2020-06-10
215
Справочно: стоимость 1 кв.метра земли в с. Атемар, Лямбирского района, Республика Мордовия согласно произведенному расчету составляет:
216568 рублей/2024 кв.метров=107 рублей
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришла к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один - сравнительный.
Затратный подход. Отказ от использования затратного подхода.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, индивидуального жилого дома. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. Принимая во внимание весомость приведенного выше аргумента против использования затратного подхода, Оценщик приняла решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.
|
|
|
Доходный подход. Отказ от использования доходного подхода.
Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть 3. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагала достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 12) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.
Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данный жилой дом будет использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать его в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договоры аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитала не возможным.
|
|
|
Учитывая изложенное выше, оценщик приняла решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.
В данной работе доходный подход не рассматривался.
Сравнительный подход
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками. Оценщиком произведен тщательный поиск объектов, аналогичных оцениваемому, расположенных в непосредственной близости от оцениваемого объекта.
В данном Отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов жилые дома, расположенные в Республике Мордовия и произведены необходимые корректировки.
На основании информации нам удалось выявить следующие аналоги:
Таблица 11
| Объект | Местоположение | Стоимость,руб. | Площадь кв. м |
| Оцениваемый объект | Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, ул. Зеленая, д.6 | 213 | |
| Аналог 1 | Республика Мордовия, с. Атемар | 5500000 | 150 |
| Аналог 2 | Республика Мордовия, с. Атемар | 5200000 | 147,8 |
| Аналог 3 | Республика Мордовия, Лямбирский р-н, с. Атемар, ул. Посоп, 9 | 3150000 | 165 |
Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:
· на объем передаваемых прав на здание;
· на финансовые условия;
· на условия продажи;
· на дату продажи;
· на местоположение;
· на площадь здания;
· на состояние помещений и т.д.
