Основные принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости недвижимости, основаны на ожиданиях пользователя, влиянии рыночной среды, наилучшем и наиболее эффективном использовании имущества. Важнейшими из них являются принципы полезности, замещения, ожидания будущих доходов, сбалансированности затрат и ожидаемых доходов, конкуренции, предложения и спроса, и наилучшего и наиболее эффективного использования.
Классическими подходами к оценке стоимости недвижимости являются:
• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.
В большинстве случаев оценка проводится с использованием всех трех подходов. Это позволяет определить стоимость объекта оценки тремя различными путями, каждый из которых имеет свои ограничения в конкретном использовании. Однако в ряде случаев некоторые подходы по тем или иным причинам не могут быть применены.
При выборе учитываются следующие факторы: цель оценки, вид оцениваемой стоимости, надежность, полнота и достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для объекта оценки, так и общего характера.
|
|
Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке земельного участка.
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить
величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Поскольку, объектом оценки в данном исследовании является земельный участок без учета стоимости улучшений на нем, применение затратного подхода для определения стоимости участке невозможно.
Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке земельного участка.
|
|
Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использование таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент дисконтирование и аннуитеты и др.
Основными недостатками доходного подхода являются:
· большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определен) коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами - результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки капитализации;
· большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, расходы, то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет;
· проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дисконтирования - обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный промежуток времени - чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных);
Как следствие - создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов.
В Методических рекомендациях по оценке рыночной стоимости земельного участка, разработанных Министерством имущественных отношений Российской Федерации, описано 6 методов оценки права собственности на земельный участок. Для оценки рыночной стоимости земельного участка могут использоваться следующие методы:
· сравнение продаж;
· выделения;
· распределения;
· капитализации дохода (земельной ренты);
· остатка;
· предполагаемого использования.
По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке земельного участка из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.