбирский р-н, с. Атемар	Республика Мордовия, Лямбирский район, село Атемар
Размер участка, кв.м	2024	2000	1600	2000
Назначение участка	Земли населенных пунктов. Для индивидуального жилищного строительства	Земли населенных пунктов.  Для ИЖС	Земли населенных пунктов.  Для ИЖС	Земли населенных пунктов. Для ИЖС
Корректировка на назначение и использование		1	1	1
Контактная информация		https://www.avito.ru/atemar/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._izhs_1023484258	https://www.avito.ru/atemar/zemelnye_uchastki/uchastok_16_sot._izhs_898570841	https://www.avito.ru/atemar/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._izhs_1629892329
Передаваемые права	В собственность	В собственность	В собственность	В собственность
Корректировка на передаваемые права		1	1	1
Условия финансирования и налогообложения	обычные	обычные	обычные	обычные
Корректировка на дату продажи		1	1	1
Корректировка на торги		-10%	-10%	-10%
Корректировка на размер участка		1	1	1
Корректировка на местоположение		1	1	1
Корректировка на наличие водоема		1	1	1
Дополнительная информация	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный
Скорректированная цена		67	120	135