Метод определения затрат на освоение

Применяется при оценке незаст­роенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые за­тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычита­ются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения сто­имости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жи­лой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производствен­ные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влия­ние оказывает окружающая среда.

1-й этап. Определение разме­ров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юри­дических и физических возможностей, а также экономической целесообраз­ности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогич­ным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

- расходы на приобретение земельного массива и оформление доку­ментов;

- инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и ком­мунальных сооружений;

- оплата налогов, страхования;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связан­ный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, получен­ной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринима­тельской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Оценка городских земель по затратам на инфраструктуру

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроиз­водство или замещение инфраструктуры,т.е. рассчитывают величину зат­рат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводствоотносят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснаб­жения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рас­считать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструкту­ры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструк­туры города по укрупненным показателям. Стоимость замещениярассмат­ривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инф­раструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относят­ся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объекта­ми коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м² площади жи­лых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себес­тоимости многоэтажного типового строительства определяется ориенти­ровочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стои­мости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка сто­имости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения город­ской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка городских земель по условиям