Можно ли рассчитывать на меры господдержки

Что делать арендатору коммерческой недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)

 

С 29 апреля 2020 г. действуют изменения в Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р. См. Распоряжение Правительства РФ от 28.04.2020 N 1155-р.

 

Верховный Суд РФ дал разъяснения по вопросам применения законодательства и мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19). См. Обзор N 1, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020.

 

Многие компании-арендаторы оказались в ситуации, когда они вынуждены вносить плату за пустующие офисы и магазины (сотрудники на "удаленке" или в самоизоляции, магазин или ресторан закрыт из-за ограничений, введенных в связи с пандемией и т.п.). Или магазин работает, но снизился поток клиентов, упала выручка, не из чего платить за аренду. Чтобы снизить потери, оптимально или договариваться об "арендных каникулах", или подобрать способ расторжения без суда. Менять или расторгать договор через суд придется долго. А все это время задолженность продолжит копиться (даже если вы освободите помещение). Договориться может быть вполне реально. Арендодателю, например, может быть выгодно сохранить арендатора на будущее, пойдя на временные уступки, чем потом в условиях кризиса пытаться заполнить пустующие помещения. Или расторгнуть договор по соглашению, получив пусть небольшую, но компенсацию, чем потом несколько лет пытаться взыскивать долги. Можно также воспользоваться мерами господдержки и попытаться обязать арендодателя предоставить отсрочку. Представляется, что реальнее всего ее получить при аренде госимущества субъектам малого и среднего бизнеса, а также арендаторам в отраслях, наиболее пострадавших от пандемии. Если вы "молча" прекратите платежи, учтите, что накопятся не только долги, но и штрафные санкции. Их взыскание может, конечно, затянуться на годы. Но субсидиарную ответственность учредителей, если дойдет, например, до банкротства, никто не отменял. Сослаться на форс-мажор не получится.

 

 

Что будет, если просто перестать вносить

Арендные платежи

Если договор не прекращен, и вы не вернули помещение в установленном порядке, но не платите, есть следующие риски:

· арендодатель будет вправе взыскать, помимо платы за весь период, договорную неустойку, или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также причиненные убытки. По общему правилу их можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);

· арендодатель может прекратить доступ в помещение и к размещенному там имуществу (в том числе и после окончания карантинных мероприятий). Несмотря на то что у него не будет правовых оснований применять удержание, придется оспаривать в суде (а значит, на быстрое решение вопроса надеяться на стоит);

· арендодатель может воспользоваться правом на отказ по договору или закону и выселить вас (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Хотя, скорее всего, он "сохранит" договор в надежде на будущие взыскания;

· если вы хоть как-то продолжали работать (доставка, заказы на вынос), проблемы с доступом или выселение могут окончательно парализовать деятельность;

· не стоит забывать о субсидиарной ответственности руководителя и учредителей арендатора (п. 3 ст. 3 Закона об ООО, п. 3 ст. 3 Закона об АО). Хотя ее применение займет много времени и не всегда позволит взыскать денежные средства в реальности, однако списывать со счетов такую возможность нельзя.

Возможно, вам удастся возобновить платежи в будущем или погасить задолженность частично. Но от вышеозначенных рисков вас это не избавит. Если есть возможность, лучше попытаться договориться с арендодателем.

Что можно сделать сейчас: предложить согласовать варианты отсрочки или снижения платы. В качестве аргумента в переговорах отметьте, что платежи и штрафные санкции могут быть взысканы в будущем, но для исполнения соответствующего решения на вашем счете может не быть денежных средств.

Обратите внимание: представить заключение ТПП о форс-мажоре не удастся. ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества, поскольку проблема взаимоотношений между арендодателями коммерческой недвижимости и арендаторами по поводу сроков и размера уплаты в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции арендных платежей во многом решена на законодательном уровне и на уровне подзаконных нормативных актов. В связи с этим рекомендует обращаться не в ТПП за получением заключения, а к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды (об уменьшении, отсрочке (рассрочке) уплаты арендной платы) на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

Можно ли рассчитывать на меры господдержки

 

2.1. Если вы арендуете федеральное имущество

При аренде федерального имущества, составляющего госказну РФ (в том числе земельного участка), учтите следующее.

Если вы относитесь к СМСП и включены в реестр таких субъектов, вы вправе получить отсрочку по арендным платежам за апрель - июнь 2020 г. Срок отсрочки вы предлагаете сами, но он не может быть позднее 31.12.2021 (пп. "а" п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Если вы относитесь к СМСП, включены в реестр и осуществляете деятельность в таких сферах, как, например, авиа- и автоперевозки, организация досуга и развлечений, туризм, общественное питание, для вас предусмотрено освобождение от уплаты арендных платежей за апрель - июнь 2020 г. Это возможно, если имущество предоставлено для ведения деятельности в соответствующей сфере и документально подтверждено использование имущества для осуществления такой деятельности (пп. "б" п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Чтобы получить отсрочку (освобождение от уплаты), обратитесь к арендодателю. Он должен заключить с вами соответствующее допсоглашение в течение семи рабочих дней со дня обращения. Это распространяется на договоры, заключенные с Росимуществом.

При аренде иного федерального имущества учтите следующее.

Если вы относитесь к СМСП и арендуете имущество из специального перечня, отсрочку по арендным платежам можете получить в следующем порядке (п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р):

1) обратитесь к арендодателю с соответствующей просьбой;

2) в течение трех рабочих дней он заключит с вами допсоглашение к договору аренды;

3) плату за 2020 г. сможете вносить в 2021 г. равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды. Вы вправе предложить свой вариант, но, скорее всего, будут заключаться соглашения на типовых условиях, обозначенных Правительством РФ.

