2020-06-10
370
Сравнимые объекты. Таблица 12
| Оцениваемый объект | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог №3 | |
| Дата оценки | 11 ноября 2019 года | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения |
| Цена сделки (руб.) | 5500000 | 5200000 | 3150000 | |
| Условия финансирования и налогообложения | Обычные | Обычные | Обычные | Обычные |
| Условия оплаты | За наличный расчет | За наличный расчет | За наличный расчет | |
| Назначение | жилое | жилое | жилое | жилое |
| Юр. права и ограничения | В собственность | В собственность | В собственность | |
| Местоположение | Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, ул. Зеленая, д.6 | Республика Мордовия, с. Атемар, | Республика Мордовия, с. Атемар, | Республика Мордовия, Лямбирский р-н, с. Атемар, ул. Посоп, 9 |
| Площадь земельного участка(м.кв.) | 2024 | 1000 | 2000 | 1800 |
| Стоимость 1 м.кв. земельного участка (см. расчет стр.20) (руб.) | 107 | 107 | 107 | |
| Стоимость земельного- участка- аналога (руб.) | 107000 | 214000 | 192600 | |
| Стоимость жилого дома- аналога, всего (руб.) | 5393000 | 4986000 | 2957400 | |
| Общая площадь здания (м. кв.) | 213 | 150 | 147,8 | 165 |
| Цена за 1 м. кв. жилого дома- аналога (руб.) | 35953 | 33734 | 17923 | |
| Состояние объекта -Износ (%) | 30 | 30 | 30 | 30 |
| Архитектурное своеобразие | нет | нет | нет | нет |
| Конструктивная схема объекта Материал стен (кирпич и т.д.) Конструкция кровли Конструкция фундамента | Пеноблоки двускатная ж/б блоки | Кирпич двускатная ж/б блоки | Кирпич двускатная ж/б блоки | Кирпич двускатная ж/б блоки |
| Коммуникации (наличие, источник) - Электричество - Канализация - Отопление - Вода (гор., хол.) - Телефон | + + + + + | + + + + + | + + + + + | + + + + + |
| Наличие особых условий | нет | нет | нет | нет |
| Источник получения информации | Изосимов Григорий Олегович | https://www.avito.ru/saransk/doma_dachi_kottedzhi/dom_150_m_na_uchastke_10_sot._1070278807 | https://www.avito.ru/saransk/doma_dachi_kottedzhi/dom_147.8_m_na_uchastke_20_sot._1315069771 | https://www.avito.ru/atemar/doma_dachi_kottedzhi/dom_165_m_na_uchastke_18_sot._1259301131 |
| Дата получения информации | 11 ноября 2019 года | 11 ноября 2019 года | 11 ноября 2019 года | 11 ноября 2019 года |
Таблица корректировки цен. Таблица 13
|
|
|
| Цены и поправки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 2 | ||
| Цена за 1 м.кв. | 35953 | 33734 | 17923 | ||
| Дата продажи | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | ||
| Корректировка на торги | -5% | -5% | -5% | ||
| Передаваемые права на здание | право собственности | право собственности | право собственности | ||
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | ||
| Условия продажи | обычные | обычные | обычные | ||
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | ||
| Корректировка на площадь здания | 1 | 1,05 | 1 | ||
| Корректировка на местоположение | 1 | 1 | 1 | ||
| Корректировка на состояние объекта (на износ):расчет | 100-30/100-30 | 100-30/100-30 | 100-30/100-30 | ||
| Величина корректировки | 1 | 1 | 1 | ||
| Корректировка техническое обеспечение здания | 1 | 1 | 1 | ||
| Корректировка на качество отделки | 1 | 1 | 1,16 | ||
| Корректировка на материал стен | 0,88 | 0,88 | 0,88 | ||
| Скорректированная цена | 30056 | 29611 | 17381 | ||
| Среднее значение | 25682
| ||||
| Средневзвешенное значение | 0,8 | 0,1 | 0,1 | ||
| Скорректированная цена продажи здания | (30056*0,8+29611*0,1+17381*0,8)/25682 =1,1 25682*1,1=28250 28250*213=6017250
| ||||
Итоговое заключение по сравнительному подходу
Следовательно, стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) на 11 ноября 2019 года составляет: 6017250 (шесть миллионов семнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей.
Согласование результатов
При оценке здания оценщиком были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Доходный подход в данной работе не применялся.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. Методы сравнительного подхода предполагают, что имеется развитый рынок купли- продажи объектов, аналогичных объекту оценки. В связи с этим оценщикам сравнительному подходу присваивается удельный вес равный 100%.
Согласование результатов для жилого дома:
Таблица 11 (в руб.)
| Затратный подход | Доходный подход | Сравнительный подход | |
| Рыночная стоимость жилого дома | Не применялся | Не применялся | 6017250 |
| Удельный вес | 1 | ||
| 6017250 | |||
| ИТОГО | 6017250 | ||
Таким образом, рыночная стоимость для земельного участка и расположенного на нем жилого дома по состоянию на 11 ноября 2019 года, составляет:
Таблица 12 (в руб.)
| Рыночная стоимость земельного участка | 216568 |
| Рыночная стоимость жилого дома | 6017250 |
| ВСЕГО | 6233818 |
Рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, ул. Зеленая, д.6 – дом, Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, участок 6, Зеленая, составляет на 11 ноября 2019 года:
земельного участка – 216568 (двести шестнадцать тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей,
и расположенного на нем жилого дома- 6017250 (шесть миллионов семнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей.,
всего на сумму – 6233818 (шесть миллионов двести тридцать три тысячи восемьсот восемнадцать) рублей