Это распространяется на договоры, заключенные субъектами малого и среднего бизнеса с госпредприятиями и учреждениями, сдающими федеральное имущество.

Если вы относитесь к СМСП, но арендуемое имущество не входит в перечень, с вами тоже могут заключить допсоглашение к договору аренды с целью поддержки (п. 3 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р). Конкретные условия для этой ситуации не установлены, но, скорее всего, они будут такими же, как при аренде имущества, включенного в указанный перечень. Рекомендуем в любом случае обращаться к арендодателю с такой просьбой.

Если вы арендуете любое федеральное имущество и не относитесь к среднему или малому бизнесу, но осуществляете деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в ситуации с пандемией, вы также имеете право на отсрочку. Условия и срок такой отсрочки установлены Правительством РФ.

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать и допсоглашение о его изменении.

 

2.2. Если вы арендуете имущество в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности

Вы можете получить отсрочку, если вид вашей деятельности входит в перечень наиболее пострадавших отраслей. Условия и срок такой отсрочки установлены Правительством РФ. Органы власти или местного самоуправления в вашем регионе могут предусмотреть свои условия, не ухудшающие положение арендаторов по сравнению с требованиями Правительства РФ.

Для СМСП Правительство РФ рекомендовало органам госвласти субъектов РФ и органам местного самоуправления установить такие же меры поддержки, как для арендаторов федерального имущества, составляющего госказну РФ (п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Что можно сделать сейчас: независимо от принятия таких мер в вашем регионе, рекомендуем уточнить у арендодателя о возможности отсрочки, если ваша деятельность была приостановлена из-за ограничений, связанных с пандемией.

Если меры приняты, направить письмо о заключении соответствующего допсоглашения.

Предусмотрено освобождение от арендной платы для ряда организаций и ИП на период приостановления их деятельности из-за режима повышенной готовности (п. п. 3 - 3.9, 4 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП).

Например, основные условия поддержки московских арендаторов, осуществляющих деятельность в сферах общественного питания, торговли, предоставления бытовых услуг населению, туризма, предоставления гостиничных услуг, в частности, таковы (п. п. 3.2, 3.3 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП):

· арендуются земельные участки, находящиеся в собственности Москвы, земельные участки на территории Москвы, госсобственность на которые не разграничена, объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Москвы;

· срок освобождения - период с 1 марта 2020 г. до прекращения режима повышенной готовности, но не ранее 1 июля 2020 г.;

· подтверждено, что объект использовался в целях, установленных договором. При этом целью предоставления должно быть осуществление видов деятельности, для которых разработаны эти меры поддержки.

2.3. Если вы арендуете не государственное и не муниципальное имущество

В рамках мер господдержки арендаторов установлена обязанность арендодателя заключить с вами допсоглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента вашего обращения, если договор заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Также вы вправе требовать уменьшения арендной платы, если не можете пользоваться помещением из-за указанных ограничительных мер (ч. 3 ст. 19 Федерального закона 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Но нужно учитывать два фактора:

· данные меры касаются не всех арендаторов, а только осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (п. 1 Требований);

· арендодатель может проигнорировать требование и отказать в нем. В этом случае у вас появляется право понудить его через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ), но процесс может затянуться.

С учетом этого, широкое использование данного инструмента может быть затруднительным.

Требования к условиям и срокам отсрочки, установленные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439:

· касается любой недвижимости, кроме жилых помещений, всех форм собственности, включая частную;

· период отсрочки - с даты введения в вашем субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС и до 01.10.2020;

· объем отсрочки - в размере арендной платы за период действия указанного режима и 50% платы за период со дня окончания режима и до 01.10.2020;

· отсроченные платежи вносятся не раньше 1 января 2021 г. и не позже 1 января 2023 г. не чаще раза в месяц, равными платежами в размере не больше половины от ежемесячной арендной платы по договору;

· меры ответственности в период отсрочки не применяются, какие-либо дополнительные платежи не должны устанавливаться;

· не предоставляется отсрочка в части платы, составляющей коммунальные платежи или расходы на содержание (кроме случаев, когда арендодатель освобожден от этих платежей на период режима повышенной готовности или ЧС).

Сторонам договора разрешено устанавливать иные условия отсрочки, если они не ухудшают положения арендатора по сравнению с указанными требованиями (п. 6 Требований).

Если в вашем регионе приняты меры поддержки арендодателей, снижающих плату для арендаторов, у вас больше шансов оперативно заключить нужное соглашение. Правительство рекомендовало всем региональным властям предоставить арендодателям такую поддержку.

 

3. Как согласовать "арендные каникулы", если вы хотите сохранить за собой помещение

"Арендные каникулы" могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, если это предусмотрено договором или в рамках специальных мер поддержки.

Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем не просто.

Дополнительный аргумент для арендодателя - если в вашем регионе приняты экономические меры поддержки для собственников, снижающих ставки для пострадавших от пандемии арендаторов (освобождение от налогов на имущество, платы за землю и др.). Например, подобные меры предусмотрены в Москве (см. п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП).

Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о "каникулах": скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.

Какие варианты условий можно согласовать в допсоглашении:

· договориться, что вы не вносите плату за определенный период, а затем эта плата распределяется на оставшийся период аренды. Например, арендатор вносит платежи за 2020 г., или определенные месяцы 2020 г. равными частями в течение других оставшихся месяцев или в течение следующего года;

· установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.

Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору - налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать также допсоглашение о его изменении.

Если вы во исполнение ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите допсоглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушат антимонопольное законодательство и не потребуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России).